广百不再“执掌”新一城运营 海珠新一城广场全面焕新引入盒马、KK馆

————广州购物中心开业周年观察

赢商网 潘伊纯
摘要:海珠新一城广场由慈泉集团与广百股份共同持有,双方合作模式为“物业共管,经营独立,品牌互补”。

  1月23日,位处广州海珠区江南西商圈、开业已满12周年的广百新一城,正式揭晓全新品牌形象,项目名称更新为:新一城广场,全新定位为“富含年轻、时尚、动感元素的家庭社区Mall”。

  新一城广场位于海珠区宝岗大道,由广州市慈泉集团有限公司旗下的广州市凯兴房地产有限公司开发建设,商业体量约7.3万㎡,于2007年1月15日开业,是海珠区首座一站式时尚购物中心

  在项目筹备期间,广州市广百股份有限公司即以“租购结合”方式,成为该项目的合作方,并主导整体招商运营。

  目前,新一城广场由慈泉集团与广百股份共同持有。截至2018年上半年,广百股份在新一城广场的持有物业面积为3.5万㎡,主要用于经营广百百货、广百电器,运营范围跨越L1-L5层。

  在“双业主”模式下,此次项目更名也引出了两位业主权责的重新分配:新一城广场不再由广百股份“执掌”经营管理,而是改以“物业共管,经营独立,品牌互补”模式,由慈泉集团与广百股份共同运营。

  据了解,新一城广场此次品牌形象升级,由慈泉集团旗下的广州市新一城商业管理有限公司负责,于2018年7月正式启动,分为2轮进行,未涉及广百百货、广百电器。

  · 第一轮:以B1层为主,撤出主力店百佳超市(面积约1.3万㎡),引入盒马鲜生、三福时尚、熹素、The Green Party、Hair code、NOME、KK馆等品牌,于1月23日整体亮相;

 · 第二轮:调整面积约2.1万㎡,涵盖L1、L5、L6层, 涉及时尚零售、美食餐饮、休闲娱乐等业态,引入C+影城、喜茶、武侠蛙等品牌,目前招商率为70%,预计于今年6月整体亮相。

  由此来看,两轮品牌升级涉及面积至少达3.4万㎡,且不包括运营面积超3万㎡的广百百货、广百电器,对商业体量7.3万㎡的新一城广场而言,这可谓是对现有品牌组合的“全面洗牌”。

  三大维度升级 新一城广场B1层“大变身”

  新一城广场共有7个楼层,分别为B1与L1-L6层。其中,B1层因主力店百佳超市撤出,释放出1.3万㎡商业空间,为整个项目的品牌升级带来契机。

  据广州市新一城商业管理有限公司总经理吴忠东介绍,新一城广场B1层此次品牌升级,主要围绕三大维度展开。

  · 维度一:优化品牌组合

  百佳超市撤出后,新一城广场藉此将传统超市调整为新零售生鲜超市,引入广州第7家、海珠第2家盒马鲜生

  盒马鲜生新一城店面积超4200㎡,设有蔬果区、生鲜区、冷藏冷冻区、休闲食品区、酒水区、米面粮油区、水产区、就餐区、海鲜吧、烘焙区等十大分区,囊括6000+种商品,引入4家联营品牌——牛排肉铺、曦牛日料、久久丫、牛痴。

  技术服务层面,该门店配备了自助收银二代机器、海鲜岛30分钟出餐系统。30分钟“盒区房”配送范围沿宝岗大道往东面扩展,与相距约1.3公里的盒马鲜生(家信店)形成互补。

  “大门店”的传统超市,升级为“小而美”的新零售生鲜超市,让新一城广场超市运营面积大幅缩减,B1层也因此有更多空间补充其它业态。

  家居生活类业态,集合三福时尚、NOME、The Green Party等品牌。其中,三福时尚将3个铺位打通,运营面积约900㎡,一家门店囊括男装、女装、饰品、鞋包、美妆等品类。

(三福时尚)

  跨境商品零售方面,引入KK馆、奥园旗下自营跨境电商品牌奥买家全球购,且均为最新形象门店。其中,KK馆新一城店为广州第11家分店,亦是KK馆第四代形象店,选品囊括全球零食、美妆、护理、家居、饰品、日用品等。

  餐饮方面,引入网红素食馆熹素(广州第3家分店),搭配挞柠、easytea浅浅茶、范茶、浓心爷爷、滋味研习社等轻餐、零食品牌。

  原有品牌大家乐,因是“老街坊们喜欢的品牌”,且契合“家庭社区Mall”的项目定位,被继续保留,目前正在围挡升级中。

  生活服务业态,引入了Hair code、简发屋、源生堂本草养发中心;零售方面,补充引入了赛诺床垫、金六福、中国黄金、青创展等品牌。

  从现场来看,B1层此次调整主要吸纳了一批具有年轻、时尚属性的品牌,且通过提升业态丰富度,力求一站式满足周边居民的日常消费需求。

  据吴忠东介绍,针对B1层品牌调整,项目团队主要兼顾3大招商原则

  其一,基于项目定位,以及新生代家庭、年轻族群的消费需求变化,为项目注入年轻、时尚、动感元素;

  其二,结合第一点,选择“对”的品牌,不一定追求“高大上”;

  其三,优先衡量品牌的聚客能力,而后兼顾承租能力。

广州市新一城商业管理有限公司总经理吴忠东

  · 维度二:优化客流动线

  调整升级后,新一城广场B1层品牌落位呈“回字型”分布,规避了冷区,动线亦简洁流畅。但在兼顾品牌丰富度的情况下,通道空间有所受限,客流高峰期容易出现拥挤状况,对逛购体验有一定影响。

  除了内部动线,新一城广场B1层还新增一条外部动线——与海珠区地下商业代表项目“江南新地”直接连通。

  值得留意的是,这条外部动线不仅串联起新一城广场、江南新地、富力海珠城广场三大商业项目,也让新一城广场直接连通广州地铁2号线江南西站,便捷度有所提升。

  从现场来看,经由地下通道,新一城广场与地铁江南西站的步程距离约为1公里,而这条“地下通道”,实际上就是江南新地。

  · 维度三:增加人性化配套服务设施

  新一城广场B1层服务配套也全面升级,除了优化原有的卫生间设施,还增设母婴室、亲子卫生间、无障碍卫生间、茶水间,契合“家庭社区Mall”项目定位。

  全面洗牌:第二轮升级将于今年6月完成

  B1层调整升级,只是新一城广场此次品牌升级的序幕。

  据吴忠东介绍,新一城广场第二轮品牌升级已经启动,调整面积约2.1万㎡,涵盖L1、L5、L6层,涉及时尚零售、美食餐饮、休闲娱乐等业态。

  目前已确定引入C+影城、喜茶、武侠蛙等品牌,招商率为70%,接下来还将重点补充餐饮品牌、A类零售品牌,整体招调成果预计于今年6月亮相。

  由此来看,两轮品牌升级涉及面积至少达3.4万㎡,且不包括运营面积超3万㎡的广百百货、广百电器,对商业体量7.3万㎡的新一城广场而言,这可谓是对现有品牌组合的“全面洗牌”。

  那么,目前新一城广场L1-L6层的品牌组合现状、招调进展如何?我们分楼层逐一解读。

  · L1层

  目前主要布局零售、轻餐业态,现有星巴克、美心西饼、NOME、EMU、乐扣乐扣、丸美、basicstyle等品牌。

  其中,星巴克进驻新一城广场多年,目前已完成门店形象升级。

  从现场来看,L1层当前品牌组合,与项目定位“富含年轻、时尚、动感元素的家庭社区Mall”有一定差距。

  重新引入契合项目定位的轻餐品牌、零售品牌,预计将是该楼层的招调重点。

  · L2层

  目前以服饰零售业态为主,拥有热风、播、熙然、犁人坊、Inshop、海澜之家等品牌,另有屈臣氏即将开业,目前为围挡装修状态。

  餐饮为该楼层补充业态,目前已有探炉进驻。

  · L3层

  目前以儿童业态、数码科技零售业态为主,拥有奇乐儿、巧手丫、DR.KONG、金牌轮滑体验馆、小米、小米服务中心、华硕智汇家、华为、OPPO、VIVO、傲胜OSIM等品牌。

  餐饮同样是该楼层的补充业态,目前仅有的餐饮品牌为真功夫。

  · L4层

  以家居零售、生活配套服务业态为主,整体品牌组合风格传统,目前拥有名流发型、丝域养发、穗宝、海马床垫、欧派、好莱客、尚品宅配、索菲亚全屋定制、赛诺、伊贝莎家纺等品牌。另外搭配布局了澳门街、华尔街英语。

  · L5层

  餐饮主题楼层,目前拥有九毛九、品鲜源牛道、武侠蛙铁锅牛蛙、迷鲤寿司、名盈轩酒家、驰记面家等品牌。

  其中,九毛九、品鲜源牛道正处于门店升级状态,武侠蛙铁锅牛蛙、迷鲤寿司则处于围挡装修阶段。另外,广百电器也位于该楼层。

  · L6层

  原主力店UME国际影城已撤出全新引入C+影城,目前处于围挡装修状态。

  据了解,C+影城新一城门店将打造为旗舰店,设有18个影厅1800+座位,涵盖杜比全景声影厅、REALD终极银幕、VIP床厅、儿童影厅、怀旧厅等。

  影城空间场景由香港著名室内设计师蔡明治先生设计,强调时尚艺术风与未来感,将为周边消费者带来全面升级的观影体验。

  广百不再“执掌”新一城运营 “双业主”各司其职

  海珠广百新一城更名新一城广场,最明显变化在于“广百”二字的消除,这也为市场留下疑问:新一城广场与广百股份的关系有何变化?

  据赢商网了解,目前新一城广场由慈泉集团与广州市广百股份有限公司共同持有。其中,广百股份持有物业面积为3.5万㎡,主要用于经营广百百货、广百电器。

  在“双业主”模式下,此次项目更名也引出了两位业主权责的重新分配:新一城广场不再由广百股份“执掌”经营管理,而是改以“物业共管,经营独立,品牌互补”模式,由慈泉集团与广百股份共同运营。

  · 产权:广百股份持有新一城广场3.5万㎡物业

  时间回溯至2007年,彼时广百股份以“租购结合”方式,参与创建新新一城广场。

  广百股份2007年业绩报告显示,2007年4月广百股份以“预购”方式,吸纳新一城广场约16915.81 ㎡商业物业,折合单价14800元/㎡。

  随后十余年,广百股份不断“增持”新一城广场物业面积。截至2018年上半年,广百股份在新一城广场的自持物业面积已达3.5万㎡

  而新一城广场的商业面积仅为7.3万㎡,这意味着,就新一城广场项目,广百股份与慈泉集团持有物业比例旗鼓相当,这也奠定了新一城广场如今的“双业主”态势。

  而广百股份不断“增持”新一城广场,与广百百货新一城店的业绩表现有关。

  广百百货新一城店开业刚满周年,广百股份即在2007年业绩报告中透露,该门店“逐步成熟,收入、利润实现较大增长”。

  此后,广百百货广东布局不断扩大,但新一城门店营收一直持续保持“广东门店前三”。

  从广百股份2018年半年度业绩报告来看,在广百百货广东省27家门店中,新一城店营业收入位列第三。

  · 运营管理:权责重新分配 两位业主各司其职

  公开资料显示,从开业筹备期,直至此次全新品牌升级之前,广百股份一直“执掌”新一城广场运营管理,具体运营方为广百股份旗下子公司——广州市广百新一城商贸有限公司。

  作为新一城广场的开发建设方,慈泉集团真正介入新一城广场的运营管理,则始于2018年年中。

  彼时,新一城广场首批商户租约集中到期,招调契机之下,新一城广场的招商运营管理,转由慈泉集团旗下的广州市新一城商业管理有限公司接棒。

  以新一城广场现任项目总经理吴忠东为代表,新的商管团队于2018年6月陆续到位,并于2018年7月启动品牌升级调整。

  随后仅6个月时间,全新商管团队即完成B1层品牌升级,推动第二轮调整升级达成招商率70%。效率之高,足见慈泉集团介入新一城广场运营管理的决心。

  在“物业共管,经营独立”的模式下,前述品牌升级暂未涉及广百百货、广百电器。

  但据赢商网了解,在此次招调期间,广百百货也同步进行了品牌升级,涉及L1层精品零售、L2-L3层女装零售、L4层男装及运动服饰零售

  目前来看,慈泉集团与广百股份既是“独立经营”,也做到了节奏同步。而两位业主理念与节奏的协调,也将是新一城广场后续运营的重点与难点。

  进入开业第13个年头,新一城广场无疑又迎来一个新的发展起点,一如全新项目logo所表达的,一切充满想象……

(左:项目名称及logo 右:项目名称及logo)

图片来源:新一城广场、赢商网

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