体验时代来临 盘点那些“美食中心”该何去何从?

————山东年终项目盘点

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摘要:加之由于目前消费水平的提升,餐饮业已经早不是只为吃的行业,而是集社交、休闲、美食于一体的行业。

随着商业的发展,购物中心的目前的业态配比已经从曾经的购物大于餐饮大于娱乐状态改变。在如今动辄上千元的租金环境下,为了吸引客流,餐饮这种在商业项目中内仅仅作为配套存在的业态已经逐渐成为商场主力,成为更多商场的主力业态。

自体验式购物中心开始流行,许多商场开始尝试加大人流之王餐饮、娱乐业的比重,一些综合体的餐饮比重甚至达到50%以上,还不断涌现出一批纯餐饮综合体,比如美食街区和市集等。除此之外,一些餐饮业态也正在向主题化、娱乐化的互动体验型方面发展。轻餐饮和网红品牌也受到了极大的关注。

而与此同时,由于商业地产的发展速度较快,其数量也在急速增加。加之餐饮品牌发展速度和品牌生命周期也出现缩短趋势,这直接导致了同一商圈各大购物中心纷纷争夺人气餐饮品牌和一些网红餐饮品牌,造成了同商圈餐饮品牌同质化现象严重。比如著名的茶饮品牌鹿角巷、奈雪の茶和喜茶等品牌,在青岛一周之内就各开出两家,甚至奈雪の的茶和喜茶在同一项目相隔不过数百米。

除此之外,由于餐饮相对零售业态的承租能力有限,多数购物中心在与餐饮商户签约时更倾向缩短租约,以加快实现租金递增。但由于餐饮品牌的选择和更新换代过快,有些购物中心在品牌的选择上趋于弱势,在相对先进和强势的项目的影响下,餐饮业态不仅没能为其他业态提供客流,反而使其变成“白领餐厅”、“美食广场”。

加之由于目前消费水平的提升,餐饮业已经早不是只为吃的行业,而是集社交、休闲、美食于一体的行业,消费者对环境、便利度、品质的要求越来越高。在这种情况下,一些购物中心将以往集中在高层和负一层的餐饮打散,融合到项目的每一层中,来达到吸引客流的目的;另外一些的购物中心则选择进行品牌升级,吸引大量的自带流量的品牌入驻;还有一些购物中心则是提升整个餐饮环境和服务,更多的从体验中吸引目标客群。

青岛CBD万达广场:整改转成美食街——为啥依旧没人来买账?

青岛CBD万达广场是青岛开业较早的商业项目,也是山东商业起步较早、知名度较高的项目。由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成,集商场购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体。开业初期依靠着引进的大量的中档餐饮和娱乐品牌一度成为市北区的商圈中心。

不过,随着2014年前后,各大商圈中更新颖业态更丰富的项目例如金狮广场、万象城等商业项目的落地,CBD万达的人气逐渐被分流。为了转型,CBD万达打造了几条极具特色的主题街区,以儿童业态为主的“糖果城”和以年轻消费群体为主的“未来工厂、以女性为主题室内主题街区尚街和全国首个定制版美食街区岛城1903的美食街。

据了解,万达的美食街区面积涵盖原项目的四、五楼层,品牌方面引进一把骨、巴四老城区、白七爷、金春禧、天山明珠、马扎子烤肉、我家牛排、呷哺呷哺、九田家、小龙坎、茉雅西餐厅、胖哥俩、钟情锅小爱、尚品小土屋、集杰尚品、前海沿、新草堂等入驻。从业态来看,目前CBD万达的餐饮业态几乎已经占到了一半以上,而从品牌上来说,CBD万达引进的品牌也略显普通。

作为青岛两地开业较早的体验式商业项目,CBD万达在青岛其他商圈中更新颖业态更丰富的项目落地后,开始了艰难的整改之路,由于主要消费群体都被压缩成周边的居民和大学生,尽管在消费上有一定能力,但是期消费目标还仅限于中档餐饮和一些较为低档的服饰。而几大主题街区的开业在某种程度上给项目带来的新的活力。不过,餐饮业态已经成为整个项目的主力,虽然有一定的吸客能力,却让整个项目成为较为单一的“美食市集”。加之引进的品牌并没有太多特色,美食街区开业至今,也尚未对项目有明显的改善。

济南恒隆广场——我是美食中心我骄傲

位于济南泉城金街的济南恒隆广场时济南泉城路商圈最重要的商业项目之一,自2011年开业至今已近8年。开业初期,恒隆广场集精品超市、名品名牌、豪华影院、世界餐饮等于一体,网罗了国内外300多家品牌店铺,其中超半数为国际时尚品牌,且40%以上为初次进入济南。不过,随着国内零售市场消费放缓,奢侈品消费低迷,加之济南多个综合体商业项目的逐步落成,济南恒隆在过去几年,市场表现并不理想。在营利接连下跌之后,为求生存,从2016年第四季度开始,济南恒隆开始进行大批量整改和租金下调。而经过对当地市场的研判,2016年,济南恒隆把从开业初期引进的大量高奢国际零售品牌,逐步替换成亲民的中档餐饮品牌。

根据之前的梳理,恒隆广场内餐饮品牌总数达51个,包含轻食、亚洲美食、时尚饮品等多个方面,业态占比已经接近30%。品牌种类涵盖中餐、西餐、休闲饮品、亚太区特色餐饮、轻食等多种类别。在经过两年的人气稳定之后,2018年下半年,恒隆广场也再次传出了主要针对餐饮业态进行品牌升级。

从曾经的济南消费者心中“高大上”的奢侈品品牌聚集地,到如今餐饮业态作为半壁江山的“美食中心”。从目前来看,这种接地气的品牌改动不管是从市场反馈,还是数据表现方面,均有不错的反响。

东方影都茂——年轻没有什么不可以

作为青岛体验式商业航母,青岛东方影都高达36万平方米的商业体量,涵盖了国际零售、餐饮、休闲、娱乐等多元业态,集合了200余个国内外知名品牌和全球特色美食。

早在2014年青岛万达茂拿地规划开始,青岛万达茂的商业定位就是“室内主题公园+室内水公园+滑冰场+电影科技乐园+商业中心”。如今即将开业,也引进了影视城的一些元素。

2018年上半年开业之时,入驻青岛万达茂室内步行街的商业品牌就涵盖万达影城、大玩家、宝贝王乐园、宝贝王早教、反弹蹦床公园、喜悦冰场、振华精品超市、TOP SPORT、MY BODY、FUNLINK、DUOZOULU、113#潮汇、陕食汇、HAZZYS、比音勒芬、ERDOS、SKECHERS、Adidas Originals、FILA、NIKE KICKS LOUNGE、I DO、六福珠宝、周大生、innisfree、三户制造局、不厌生活馆、维意定制、百武西、KFC、必胜客、麦当劳、汉堡王、德庄、粤港茶餐厅、辣荘、燕北、天山明珠、西塘花记、鸡上树等170余品牌。其中,餐饮业态占据了30%左右,而电影乐园等体验式娱乐业态占比更大。

在经过接近一年的营运之后,东方影都茂新开业了体验式街区光影市集,体验业态占比80%以上,几乎成为青岛最全的特色餐饮街区,汇聚了电影衍生品、网红轻食、创意体验、潮流精品等多种业态组合共30余个品牌,总面积约7000平方米,其中千遇千寻、模玩之魂、鹿角巷、张小盒、焙丽拾光、MISS等品牌更是首进青岛西海岸。

而鹿角巷,焙丽拾光等轻餐饮则受到了东方影都茂的重视。不难看出,随着时间发展,网红轻餐已经越来越受到了各大新开购物中心的重视。

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