德信中国2月26日在港交所上市 业绩承压与融资需求！

春节刚过，赴港上市的内地房企又多了一家。

2月13日，德信中国控股有限公司在香港举行IPO新闻发布会，执行董事兼董事长胡一平、执行董事兼总裁费忠敏、常务副总裁方静、资本市场总经理邢军及执行董事兼副总裁冯霞出席会议。

据现场消息，德信中国将于2月14日至2月19日公开招股，并预期股份于2月26日在港交所主板上市。

按照计划，德信中国将发售5.32亿股股份，其中香港公开发售股份数目占总股本的10%，即5320万股股份，发售价范围介乎2.32港元至3.25港元。

若按照发售价每股股份2.79港元，即发售价范围中位数，并假设超额配售权并无使用计算，经扣除公司就全球发售应付的包销费用、佣金及估计开支，德信中国估计将募集款项净额13.68亿港元。

德信中国表示，约60%将用于开发若干现有物业项目的开发成本；约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备，约10%将用作一般公司及营运资金。

据方静介绍，德信中国未来发展策略为继续深耕浙江省，并将业务扩展至长三角及全国的主要城市。

招股书显示，截至2018年11月30日，德信中国有107个处于不同开发阶段的物业项目。其中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，5个位于台州，5个位于舟山，5个位于衢州，4个位于宁波，4个位于金华，4个位于徐州及2个位于南京，其余项目位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。

土地储备总计为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省。项目组合（包括合营企业及联营公司持有的项目）包括33个竣工项目，61个在建项目及13个持作未来开发项目。

分布在15个城市的74个正在开发中或持作未来开发的物业项目中，开发中项目的总建筑面积约为559.2万平方米，持作未来开发项目的总建筑面积约为81.81万平方米。

深耕浙江在过去的几年为德信中国带来了不错的业绩增长，数据显示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。

但区域深耕亦令企业发展具有一定局限性，截至2018年9月30日止九个月，德信中国合约销售额为106亿元。

据了解，德信中国曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿的目标。若仅以招股书披露数据，2018年前9月合约销售数据显然与350亿的目标还相差甚远。

德信中国在招股书风险提示中便指出，公司的业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现。

费忠敏在现场回答观点地产新媒体提问时，并没有直接回答是否调整公司销售目标的时间表，仅表示德信中国会根据市场情况及财务状况去制定未来的发展战略。

他指出，公司将以稳健发展为核心，相信公司能抓住房地产发展的机遇。

财务数据方面，过去几年毛利率、净利率等指标的大幅增长，成为了本次发布会德信中国频繁提到的投资亮点。

数据显示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中国毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元以及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13%、23.4以及32.4%，其中2015年至2017年复合增长率达60.9%。

上述期限内，德信中国实现净利0.65亿元、5.13亿元、8.39亿元以及9.81亿元，净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%以及17.1%，其中2015年至2017年复合增长率260.3%。

德信中国在招股书中表示，利润的积累使其净资本负债比率下降，进而优化了资本结构。其中，2015年至2017年以及2018年9月末，德信中国净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。

但需要注意的是，在有息债务结构上，德信中国面临的短期内偿债压力较大。截至2018年9月30日，一年内偿还的计息借款为58.06亿元，第二年偿还的为26.76亿元，二至五年内偿还的为20.79亿元，五年以上偿还的为1.37亿元。

对此，冯霞表示，截至2018年11月30日，德信中国的银行融资总额是36.51亿元，未动用的融资是15.8亿元，其认为未动用的融资资源足以偿还到期债务。

她同时指出，截至2018年9月，公司的银行短期有息负债约13.06亿元，占总银行有息负债的45%。截至9月30日的时候，公司的流动比率1.18，现金余额49.9亿元，现金余额非常充足，故对公司财务状况非常有信心。

事实上，对于房企来讲，IPO之后可以通过多种融资渠道融资，从而调整长短期债务结构。冯霞亦表达了这种想法，称IPO之后，公司也将适时的调整长短期融资的份额，降低短期负债的比例。