商业老大哥地位不保 罗湖区拟借城市更新迎商业发展第二春
————深圳各区域2019商业发展趋势解读
编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。
改革开放四十年以来，罗湖作为改革开放先行区，也是深圳最早的商业中心和城市消费中心，全国第一家麦当劳、全市第一家新华书店、深圳第一家连锁超市……许多个“第一”都发生在罗湖。从国贸到地王大厦，再到京基100，拥有着先发优势的罗湖曾是深圳商业黄金十年的缩影。
近年来罗湖区商业出现了新的发展机遇，区域内计划建成深圳地标型建筑群，如蔡屋围片区晶都酒店地块、寰宇大厦地块将分别建成700米、642米超甲级写字楼及666米的华润湖贝中心等，另外在拟开业项目方面罗湖未来两年内将有7个项目入市，将给罗湖城区商业格局带来新的改变。
商圈诞生早 罗湖汇集大批优质商业项目
作为深圳最早对外开放的区域，罗湖区是深圳的传统商业消费高地。占据着罗湖口岸的便利性，罗湖的商业体也是与香港游客链接最深。其早期诞生了一大批优质商业项目，如：万象城、金光华广场、太阳百货、东门茂业百货、KK mall、国贸天虹商场、喜荟城等项目。
这些老牌百货如东门太阳百货、茂业百货等扎根区域十数年，早已成为了深圳人的零售记忆。而作为深圳最早的一批购物中心，同为2004年开业的金光华广场、万象城如今也早已占据深圳商业领域的重要地位。
图片来源：赢在选址
据赢商网大数据中心数据显示，目前罗湖区已经形成宝安北路商圈、东门商圈、大剧院商圈、人民南路商圈等；从数量上看，截至目前为止，罗湖区共有11个购物中心（商业体量≥3万m²），总体量达90.15万m²。显然，相较于深圳其他区域，罗湖这些年新的购物中心并不多。2018年在水贝片区新开了深圳首个珠宝主题的购物中心IBCmall。
深圳发展一路向西，新的商业不断崛起，也让老牌资深商业大哥--罗湖倍感压力。近年来，罗湖区正在摸索建设“国际消费中心”，不断对老牌商圈进行改造升级，同时不断加大城市更新力度，以期望借助城市更新的契机实现华丽转身。
大剧院商圈：高端消费领地 时尚类品牌云集
作为罗湖传统商圈之一的大剧院商圈主要是总部基地、高端商业、休闲旅游为主，也是罗湖著名的金融中心。大剧院商圈以大剧院地铁站、蔡屋围商圈周边为主要区域，由万象城、kk mall、地王购物中心等主要商业项目构成。
据赢商网大数据中心监测，大剧院商圈面积达137.55万m²，业态以服装、餐饮为主，服装/精品店铺366个，占比63.7%；餐饮店铺有118个，占比20.5%；生活服务店铺有32个，占比5.6%；百货/超市/专业卖场10个，占比2%；此外还有儿童亲子、文体娱等多种业态分布，满足居民多种消费诉求。
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其中万象城是大剧院商圈内代表项目之一，万象城是深圳唯一一家高端购物中心，近年来万象城在业态品牌调整方面，涉及餐饮、服饰、配饰覆盖到家居、生活等方面，2018年以引进一线时尚品牌和餐饮为主；而同处于大剧院商圈的KK mall则坚持其“时尚”定位，把品牌调整的重心放在时尚零售及热门餐饮品牌上，未来还将继续增加潮流时尚女装品牌和设计师女装时尚品牌的占比。
人民南、东门商圈亟待转型升级
人民南商圈是深圳开发最早、最繁华的商圈，以人民南路为轴心向周边辐射形成了金光华广场、佳宁娜购物广场、罗湖商业城等商业项目，由于临近罗湖口岸，凭借众多高档次的商场一度吸引许多香港居民到此消费，但是由于片区建设过早，近些年没有诞生新的商业。以金光华广场为例，开业十五年其主动调整商场定位转型，并将购物环境和品牌进行同步升级已适应市场趋势变化，不断提升其品牌形象，加大时尚潮流品牌比例，2019年金光华广场还将继续加大美妆版块的布局。
金光华广场
与人民南商圈毗邻的东门商圈，作为深圳老牌商圈，汇集了以茂业百货、太阳百货、深圳东门天地、东门中心城、华润1234space等项目，东门商圈亦是深圳各大商业圈少见的多重商业形态汇聚的商圈，包括百货、购物中心、奥莱，服装批发市场、美食城等多重形态，可以满足不同人群购物需求，过去一度是深圳人的购物天堂。近年来东门商圈由于购物环境差、品牌档次低而饱受诟病，东门区域内百货商业也在积极寻找新的生长活力。如片区主力商业项目之一的东门茂业百货在品牌方面，近年来重点引进国际一、二线时尚品牌超和流行餐饮；作为片区新型商业力量的华润1234space打造新东门年轻时尚潮流聚集地，基于其定位在品牌选择上侧重于特色餐饮、快时尚、潮流精品以及书店等品牌，但是由于体量才1万平，尚不足以改变片区商业现状，近年来罗湖区政府意识到东门商圈遇到的发展困境，已经着手东门商业空间品质提升，注入新的商业元素，也给东门商圈转型发展赋予了更多可能。
华润1234space
罗湖商业升级将借力“城市更新”
从地理位置上看，罗湖与香港连接最为便捷，带动着深圳与其它城市的商贸、旅游互通。在粤港澳大湾区发展规划指引下，罗湖区努力加快深港融合，推进产业、金融、商业升级；在城区定位方面，对标纽约、东京、新加坡、香港等国际一流消费中心城市，规划建设罗湖“全域消费”格局，将罗湖全城区建设成为一个超级“mall”。
除了大剧院、东门、人民南等罗湖传统商圈之外，近年来，伴随着罗湖区定位为国际时尚消费中心，罗湖区正在形成包括水贝-布心片区、笋岗片区、湖贝片区等新商圈建设，新商圈规划将罗湖全域打造成为粤港澳大湾区高端消费和时尚消费的核心地带。
据赢商网了解，除了已开业的项目外，罗湖区未来两年内还将有深圳东门名仕购物中心、东门信和广场、罗湖益田假日广场、罗湖宝能all city、华润万象食家、恒大国际金融中心等7个购物中心开业，新入市商业项目体量共计约62.7万m²。
根据深圳市政府十三五规划，政府共投资4200亿将对罗湖十大片区进行城市更新，力争到2021年新开工项目累计达到50个，在建及建成项目达到100个，新增产业空间750万平方米。而目前在建项目23个，其中2个规划建筑面积超200万平，城市更新体量在深圳各区中位居前列。
其中，笋岗-清水河片区被划入深圳16个重点发展区域，与跟深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列，笋岗被定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业；清水河被定位为深圳东部高新区，主要打造战略性新兴产业和未来产业园区。
目前笋岗片区已深业、华润、中粮、城建、招商、宝能、城脉等开发商进驻，已批在建项目包括互联网金融产业总部基地、招商中环、深业泰富广场、华润万象食家、帝豪金融大厦等项目，改造面积达到350万平方米。
深业泰富广场是目前笋岗片区唯一超过百万方的城市更新综合体，初步规划一座约400米高的写字楼，被深业集团定位为集团目前的最高地标——深业塔，将有机会成为笋岗片区的第一地标；招商中环是招商品牌进驻罗湖区的首发项目，为总建面50万平方米的城市综合体项目，规划近5万平方米体验式街区，将打造深圳首个艺术文化与时尚相融的体验式商业；华润万象食家项目是原笋岗冷库城市更新单元，为华润置地旗下首个一站式美食主题购物中心，预计将在2020年开业，规划有食材供应、时令产品特卖、海鲜水产、品牌餐厅、特色情怀餐饮、手工作坊、民间创客概念店、配套娱乐等业态；宝能·allcity商业体量20万m²，作为罗湖区首个引入"大健康产业"主题的时尚中心，将涵盖医疗美容、健身、美体等多个主题型消费业态，项目或将在2020年入市。
华润万象食家项目
而水贝-布心片区则打造为国际一流黄金珠宝产业集聚区，原金威啤酒厂地块更新项目即“粤海城”亦于2017年初开工建设，项目共分两期建设，一期预计2021年建成，该项目将打造城市更新与工业遗存保护融合典范。同时片区还启动水贝村旧村、布心工业区、特发保税黄金珠宝产业园等城市更新项目，这些规划有利于完善于该片区珠宝产业链，带动产业再升级，打造珠宝胜地及现代服务业综合体。
666米湖贝塔迎来新进展
湖贝片区旧改项目由央企华润主导，总投资超过300亿元。该项目地处罗湖东门街道的核心位置，由华润置地于2012年获得，根据规划，整个湖贝旧改将分为东区、西区、中区三期进行，其中包含666米湖贝塔新城市地标及8处城市文化集群设施，将建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等复合多元的超大型综合性商业中心。据了解，“华润湖贝中心”即湖贝村城市更新项目在2018年12月3日迎来新进展，现该统筹片区规划草案已经过审议，有望今年动工，预计建成后将成为深圳的新商业名片及新生活空间。
“华润湖贝中心”效果图（图片来源于搜狐焦点）
蔡屋围未来将建成700米、642米深圳新地标建筑
另外，罗湖区城市更新项目中比较具有代表性的项目为大剧院商圈的蔡屋围晶都片区城市更新项目，主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域，其中包含两座可堪称深圳新地标700米和642米海拔高度的超甲级写字楼。同时，益田集团打造的木头龙旧改项目也迎来了新的动态，即将在2019年动工，未来将打造集合艺术潮流的罗湖益田假日广场。
深圳各区域2019商业发展趋势解读系列：