福田打造大湾区黄金中轴核心 未来两年将迎来“巨无霸”商业

编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？

赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。

作为中国三大金融集聚地之一、全球总部经济聚集区、全球智能终端创新中心、国际文化创意中心……福田头顶诸多“光环”，是深圳行政、金融、文化中妥妥的“C位”。

中心功能的地位对商业发展的作用不言而喻。目前，福田已形成了以福田CBD为中心，华强北、梅林、农林等多个商圈环绕发展的多元格局，福田COCO PARK、皇庭广场、深业上城、华强北九方等多个商业项目聚集于此，推动着福田朝着世界级“城市会客厅”的方向发展。

2019年粤港澳大湾区规划的出台，位于粤港澳大湾区中轴线上的福田，未来将建成集商务、文化、时尚、生活于一体的复合型国际化大商圈。据赢商网不完全统计，未来两年，福田区仍将迎来深圳One Avenue卓悦中心、深圳PAFC Mall、深圳中洲湾C FutureCity等7个商业项目的亮相，这些项目落地建成后，将推动福田进一步成为国际大都市的核心地标。

以CBD为核心   各片区商业多元化发展

根据《2019福田区政府工作报告》显示，2018年福田生产总值突破4000亿元，增长7.4％；社会消费品零售总额达1824.8亿元，增长7.4％，连续14年稳居全市首位。

在经济稳健发展的态势下，福田商业的发展也进一步成熟与繁荣。根据“赢在选址”数据统计显示，目前，福田区已形成了以CBD商圈为中心，华强北、益田、下沙、农林、梅林、百花商圈环绕发展的多元格局。

从商圈的发展历史来看，福田CBD、华强北、农林、百花属于传统商圈，益田、梅林、下沙则是近年来发展起来的新兴商圈；从商圈辐射客群的功能来看，福田CBD、华强北的商业项目客群辐射范围广，是商业发展较为成熟的市级商圈，益田、梅林、下沙为区域型商圈，这些片区的商业项目以区域型、社区型商业为主，主要提供社区居民的日常商品和服务。

图片来源：赢在选址

据赢商大数据统计，目前福田区≥3万㎡的存量商业项目达24个，商业建筑面积为174.08万㎡，这里不仅汇聚着例如皇庭广场、福田COCO PARK、深业上城等拥有众多国际品牌的中高档购物中心，还存在例如车公庙、华强北等地下商业步行街，多功能商业形态共存，商业氛围十分浓厚，是城市的西移商圈起托点之一。

       1.福田CBD商圈竞争更为激烈

每一个区域都有核心商圈，福田CBD商圈亦是代表。福田CBD位于深南大道的核心位置，毗邻广深港高铁-福田站，1号线等多条地铁交汇于此，周边围绕着甲级写字楼、住宅、学校等基础配套，以及深圳市图书馆、会展中心、市民中心等市政配套。

据赢商大数据中心监测（截至2019年3月14日），福田CBD商圈囊括了已开业的皇庭广场、怡景中心城、连城新天地、福田COCO PARK、卓越INTOWN等多个商业项目。商业面积达200.63万㎡，工作日和节假日客流分别约为64.01万、52.95万。业态占比以服装/精品、餐饮为主，其店铺数量占比分别为50.26%和35.6%；餐饮、服装/精品、文娱、百货/超市/专业卖场的等业态面积占比较大，主要辐射时尚白领、家庭亲子、学生等三大客群。

图片来源：赢在选址

一方面，存量商业不断进行改造升级，譬如福田COCO PARK大力加码美妆，引进了DIOR全球最新形象概念店、LANCOME、YSL等品牌；皇庭广场2018上半年完成了重新定位与业态组合，新签及续签品牌79家，致力于差异化发展。

另一方面，增量项目持续入市，未来福田CBD商圈还将迎来深圳PAFC Mall、One Avenue卓悦中心等多个购物中心的开业，新老购物中心的聚集使得这里成为了深圳都市氛围最浓、商业竞争最为激烈的区域之一。

       2.各片区商业差异化发展

除了福田CBD片区，华强北片区是深圳传统的商业圈，因其与1、7号线地铁无缝接驳，从而有着不可预估的人流商机。不仅有深圳首个以LOVE为主题的体验式购物中心——华强北九方，还汇集着茂业天地、世纪汇、赛格广场等商业项目，这些商业体积极调整业态、错位竞争，满足多样化消费需求，从而形成了福田CBD之后、又一较为著名的商圈。

车公庙片区有着强大的人流量和明显的区位交通优势，已成为辐射上沙、下沙等片区客流的热门商圈。丰盛町地下商业步行街促成了车公庙片区商业的初步发展，随后十亩地等多元化商业形态，吸引了众多年轻人的打卡；与车公庙仅隔一条马路、位于下沙片区的KK ONE，更是因其开业时首创的“色彩营销”，成为深圳潮流、时尚的地标之一。

而位于香蜜湖-农林片区的深国投广场，也于2018年底完成升级改造、重装开业，并更名为印力中心，成为了存量商业改造的范本。

印力中心

梅林片区的商业发展也于近两年取得较大的突破。梅林由于配套设施的不断完善，因而成为在福田等片区上班族居住地的首选，梅林片区第一个区域型购物中心——卓悦汇、社区型购物中心——佐阾虹湾相继亮相，满足了梅林片区的白领、家庭等客群需求；2018年1月，打造了“loft小镇+品牌街+商场”的深业上城开业，引进了无印良品全球首家酒店+餐厅+旗舰店的三合一门店，成为了上梅林片区乃至深圳“生活美学”的新地标。

福田“中心区”功能将大大提升

作为深圳的行政、经济与文化中心，福田区一直都是改革创新的先锋。随着粤港澳大湾区规划的出台、广深港高铁的开通，受地铁、福田高铁站的双重辐射，福田作为深圳CBD“中轴线”的功能将得到大力提升。　

      1.空中连廊建设为商业注入新活力

福田中心区虽是深圳的中心，但也出现道路和楼宇相互隔断的“碎片化”现象，然而空中连廊将大大改善这一现象。2017年6月，深圳市规土委就已公示了《福田区中心区空中连廊详细规划》草案。草案显示福田CBD将打造覆盖4平方公里的空中连廊。目前，部分区域已正式开建，如福田中心区二层空中连廊已动工。

根据规划方案，福田中心区拟规划23座空中连廊，据了解，这一空中连廊连接了包含皇庭广场、怡景中心城、福田COCO PARK、卓越INTOWN、平安商业中心、One Avenue卓悦中心在内的购物中心，即福田CBD商圈。空中连廊的建设将盘活福田中心区的交通网络，有效实现区域人流的快速导入和流通，为区域商业的发展注入新的活力。　　

       2.未来两年将新增商业面积73.2万方

随着广深港高铁专线开通和深港河套开发区的升温，福田中心区的商业布局和商业聚集功能将提升到新的高度，并进一步成为深港消费新标杆。

据赢商网大数据统计，2019-2020年福田区拟增商业项目7个，分别为深圳One Avenue卓悦中心、深圳PAFC Mall、深圳中洲湾C FutureCity、深圳市博今商务广场、深圳大中华文化广场、深圳福田宝能新都荟、深圳佐阾沙嘴购物中心，总计商业建筑面积拟增73.2万方。

其中，One Avenue卓悦中心作为深圳2019年最值得期待的商业项目之一，一期商业计划将于2019年中开业。项目位于福田CBD的核心位置，商业面积达28.6万㎡，一期包括北区“ONE：Living品味生活”、西区“ONE：Style时尚中心”、东区“ONE：Taste缤纷美馔”三大主题业态。该项目以打造国际化商业时尚新中心为标准，将进一步带动福田CBD商圈成为深圳最强商圈之一。

One Avenue卓悦中心项目整体效果图

位于深圳第一高楼的PAFC Mall自规划以来就备受关注。该项目商业体量约8万平米，车位数量超1500个，定位为会呼吸的都市精品体验型购物中心，目前已进驻桂满陇、禄鼎记等品牌，并预计于2019年第四季度开业。

中洲湾项目位于福田CBD湾区大金沙核心版块，共分三期开发，总建面约300万平米，其首期商业部分面积16万方，由购物中心与开放式商业街区组成，并预计2020年12月面世。

随着One Avenue卓悦中心、中洲湾 C FutureCity等项目的落成，福田“中心区”的功能将进一步提升，未来福田势必将成为更具国际化商业氛围的地区，为深圳乃至全国的商业发展注入新的活力。

       3.旧改成为城市发展与升级的关键　

随着福田CBD区域内土地和交通的承载力接近极限，城市更新已成为拓展城市发展空间的有效手段。其实，早在"十三五"期间，福田被建设“国际化创新型城市和一流中心城区”的目标就已提出。在未来十多年的长远发展中，福田将规划建设香蜜湖金融街、旧改新城项目大金沙、成立位于河套的深港科技创新特别合作区。

据深圳《福田区城市更新“十三五”规划》显示，大金沙片区旧改一旦完成，未来的商业价值不可限量。更新后，大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米，是未来福田集现代商务、大型商业中心和高档社区的主要区域之一。据悉，目前已有中洲、京基、绿景、金地四大开发商进驻。

除了大金沙片区，规划显示，梅林-彩田片区、华强-上步片区也将作为重点拆除重建区域，合计占地6.67平方公里。梅林-彩田片区则将在青山脚下新增100万平方米以上高品质产业空间，华强-上步片区将新增111万平方米产业空间。

2018年3月，福田区56项重大项目集中开工，含棚改类、城市更新类共八类，总投资达265亿。其中华润置地以总价6380万元拿下华富村东、西区改造项目。据了解，该项目是福田区第一个按照全新模式实施的旧改项目，未来将建设还迁住宅面积24万平米，人才安居房面积9.9万平米，商业及产业面积17万平米，同时还有学校、幼儿园等公共配套设施。这次开工仪式上还包含了皇庭国际的下梅林村改造专项规划2-03地块、恒大的上步片区第三城市更新单元03-04-1地块以及天健集团拿下的天健工业片区城市更新单元二期项目。

此外，华强北等多地也在进行旧改。据了解，目前华强北在建规划中的城市更新项目10余个，更新方向多以商业为主，包括兰光大厦项目、南园新村旧住宅改造、恒大商业中心、华强南西片区城市更新单元等。未来，这些城市更新项目将成为福田区商业升级改造的关键。