龙华商业发展迅猛 未来将迎红山6979、龙华海岸城等多个商业项目

编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。

短短数年间，距离福田CBD最近的龙华，从曾经的二线拓展区，到四大新城之首，到深圳北中心，实现了“三级跳”的发展。另外，据公开资料显示，2018年龙华区实现地区生产总值突破2400亿元，同比增长10%以上，在深圳各区中增速最快，GDP的增长离不开商业的贡献，龙华商业近年来也得到蓬勃发展。

龙华区商业从早期的百货商场、小型超市购物广场“各自为战”，到如今综合体项目商业配套、购物中心等诸多项目拔地而起，商业发展十分迅猛。未来两年内，龙华新区还将迎来新一轮的商业项目集中爆发，如红山6979、玖钻·龙光商业广场、壹方天地B区等，预计未来亮相后将给片区商业注入新的活力。

一路向北 地铁沿线多个商圈汇聚

随着地铁4号线开通之后，大型高新科技企业及高素质人才流入，区域内居住氛围、商业价值、交通条件等均提升至新的高度。中航、星河、绿景、华侨城、招商等商业地产巨头也开始抢滩龙华。

据赢商网大数据中心统计，截至目前，龙华的存量商业项目共有20个（商业面积≥3万m²），商业总体量达146.1万m²；从体量上看，8万m²以上的有7个，且相较于深圳其他区域，龙华这些年新的购物中心以区域型购物中心为主，如龙华九方购物中心、佐阾香颂购物中心、壹方天地A区、星河COCO City、AT mall上塘荟等。　　

“轨道+商业”形式是龙华区显著的商业发展模式。从空间分布上看，龙华区目前已形成了白石龙商圈、龙华新城商圈、龙华老城商圈、观澜湖商圈沿着4号线一路向北的商业分布格局。从商圈发展历史来看，白石龙商圈、龙华新城商圈属于新兴商圈，观澜湖商圈、龙华老城商圈属于传统商圈。

　　图片来源：赢在选址

白石龙商圈聚集社区商业项目

以白石龙地铁站为核心辐射周边形成了白石龙商圈，该商圈汇集了上河坊购物乐园、星河COCO City等社区购物中心，成为社区商业的代表，据了解，该片区近两年并无大型商业项目入市。上河坊购物乐园打造集餐饮美食、休闲购物、健康娱乐、商务旅游、文化讲堂于一体的首创情景体验式休闲购物小镇。星河COCO City是集潮流购物、休闲文化、娱乐生活、餐饮美食等多元时尚消费模式于一体的综合社区型购物中心。

龙华新城商圈：依托便利交通 或成又一市级商业中心

沿着4号线一路北上，由深圳北站及其周边、民治及红山片区等组合而成的龙华新城商圈汇集了缤果空间、优越时代广场、佐阾香颂购物中心、龙华九方购物中心、U·ONE优城等多个购物中心。该商圈凭借深圳北站优势形成“高铁经济商圈”，双地铁加上城市快速路，以及毗邻福田区的的地缘优势，或将成为继福田CBD商圈、南山后海商圈等又一市级商业中心。

据赢商网大数据中心监测，龙华新城商圈面积达401.56万m²，业态以服装、餐饮为主，业态配比方面，服装/精品店铺265个，总体业态面积占比41%；餐饮店铺有198个，总体业态面积占比31.74%；儿童亲子店铺有78个，总体业态面积占比12.11%；生活服务店铺71个，总体业态面积占比11.02%；此外还有文体娱、百货/超市/专业卖场等多种业态分布，给片区居民带来更多样更丰富的购物体验。

　　图片来源：赢在选址

龙华九方购物中心定位家庭消费型购物中心，依据项目本身的定位，引进餐饮、娱乐、儿童等体验性业态的占比较高，目前已超过五成。而佐阾香颂购物中心是绿景首个社区型购物中心，其品牌调整主要围绕着“服务社区”展开，打造佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区等特色服务，未来还将继续在服装、餐饮、儿童业态等方面发力。

龙华老城商圈：传统老商圈 商业业态需优化

以龙华地铁站为核心向周边发散的龙华老城商圈是龙华区的传统商业区。商圈内汇集包括产业、住宅、商业、交通、教育等大量优质社会资源，容易形成大型综合性商业区。根据深圳市龙华新区国民经济与社会发展十三五规划，龙华老城商圈将规划建设新的的龙华商业中心，该商圈不仅聚集了深圳壹方天地A区/E区、iCO时尚购物领地、星光城TTMALL、天虹商场、大润发商场、岁宝百货等多家购物中心及百货。但是近年来老城区面临经济转型升级、片区住宅及设施老旧、商业业态急需优化等问题，亟需通过城市更新提升老城区形象，改善生活氛围。

以龙华老城商圈鸿荣源更新项目为例，规划建成超级体验式商业巨无霸项目——壹方天地。其中，壹方天地E区已于2017年携龙华首家山姆会员店及多家优质餐饮品牌亮相。A区聚焦新家庭客群，共引进147家品牌，业态涵盖涵盖餐饮、零售、配套等。

壹方天地A区效果图

而iCO时尚购物领地针对周边年轻家庭众多的特点，业态上加大了儿童业态及餐饮配比，力求为消费者提供丰富齐全的商品。

观澜商圈城区建设走向高端化发展

位于龙华北部的观澜商圈依靠观澜湖高尔夫、观澜版画基地、鳌湖艺术村等旅游资源，带动观澜片区城市建设向高端化发展。目前该商圈集合了观澜湖MH mall、观澜首信广场、观澜天虹、以及即将开业的合正观澜汇项目等多个购物中心。

该片区最具代表性的商业项目就是拥有近30万m²体量的观澜湖MH mall，其以娱乐、餐饮、零售、文创四大业态为主，打造全新的购物、娱乐、互动、消费体验综合体。

龙华将建成具有影响力的世界级CBD

在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的世界级CBD，打造深圳新经济增长极。根据有关规划，未来龙华区将依托高铁枢纽和地理中心的区位优势，以现代化国际化先进城区为标杆，建成深圳北部都市核心区。

根据规划，十三五期间，龙华将新增14所学校，预计新增学位约3万个，新建1.7万套人才房和保障房。政策、交通、配套等方面的共同作用下，必会吸引大量高质素科技人才在此聚集，相应的也会产生大量的消费需求。

据赢商网了解，除了目前已开业的项目外，龙华区未来两年内还将有深圳红山6979、玖钻·龙光商业广场、观澜世联桂花里、观澜汇合正广场、中林宝能all city、港铁天颂商场、大唐时代广场等9个购物中心开业（商业面积≥3万m²）。新入市商业项目体量共计约55.2万m²。

华侨城、招商、万科、鸿荣源、龙光、中洲、海岸集团等知名开发商均有大型城市综合体项目规划建设中，一批如北站商务中心区、龙华现代商贸片区、观澜、油松等重点片区正在快速形成。

①深圳北站商务中心区的建设如火如荼

根据规划，深圳北站商务中心区正规划建设“亚洲最大的连廊系统”，打造集高端商务、现代商贸、金融服务于一体的“国际会客厅”。以深圳北站为核心向周边延伸，位于北站旁的汇隆中心为商业、住宅、办公于一体的大型综合体，规划引入时尚零售、特色餐厅、高铁地铁主题店等多业态特色商业。

与深圳北站位于同一轴线的红山-上塘沿线正跃升为新的龙华CLD。其中红山板块被规划为商业文化片区，红山片区以文化娱乐、商业服务功能为主，规划中的图书馆、美术馆、演艺馆、展览馆、新华医院等市政配套都集中在红山站附近。

值得一提的是华侨城与招商蛇口联合打造的“风尚生活”商业综合体——红山6979项目，集合了生活零售业态、文化演艺剧场与现代展览馆等。目前CGV影院、开心麻花、盒马鲜生等主力店已确定进驻，预计将于今年内开业。

红山6979项目效果图

而片区另一代表性项目为玖钻·龙光广场，包括了写字楼、商务公寓、商业、办公和五星级酒店，其中规划约10万平方米体验式商业，预计将于未来两年内入市。

紧邻红山的上塘片区也有由恒大主导的岳盟工业区城市更新单元项目位于该片区，未来将建设成为集住宅、办公、商业为一体的高端商住综合体项目。

②四大巨无霸旧改项目集中龙华现代商贸片区

作为龙华老城区，规划了包括中洲龙华商业中心旧改项目、德业基龙华中轴央城改造项目、龙华海岸城、鸿荣源·壹城中心四个巨无霸大型城市更新项目。

其中中洲龙华商业中心旧改项目总投资金额150亿元，规划改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的城市综合体，总建面约101.5万平，建成后将有效升级和助力商业业态优化。

德业基龙华中轴央城改造项目总占地134.32万平，项目总投资约220亿，据悉，项目将会有多家企业合作开发，或于不久后面世。将建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的多功能综合体项目。

该片区发另一“巨无霸”项目——龙华第三工业区片区改造项目即龙华海岸城，由海岸集团投资约100亿打造的总建面超100万平的大型城市综合体。主要涵盖了大型购物中心、商业街、甲级办公楼、五星级酒店、公寓、住宅等。据悉，目前拆迁工作正在推进中。

该片区备受关注的旧改项目还有总建筑面积320万方的鸿荣源壹成中心，其涵盖住宅、写字楼、商业、酒店等产品。项目打造60万方超大体量的旗舰商业集群-壹方天地，规划了五大主题商业，其中A区和E区已率先开业，B区将于今年开业，C区和D区也将陆续启动招商。

观澜是龙华城市更新的重点区域之一，目前拥有超200个旧改项目。其中不得不提的是鸿荣源的两大旧改项目，其一为鸿荣源牛湖旧改规划集居住、商务、办公、产业、商业、公共服务于一体，为周边居民带来全新购物与生活居住氛围。另一个是鸿荣源观城旧改项目，规划是以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游、教育配套等多功能于一体的新型智慧新城，目前已经开始围挡拆迁。

除了以上龙华区三大重点片区之外，龙华油松片区近年来因旧改得到了快速发展。其中卓越上油松旧改是卓越集团在龙华新区的重点城市更新项目，已拆除用地面积7.97万㎡，改造方向以住宅和商业为主。目前该旧改项目已于2017年开工，有望打造为龙华油松片区首个商住综合体物业。