中粮集团地产业务重组新生 大悦城控股正探索员工持股

一年之计在于春。2019年初春，恰逢中粮集团的地产业务成功整合，旗下唯一的地产专业化公司大悦城控股（000031.SZ）也在三月底于深交所敲响重组更名宝钟，正式向资本市场宣告中粮集团地产业务的新生。

多年前，中粮集团就开始明确要整合旗下两家地产上市公司，回首过往，中粮集团副总裁、大悦城控股董事长周政表示：“正是在国有资本投资公司改革政策的春风下，在中粮集团党组的大力支持和公司团队的不懈努力下，我们才能把两个上市公司，打造成一个平台统一、品牌统一、团队统一、财务报表统一的专业化、市场化公司，我们致力于成为美好生活的创造者。”

创新的重组

采访当天， 当我们提及此次重组时，周政激动地表示，“我们实现了阶段性的梦想，我们也有信心做的更好。”

2018年12月4日，备受关注的中粮地产（000031.SZ）与大悦城地产（00207.HK）的重组方案获得中国证监会审核通过，这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重大事项停牌算起，历时17个月的重组获得最终批准。

近几年来，国企改革潮涌现，党的十九大报告更是明确指出，要深化国有企业改革，发展混合所有制经济，培育具有全球竞争力的世界一流企业。因此，在这样的背景下，如何继续发挥引领作用，加快自身改革发展，跻身全球行列，成为国企与央企的重要课题。

在过去的发展历程中，中粮集团的地产业务对外一直分为中粮地产与大悦城地产两个上市平台，周政也感慨道，“过去经营两家上市公司，投资比较分散、发声也难形成合力”。

“作为国务院支持发展房地产业务的16家央企之一，以前中粮集团的地产业务以两家上市公司的面貌在市场上出现，容易给市场造成混淆，而此次重组正是借助国企改革的东风，将原来分散的力量拧成一股，是大势所趋”，在周政眼中，中粮地产与大悦城地产此番重组是顺应了央企改革的大潮，借力了国有资本投资公司改革的东风，整合成果是符合历史潮流的，也是业务发展的必然结果。

事实上，中粮地产和大悦城的产品线相互独立，各有侧重，形成互补，中粮集团内部对二者的重构、整合与改革早已展开。

2014年7月15日，中粮集团成为首批被纳入国资委“四项改革”试点的六家央企之一。2015年年中，中粮集团对架构进行了一次深刻的调整，建立了18个专业化业务平台，分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来，已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年7月底，作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。

在央企深化改革，强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下，中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展，两个公司的整合势在必行。

此次中粮集团地产业务的整合过程并非一蹴而就，从2017年7月中粮地产停牌，到2018年12月交易获得证监会无条件通过，再到2019年2月底完成资产交割，整个交易历时一年半时间，交易涉及跨境换股，结构复杂，同时采用创新的估值法而非传统的评估法。周政表示，“重组中间有困难、有曲折，但只要我们坚持、努力，最后肯定会成功”。

对于中粮来说，这次整合更是一次创新之举。此次整合是境内首例A股上市公司收购红筹控股权并保持其上市地位的交易，是首例采取估值报告而非国资委评估备案的央企重组（吸收合并除外），其24亿配套融资更是近两年证监会批准房企非公发第一单。与此同时，凭借中粮地产自身强烈的改革意愿，以及未来的发展潜力，公司成功入选国企改革“双百行动”。

“中粮集团旗下两个地产上市公司的整合，于国符合中央对国有企业做强做优做大的要求，也是国资委对央企改革的重要尝试；于民可以通过形成市场化、专业化、规范化、一体化的公司，给中小股东、投资者带来更多价值，同样可以整合资源，为城市发展带来更多内容与活力，更好的服务人民美好生活”，周政在采访中向我们阐释了当时坚定推进重组的决心。

回顾这段历史，周政说道：“我们要感恩时代，这个伟大的时代给了我们策马扬鞭的大舞台，我们要感恩中粮集团，中粮集团这个卓越的股东是指引我们一路前行的指路明灯和坚强支持者，要感恩团队，感恩召之即来、来之能战、战之能胜的中粮铁军。”

A+红筹两个上市平台、住宅与商业双轮驱动、产品与服务双核发展......周政继续向我们构建未来的蓝图，“重组完以后，下一步，我们会统一企业名称，在内地上市的中粮地产更名为大悦城控股，香港上市的则沿用大悦城地产”。

双赢的选择

“把地产业务分成两个小拳头，不如整合成为一个大拳头，优势才能最大化”，谈及重组的意义时，周政如此形容。

周政谈到，“整合以后，公司将成为中粮旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司。‘A控红筹’架构不仅能够充分借力两地资本市场，更整体提高了公司规模和市场影响力，适应了房地产行业转型升级的要求,在市场上形成了‘持有+销售’双轮驱动且能力均好、具有可持续发展前景的多业态房地产公司。如此一来，我们既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，形成住宅、商业板块的优势互补，充分发挥资源整合的协同效应，提升运营效率，进一步提高公司的核心竞争力。”

“双剑合璧，1+1大于2就是这个意思”。周政向我们一一列举了两个上市平台未来在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥的协同效应。

融资方面，据观点地产新媒体了解，以2018年5月31日为基准日，重组完成后募集配套资金前，中粮地产资产负债率将从85.64%降至76.31%，本次收购有利于上市公司资产负债率大幅度降低。据了解，完成重组后，整个中粮集团地产业务总资产规模将达到近1700亿元。

除了融资渠道的拓宽，整合后主体融资成本也有望降低。资料显示，中粮地产的融资成本在4.40%至9.5%的区间内，而2018年，大悦城地产的融资成本4.39%，2017年这一数字为4.28%，重组完成后，大悦城控股的融资成本将得到有效的降低。同时，考虑到大悦城控股已经完成和大悦城地产的重组，未来资产规模将进一步扩大，2019年3月，大悦城控股连获中证鹏元及中诚信评级上调，大悦城控股主体信用等级由AA+上调至AAA，评级展望为稳定，也将进一步降低公司融资成本。

另外，市场方面，整合后大悦城控股的市场地位及市场份额将得到进一步提升，在地产行业拥有更多的话语权和灵活性；人才方面，大悦城控股与大悦城地产将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的最优配置；土地获取方面，大悦城控股土地资源获取及项目储备能力提升，储备项目面积得到显著增长，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，大悦城控股和大悦城地产将共享品牌资源，对品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力。

据观点地产了解，大悦城品牌具有较高的品牌价值和市场知名度，近几年大悦城品牌在全国布局提质增速，2018年新开业上海长风、杭州、西安、昆明四座大悦城，引领城市消费和生活方式升级的明星力量逐渐成型。根据世界权威品牌价值评估公司Brand Finance评估，大悦城品牌价值近136亿元。

由此可见，重组后的大悦城控股能够集合两个平台的优势，拥有完善的房地产产业链布局、整合创新能力、多元化的土地获取能力、快速高效的运营能力、良好的品牌美誉度，进而在地产行业加速奔跑。

“为什么是实现双赢，除了整合后大悦城控股成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司，其子公司大悦城地产也将有更加广阔的发展空间。” 周政说道。

重组完成后，大悦城地产将以商业地产为核心来发展城市综合体平台。 “我们的住宅、商业双轮驱动。公司的销售型物业开发经验将与大悦城地产持有型业务品牌和运营优势充分融合，在优质区位共同开拓高质量地产项目，形成良好的协同效应，” 周政解释道。

“双轮驱动”，一方面开发商可以通过住宅开发带来快速的增长动力，另一方面还可以通过投资物业的租金收入带来相对稳定的利润收益，从而实现长短期回报平衡、盈利增长持续性、业务稳定性等，降低地产政策及市场影响的盈利波动。

从大悦城控股近几年的盈利情况来看， 2016年、2017年、2018年，大悦城控股分别录得净利润13.33亿元、17.35亿元、20.04亿元，分别同比增长43.56%、30.10%、15.54%，年复合增长比率为14.55%。

而大悦城地产，依旧以商业地产为核心，发展城市综合体平台。在大悦城地产的规模扩张方面，未来3到5年，公司拟通过自建开发、收并购、管理输出等方式，在郑州、合肥、南京、青岛、三亚等城市拓展10-15个大悦城系列产品，进一步加快大悦城系列产品规模扩张的步伐。

“大悦城控股与大悦城地产的定位是清晰的”，对于两个平台的业务，周政始终有自己的思考，他提到，未来公司在继续做大做强的同时，将加大销售型业态的比重。但不论以何种形式与比例，从周政的角度来看，都希望能够“形成良好的协同，实现1+1大于2的效果”。

值得注意的是，大悦城地产重点进行商业地块的物业开发，不代表大悦城地产不再涉足销售物业，周政表示，当出现同时含有购物中心、住宅、公寓、写字楼、酒店等多个业态时综合地块时，则优先考虑交由大悦城地产进行开发。

大悦城控股：未来已来

“今年是大悦城控股元年，是我们焕新出发起点”，对于接下来的日子，周政充满了信心：“中粮集团是国有资本投资公司首批试点，大悦城控股入选国企改革“双百行动”名单，这代表公司会在体制机制上释放出更大活力。”

拥有A+红筹两个上市平台，携商业、住宅两大业务，拥有充足的城市更新储备，以大悦城为核心品牌，以中粮集团为依托，大悦城控股信心满满。周政表示，“未来，中粮的地产业务要树立一个专业化、市场化的形象，以统一的品牌形象、清晰的发展战略和高品质的产品与服务为城市带来更多活力，为人民美好生活赋能。”

在周政的计划中，公司可以进行多元化的混改，减持国有比例、引进战投、员工持股，但是国有单一大股东不变，国有的引领地位不变，管理的地位不变。“我们计划近几年，布局全国50座城市，实现有质量的运营项目50个，规模上冲刺千亿级，以高质量的产品和服务满足人民群众期待，”周政说道。

观点地产新媒体查阅天眼查获悉，截至2019年2月底，大悦城控股由明毅有限公司持股53.80%，由中粮集团持股21.84%，中央汇金资产管理有限责任公司持股1.68%。而明毅有限公司为中粮集团（香港）有限公司的全资子公司，中粮集团为后者的唯一股东。

同时，中粮集团与中央汇金均为国务院的下属公司，因此大悦城控股的国有比例超过77%。为了让企业更具竞争力，治理结构更加合理，周政表示，“要顺应市场，走更加市场化的道路”。

“我们会引进战投（战略投资者），同时探索推动实行员工持股”，无疑，按照上述混改计划，未来，大悦城控股的股权结构中不仅拥有国有股东，还有战略投资者、员工、其他公共股东，公司的治理结构将更加灵活与科学。周政提到，中粮地产更名为大悦城控股，则是走向专业化、市场化的第一步。

谈起公司更名的原因，周政说：“用大悦城控股作为公司名称，其战略意义是致力于打造一家专业的、持续经营的城市运营商和美好生活服务商，这一举动将利于进一步促进公司的市场化、专业化程度，进一步提高国有资本运营活力和效率及公司的可持续发展能力和竞争力。”

“大悦城品牌是我们中粮团队历经十余年匠心打造出的独创品牌，大悦城购物中心曾经、正在，以及将继续为更多人民创造快乐与美好。历经十余年的发展，大悦城品牌在行业已处于引领地位，形成了较强的市场影响力和知名度，品牌价值逐步彰显。相信通过更名，可以以大悦城品牌的影响力助推地产业务发展，进一步增强公司的市场影响力和行业地位，扩大公司规模化效应，”周政补充道。

“大悦城的品牌，在带动城市居民消费升级和引领时尚潮流生活方式方面一直发挥引领作用，并且通过对客群精准的大数据分析和专业的运营能力，不断实现商业的可持续经营”，周政表示。

可持续性，是周政不断强调的另一个字眼。

“大悦城给市场的概念是服务人民美好生活、服务消费者，是围绕对人们生活方式的引领，而不断营造时尚、潮流、文化和社交娱乐的体验空间”。周政表示，不断创新发展理念，引领城市新型生活方式，实现“百年老店·基业长青”的目标始终是大悦城努力的方向。

在周政眼中，地产真正的发展方向是可持续的，不是“建城”到“卖城”的一锤子买卖。“我们生活在有温度的世界，致力于打造有温度的城市。地产的灵魂不是钢筋水泥，而是人心、匠心和良心。

“大悦城控股做的是实心化的产业，对每一块土地负责、每一个产品负责、每一位客户负责的追求始终不变，责任地产、民生地产、民心地产的品牌定位始终不变。我们发自内心地想为社会发展、城市进步、人民幸福做一些有长远意义、经得起时间考验的实事、好事。”周政说道。

随着重组的完成，大悦城控股的业务与战略目标将更新迭代为商业地产确保领先地位、住宅地产确保稳健增长、产业地产确保稳步推进，而“大悦城”这个名字更能体现现有业务构成。

关于名称，周政表示公司考虑了很久，“也请了外部的专家和团队反复论证”，大悦城控股这个名字还蕴含了公司对未来发展方向——“城市运营商及美好生活服务商”的期望。

最后，周政告诉我们，“大悦中国，赋美生活”是大悦城控股的品牌理念。它传承自中粮集团“忠于国计、良于民生”的使命担当，“忠于国计”为国，“良于民生”为民；同样，“大悦中国”为国，“赋美生活”为民。对美好生活的勾勒是时代赋予每一个个体的权利，而大悦城控股的使命就是将愿景变为现实，为每一个进入的城市提供更加宜居的生活空间，注入更有潜力的新兴产业，打造更具活力的城市地标，向着城市美好生活创造者的方向前行。

以下为观点地产新媒体对大悦城控股集团股份有限公司董事长周政的专访实录：

观点地产新媒体：中粮地产为什么会更名为“大悦城控股”？更名后，公司的战略、业务等会做出哪些调整？

周政：中粮地产的重组是在国有资本投资公司改革政策的春风下，在中粮集团党组的大力支持和公司团队的不懈努力下，我们才能把两个上市公司，打造成一个平台统一、品牌统一、团队统一、财务报表统一的专业化、市场化公司，我们致力于成为美好生活的创造者。

公司选择用大悦城控股作为品牌名称，其战略意义是致力于打造一家专业的、持续经营的城市运营商和美好生活的服务商，从而成为一家专业化的地产公司。

大悦城品牌历经十余年的发展，在行业中处于引领地位，形成了较强的市场影响力和知名度，品牌价值逐步彰显。一个大悦城至少影响一个城市里的几百万人，开业以后每天的人流至少是5万到6万人次，一年下来是一两千万的人流。以大悦城品牌的影响力助推地产业务发展，能够进一步增强公司的市场影响力和行业地位，扩大公司规模化效应。

从地产角度来说，大悦城品牌强化的是可持续经营。因为大悦城是综合体，本来就有住宅、商业，大悦城给市场的概念是服务人民美好生活、服务消费者，是围绕人们的生活方式的引领、体验、文化、社交、娱乐，这些有内容的、可持续经营的商业。同时，这样的商业要建设、运营兼顾。此外，住宅也是大悦城综合体里的重要产品。

从开发角度而言，公司重视住宅开发方面的健康方式的引领。中粮集团是立足中国的国际一流粮食企业，我们始终秉承中粮基因，用心倾听，贴心服务，专业敬业，追求卓越，为人们提供高品质健康的生活空间和服务。我们讲到的时尚的生活方式主要指商业消费，而健康的生活方式主要指居住方面。经过聘请外部专家和团队反复的调研论证，我们认为两者由大悦城控股集团进行统筹执行是最合理的。

大悦城控股还引入了战略投资者，公司会更加市场化、国际化、规范化，加上正在探索员工持股，它的体制会更加灵活，更有活力。

观点地产新媒体：重组之后的长期发展目标是什么？

周政：我们会走得更长远。20年以后，国家的开发规模会逐渐减少，按照发达国家的经验，城市里的不动产资产需要运营管理。写字楼、商业、酒店、长租公寓、养老项目，这么多的楼宇类别由谁来运营？是应该有专业化公司来运作，这也是大悦城控股未来长远追求的方向。

现在许多地产公司逐渐转型商业和物流，但并不适用于每一家地产公司。大悦城控股早在过去几年就做了这件事，否则如若现在才开始启动，难度很大。这是重资产行业，要有强运营，要有团队，要有系统，不太好做。这个行业要积累，一个商业综合体要运营，要形成品牌，需要时间积累，建立系统、建立团队，还要建立商户的资源。

观点地产新媒体：做轻资产的盈利多，还是自己投资的大悦城盈利多？

周政：两种模式不同，但是做轻资产需要你的品牌有这个影响力和能力。

观点地产新媒体：大悦城拿到这种轻资产项目，所签合同一般是几年？

周政：针对不同的轻资产项目，我们的协议约定和具体合作模式都有一定的差异化。

观点地产新媒体：未来公司在重资产和轻资产的比例是怎么样的？

周政：未来我们会逐步增加一些轻资产的比重，但是拿轻资产项目也是有讲究的。项目的规模、地段、区位，包括项目本身的结构，要基本吻合大悦城的特点，不能有硬伤，对方还得配合我们，按照我们的设计要求来做。所以有时候是百里挑一、优中选优，也要看机会。如果没有机会，我们觉得市场有空间，还是会自己建。所以我们是自建和合作相结合。

观点地产新媒体：随着重组的完成，大悦城地产的财务报表将并入大悦城控股，但两个上市平台采用的会计政策不一致，日后将采用哪种方式进行并表？

周政：整合以后的财务一定会统一。一家上市公司控股另一家上市公司，两地将来是要统一的，要么都是成本法，要么都是公允价值法，我们整合完以后要做一个选择。将来董事会根据两个上市公司的特点找到一个最适合的方式，一旦选定了就不变了。

观点地产新媒体：重组会给中粮地产的估值带来多大提高？

周政：通过整合，把原来两个不太大的公司统一到一起，总资产就有大的提升。整合之后今年会达到1700亿左右，整个规模扩大，影响会更大。再有三五年的时间，在行业内部我们就会更有影响力。

今年是大悦城控股元年。两个上市公司整体业绩上都完成了，而且整体的情况也还不错。

两个公司加起来的负债率是在74%左右，如果扣掉预售款，只有63%左右。我们还有相当一部分资产是优质的大悦城项目，都是按成本法算的，如果算上估值，负债率会更低。

另外结合两地市场的特点，将来可以在两个平台融资，如果说香港的平台融资好，可以在香港融资，A股这边如果说股票市场好，政策跟得上，随时可以配股，两个市场各自的优点可以更好地发挥，所以要更加利用好这两个平台。

观点地产新媒体：重组完成后，港股的大悦城地产有什么规划？

周政：从现在开始我们要发声，告诉市场我们的定位和目标，给市场一个正向的声音。我们不仅仅是城市建造者，更是城市运营商与美好生活服务商。

中粮集团是国资委批准的以房地产开发为主业的央企之一。我们是中粮未来的地产平台。通过整合，我们要成为更市场化、专业化的公司。目前大悦城控股已被列入国资委“双百企业”和发改委混改企业名单。入选“双百名单”，本身就是对公司多年发展耕耘，作为国资领域行业标杆的肯定，同时，也为公司未来体制机制、员工激励等改革领域创新创造非常有利的政策环境。公司将积极争取政策支持，加大体制改革和激励的力度，结合市场环境和公司经营发展需要，在合法合规的前提下加速推进员工持股等绩效激励工作，使治理结构更加科学，体制机制更加灵活，更加走进资本市场，接受市场的检验。

大悦城控股的特点还要在去年的基础上继续强化。我认为城市在建设过程中要有更多内容，有实实在在的产业，也就是说要实心化，不要空心化，要永续有活力，而不是一锤子买卖。

我们现在为什么讲城市运营商？就是愿意在区域的规划中做好定位、策划、招商、运营等工作，这也是我们未来要打造的品牌，大悦城就是这么做过来的。

观点地产新媒体：大悦城的布局已经在加快了。

周政：优中选优、好中选好，就是一定要找到适合我们这个品牌的服务市场，找到这样的合作伙伴。在城市发展当中，我们既不丧失发展机会，也不能够过于滥用品牌扩张，希望把握节奏，顺应城市、区域发展的要求，顺应发展的规律。

中粮地产业务进入商业地产12年，大悦城无论走到哪里，只要这个城市有足够的市场容量，项目区位、结构、体量能够支撑，合作方足够配合，通常无往不利。

观点地产新媒体：跟央企肩负的责任有关？

周政：这里面有一个战略定力。央企是有责任的，中粮无论做商业还是做住宅，几十年来，初心未变。单论规模，大悦城控股在业内并不突出，我们没有因为有快钱可以赚就一头扎进去。公司始终坚持“双轮双核”的发展模式，以“持有+销售”双轮驱动，稳健发展；以“产品+服务”双核赋能，不断创造新的价值增长点。中粮集团旗下两个地产上市公司的整合，于国符合中央对国有企业最优做大做强的要求，也是国资委对央企改革的重要尝试；于民可以通过形成专业化、市场化、一体化的公司，给中小股东、投资者带来更多价值，同样可以整合资源，为人民美好生活创造更多场景。

观点地产新媒体：如何通过大资管战略保持增长？

周政：盘活资产存量是“大资管战略”的第一步。我们依托“大悦城”优质的商业品牌及运营能力，与具有丰富商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，释放资产价值，带动上市公司估值。建立可持续资本循环平台就是“大资管”战略的第二步。我们通过打造多样化的融资渠道，支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入；能够降低负债率，改善资本结构有助于降低融资成本、提高未来融资的灵活性。

观点地产新媒体：今年是您管理中粮地产业务的第11年，有什么特别感悟？

周政：我们坚信行稳才能致远，这十几年中粮的地产业务稳中有进，这与党中央正确的领导、中粮集团的支持、经济稳定发展的步伐，以及市场良好的支撑密不可分。

中粮集团的地产业务，发展还是持续稳定的。商业地产领域是很难打造品牌的，然而我们打造出了大悦城。一个好的品牌需要真正经受时间检验。那些商户跟着你走，你要保证他们赚钱，要讲信用，团队要持续帮助他们进步，推动他们不断成长。反过来，他们也将造就大悦城的成功，这是彼此成就。

我认为大悦城的成功有几个因素：首先是股东坚定地支持，这一点极为重要。其次是团队坚持，大悦城的团队始终是不断学习、不断创新。第三是坚持紧贴市场。大悦城最早提出从B2B2C变成B2C2B，很清楚目标消费者就是年轻的中产，新兴的中产，他们喜欢什么商户我们就招什么商户；喜欢什么样的大悦城就建什么样的大悦城；他们喜欢什么样的装修、艺术性陈列，我们就为其打造。

观点地产新媒体：现在新兴的中产阶级热衷于网购，你们觉得面临电商的竞争大不大？

周政：通过跨界合作，我们的销售数字是增长的。消费者有两个需求，如今一机在手，线上消费是必然趋势，这是社会发展的趋势，也是消费多元化的特点，无法阻挡。但有了手机，有了微信和电商，大家依然有逛商场的需求。因为除了电商消费，人们还要社交，去见朋友，喝杯咖啡、看电影。

消费市场巨大，地产公司应当有尊重市场规律的胸怀。如同家里的孩子要出去玩，便让他去，在外面玩累了他就会回来。

观点地产新媒体：周总今年的心情怎么样？

周政：通过团队的努力，通过集团的支持，我们把分散多年的四个地产板块、两个上市公司，完全形成了一个法人、产权统一、品牌统一、团队统一、财务报表统一的专业化、市场化公司。我们实现了阶段性的梦想。我们为此感到喜悦和自豪。

“大悦中国，赋美生活”是大悦城控股的品牌理念。大悦城控股的使命就是将愿景变为现实，为每一个进入的城市提供更加宜居的生活空间，注入更有潜力的新兴产业，打造更具活力的城市地标，向着美好生活创造者的方向前行。