保利物业转道港交所 或因新三板无法提供融资功能

物业公司在新三板摘牌，肯定是要去港交所上市，已经成为心照不宣的事实。而企业的官宣，也从来不让人“意外”。

4月16日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，公司董事会以及监事会审议通过了全资子公司保利物业发展股份有限公司在港交所主板上市的相关议案。

相关议案包括，保利物业符合境外上市相关问题；境外上市方案；保利发展维持独立上市地位的承诺；保利发展持续盈利能力问题；针对保利物业境外上市，授权董事长、总经理等处理相关事宜；以及针对董事会第二十二次会议审议通过的议案召开2018年度股东大会。

公告指出，保利物业拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在香港联交所主板上市，本次发行比例不少于发行后公司总股本的15%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

该上市方案指出，募集资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。

上述议案的发布距离保利物业在新三板退市仅过去五日时间。事实上，保利物业在2017年8月才登陆新三板，至今也仅1年多时间。

据了解，许多物业管理公司都曾在新三板上市，至2018年，除去已摘牌企业，新三板挂牌物业企业共50余家。

而据观点地产新媒体不完全统计，除保利物业之外，包括嘉宝股份、远洋亿家、新大正物业、天骄股份、恒昌物业、银城物业、美易家等在内的公司均已摘牌新三板。

有分析指出，过去几年，A股对物管公司的估值水平比较高，而且市场空间也比较大，便于企业融资，新三板往往被视为A股主板上市的跳板。

但A股对于房地产相关企业上市的严格把关，有消息指出早前碧桂园在A股分拆物业上市折戟便因审核问题，加上港交所新规之后，物业公司成为港交所上市大热门，让不少企业转战港交所。

但让保利发展决定让旗下物业公司前往港交所上市的最重要原因，或许是因为新三板无法提供融资功能，不能给保利物业在快速扩张之时及时提供新鲜“血液”。

据观点地产新媒体查阅，保利物业已公布数据显示，截至2018年中期，其在管面积1.3亿平方米，合同面积2.2亿平方米，同比分别增长39.95%和66.18%。

与很多房地产企业旗下物业公司不同的是，保利物业在外拓面积上做出了不少努力。

据了解，2016年，保利物业启动“2+4”外拓战略，先后成为普天新能源、同元集团、中国人寿陕西公司、山东滕投集团、汇源建设集团等企业的物业服务商。

保利物业年报数据显示，仅2018年上半年，保利物业新增外拓签约面积达2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司整体签约面积的58.19%。

截至2018年中期，保利物业累计外拓签约面积达6579万平方米，外拓签约面积占比达29.98%，较上年末提升6.98个百分点。

值得一提的是，2018年 6 月，保利物业与天创物业达成战略合作，这也是保利物业首单并购类拓展。

另一项数据显示，保利物业来自于母公司开发的物业面积比例也在逐渐降低。其中，2018年中期，保利物业管理的1.3亿平方米的面积中，由保利物业开发的面积为0.99亿平方米，占总体管理面积的75.93%。这个比例在2017年同期为91.3%。

有消息指出，保利物业内部启动名为“147”的三年战略计划，即实现1百亿元营收，4亿平方米管理面积，7亿元利润。

对比目前保利物业 18.53亿元的营收，1.85亿元的归母净利，以及1.3亿平方米的管理面积，保利物业要实现三年战略计划显然需要“大跨步”。

要实现“大跨步”目标，只靠母公司的关联交易是远远不够的。

数据显示，保利发展2016年至2018年每年实现销售签约面积分别为1598.66万平方米、2242.37万平方米以及2766.11万平方米，按照1-2年的交付时间计算，未来母公司可提供给保利物业的管理面积有限。

保利物业逐年增加的外拓途径才是完成目标的主力。而除了与母公司之外的其他企业签订物业管理合约之外，收并购更是其外拓规模提升的重要手段。

观点指数发布的2019中国物业服务企业TOP30报告指出，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。在2015-2016年，物业行业市场统计到的企业收购数量总计超过300家，累计收购的物业管理面积逾6.2亿平方米。

据了解，目前港交所上市的物业公司中，管理面积最大的是彩生活，达11.22亿平方米。其管理面积最重要的来源就是收并购。

若成功上市，保利物业也将获得资本的支持，在规模扩张上，如虎添翼。

回看保利物业的提示性公告，其根据公司自身经营发展及长期战略规划调整的需要，拟申请在新三板退市，或许也能窥探一二。