大名城杨方磊:优劣势并存 福州生活圈离理想状态还欠缺火候

————第14届中国商业地产节·“城市生活圈”巡礼

赢商网福建站 郑小清
摘要:一直以来,城市轨道交通是促进城市建设发展的重要因素之一。而对于生活圈的发展而言,轨道交通的呈现也同样有着举足轻重的作用。

编者按:随着城市的扩张,单中心格局变为多中心格局,对于购房者而言,所谓中心,即能否形成自成体系的生活配套圈。所谓“生活圈”,应指在一定区域内已经形成或将要形成的集商业、交通、学校、医疗等基本生活配套体系,足以保障区域内日常生活需求。赢商网以福州为试点,推出城市生活圈盘点与巡礼,目的在于城市急速扩张之际,引导消费者视野,通过业内专家人士从生活功能角度,重新审视城市的版图发展。

随着城市建设的不断发展,城市基础设施的不断完善,以衣食住行及医疗教育为首要元素的城市生活圈也在逐步形成。可以说,城市生活圈发展与成型的背后,是消费者的城市生活多样化需求得到满足的过程。

对比过去30年,如今的福州可谓经历了翻天覆地的变化。高楼大厦拔地而起,商业项目琳琅满目,教育资源、医疗机构愈发完善,逐渐的福州形成了多个各具特色的城市生活圈体系。那么这些生活圈有哪些优劣势,又有哪些区域即将形成城市生活圈。对此,赢商网福建站独家采访了上海大名城商业管理有限公司董事副总经理杨方磊。

围绕满足人们生活基本需求的衣食住行、教育、医疗几个因素,杨方磊指出,目前福州已经形成城市生活圈的区域包括东街口、万宝、浦上及五四北。其中,东街口拥有历史与人文的标签,结合周边的商业、教育、医疗、历史街区等资源,形成东街口生活圈的天然优势。但就目前而言,福州已形成的生活圈虽各有优点,却也各有弊端。

对于未来生活圈的发展,杨方磊表示,三江口生活圈目前虽未形成雏形,但基于福州“东扩南进,跨江面海”的战略规划,三江口仍然是其较为看好的即将形成的生活圈体系。

一直以来,城市轨道交通是促进城市建设发展的重要因素之一。而对于生活圈的发展而言,轨道交通的呈现也同样有着举足轻重的作用。

杨方磊认为,一方面,地铁的完善首先会在感官上缩短消费者与生活圈之间的距离,促进生活圈之间的良性竞争,从而引发城市生活圈之间的变革,使得城市生活圈内差异化的东西之间的交互感会变得更加强烈。

另一方面地铁的开通也将催生新的商业形态,激发新东西的产生,更能促使更多不同业态不同形式的因素之间的相互合作。

以下为赢商网福建站对上海大名城商业管理有限公司董事副总经理杨方磊的专访实录:

Q:您认为依据现状及未来规划,福州哪些区域已经形成或将要形成生活圈体系?

杨方磊:谈及生活圈概念,首先围绕的是人的衣食住行、教育及医疗,因为这些是满足人们生活的基本需求。但除此之外,我认为人文环境也是考量生活圈舒适度的一个重要指标。当下正处消费升级时代,人们对满足精神层面的追求显得愈发强烈,而人文环境便是其中一个重要的元素。

基于以上因素,我认为目前福州比较成型的是东街口和万宝两个生活圈,这两个生活圈无论是教育、医疗、商业等各类生活配套的优势都最为突出。从影响力上来看,这两个生活圈可以说是拥有着城市级的影响力。此外,从大社区、区域性影响力来看,金山及五四北两大区域也形成了较为完善的生活圈体系。而即将形成生活圈体系的是东二环和三江口区域。

Q:您认为上述生活圈有哪些特点,未来发展如何?

杨方磊:首先东街口生活圈,东街口代表了福州的传统历史,承载了几代福州人的记忆,历史和人文成为了东街口最大的标签。因此,情怀这个词,福州任何一个生活圈都无法与东街口生活圈相比,这是它天然形成的优势。从最原始的百货到如今的东百中心,东街口的商业氛围一直较为浓厚,加上三坊七巷、朱紫坊等历史文化街区的影响力,东街口俨然是一个“城市会客厅”,无论是福州本地人或是外来人群,首选可能都会去东街口。此外,根据规划,东街口也有望被打造成“智慧商圈”,再结合东街口周边已有医疗机构、教育资源,这是东街口生活圈最大的优势。

但东街口生活圈也有一些弊端。首先是空间发展,东街口地处老城区,随着未来外部生活圈逐渐形成及轨道交通的呈现,空间发展无疑会受到影响,从长远来看,整个商业及其他生活配套更新及外拓的可能性相对较小。第二是交通因素的影响,随着人们生活水平的提高,开车出行的几率越来越大,但就东街口而言, 停车难成为摆在人们面前的一个大问题。第三即品牌级次的提升,现在优质的品牌在选址时除了考虑人流量外,还需要去找一些与自己品牌层级相像的物业的硬件条件,这也成为制约东街口发展的其中一个因素。

对万宝生活圈的理解,我觉得有个比较重要的关键词就是扩张。从商业角度上分析,我们在更大的视角中看万宝,一个是离万宝很近的闽江北CBD已经成型,另一方面是万象·九宜城、宝龙广场、苏宁一期等项目的升级改造,加上已在运营的融侨中心及未来万象城、苏宁二期的入市,万宝商圈的活力也逐渐增强。

随着地铁二号线的通车,万宝商圈的空间感也将实现扩张,所以从短期的发展来看,万宝商圈的发展后劲会显得更强一些,而这些商业也将推动万宝生活圈体系的发展。

再说东二环,我认为东二环它的作用是承载着一批福州新中产阶级对品质的追求。如果从生活圈的概念来讲,东二环目前还不能称之为完整的生活圈,因为该区域目前比较明显的是商业氛围和酒店集群,而在医疗与教育等方面都还有所欠缺。但从商业的角度,我想用“速度”与“蜕变”这两个关键词来形容东二环,相较于五年前,如今的东二环确实实现了巨大的跨越,带给消费者一个全新的感知。相信未来随着其他生活配套的逐步落实,东二环也将形成较为完善的生活圈体系。

总体来说,福州目前所形成的生活圈都各有优点,也各有弊端。我认为距离理想状态的生活圈都还欠缺一点火候,即我前面提到的人文环境。

Q:您最看好哪个生活圈的发展,为什么?

杨方磊:我其实比较看好三江口未来的发展,虽说现在该区域内生活圈的雏形都还没有出来,但在福州“东扩南进,跨江面海”的战略规划下,位处仓山南台岛东南部的三江口与马尾、闽侯、长乐、福清、连江均能相连,地理位置十分优越,马尾新城、滨海新城、东部新城三大新城均汇聚三江口,成为福州“东进南下”未来城市规划首要发展重地,也是闽江、马江、乌龙江关键江海枢纽。未来伴随着城市轨道交通的运行、教育配套与医疗配套的建设,从整个环境来看,三江口是我比较看好的即将形成的生活圈体系。

Q:您认为一个良好的生活圈体系,可辐射的范围应是多少,为什么?

杨方磊:我认为一个好的生活圈常规的辐射范围需要有5公里的范围。但其实每个生活圈都有它自有的特点,也可能都有一个核心的竞争力去点状的辐射更全面的范围。比如医院的资源,它可能是辐射整个城市的,教育或商业资源是辐射周边的,一个完整的生活圈是由各个部分组成的,所以辐射的角度,应该是应运到它里面的每个要素,根据这些要素的特性决定它的辐射范围。

Q:当前,福州地铁建设大提速,线网规划不断完善,“五线齐发”。您认为地铁线网的完善,对消费者生活圈的影响体现在哪些方面?

杨方磊:关于地铁的影响,我认为从3个因素去分析。

首先是空间因素,地铁最大的特点就是将区域之间进行串联,从空间角度来看,地铁的完善首先会在感官上缩短消费者与生活圈之间的距离。可能过去生活圈有着比较明显的区域特性,而随着地铁的开通,原先形成的固有区域会被打破。地铁缩短了消费者心中的距离,也将促进生活圈之间的良性竞争,从而引发城市生活圈之间的变革,使得城市生活圈内差异化的东西之间的交互感会变得更加强烈。

第二是区位优势,地铁交通具有极强的经济效应,比如地铁商业具备交通便利,人流密集等特点,它在影响传统商业发展的同时,也将催生新的商业形态,激发新的东西产生。以香港为例,最明显的就是沿轨道交通所布置的商业,可能在地铁开通之前,你认为某些地方不适合某种商业形态,但随着轨道交通的出现,这些地方又能适应这些新商业形态。

第三从市场的角度来分析,地铁能够促使很多不同业态不同形式的因素之间的相互合作,这是地铁的完善对消费者生活圈影响比较主要的层面。

Q:对于上述所提到的生活圈,贵企业是否参与其中,并担当怎样的角色?

杨方磊:名城目前主要是在城市东面,即三环下来的整个东江滨片区。站在2300亩的版图上,名城花了10年时间去打造。其实针对东江滨,我认为该区域在人文环境方面体现的非常好,居民的居住感受相对舒适,但围绕生活圈而言,该区域目前还欠缺一些医疗的资源。但从长远来看,随着马尾大桥的打通,未来名城在整个建设过程中,将充当着福州后花园的角色,包括将来与对面南江滨东大道连成片的时候,人文环境也将起到更积极的作用。

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