新鸿基广州再补仓 南沙综合体初探与TOD内地复制

朝着广州地铁五号线猎德站B口方向，经过一条近200米的自动人行通道，无需出地面，就能直接到达IGC天汇广场——这是广州乃至华南开通的首条商场自动人行道。

2007年12月，新鸿基地产加入猎德地块项目，与富力、合景泰富联合开发；2016年10月，IGC在广州珠江新城正式落地开业，这也是新鸿基地产以TOD模式发展的大型综合发展项目。此后几年，新鸿基在广州有些寂静无声。

4月25日，新鸿基地产第三代少帅郭基煇，南中国区总经理黎祥掀，与一众高管一同现身IGC。

当天，新鸿基带领了三十余名香港媒体抵达与香港并不太远的广州。除参观IGC项目外，更为重要的，是前往离市区还有近一小时路程的南沙庆盛项目。

南沙项目对于新鸿基的意义不言而喻，这是“断粮”近十年后，新鸿基在广州的再次补仓。在郭基煇的图谱里，南沙庆盛项目将采用TOD开发模式，发挥项目交通枢纽综合体的作用，打造优质的广州香港两地“一小时生活圈”。

从香港的沙田新城市广场、九龙站综合项目，到内地的广州天汇广场、上海国金中心，到如今的南沙庆盛项目，新鸿基地产正在把它的TOD经验“内地复制”。

南沙项目初探

自IGC项目后，新鸿基在广州已许久未有地块入袋。

2018年5月，新鸿基再入羊城，”马甲”统京有限公司以2.64亿元摘得南沙庆盛枢纽区块2018NJY-4地块；今年2月，再以11.89亿元拿下南沙庆盛枢纽2019NJY-1地块，两幅地块面积逾10万平方米，总建筑面积逾32.7万平方米，将统一打造成综合商业发展项目。

不同于位于珠江新城的天汇广场、位于体育西的天环广场，这次新鸿基在广州的布局外拓至最南端的南沙庆盛。

观点地产新媒体了解，南沙位于国家自由贸易区内，制造业和高新产业的基础良好，区内有汽车和人工智能等高新企业；而根据广州市规划，南沙将会建设成为广州唯一的城市副中心。

值得一提的是，于今年2月21日发布的《粤港澳大湾区规划纲要》，其中多次直接提及南沙或庆盛，包括建设南沙成为粤港澳全面合作示范区，支持庆盛成为科技创新产业基地等等。

“一个城市的发展就是这样的，土地缺少、资源稀缺的时候就会向外扩张了”,黎祥掀解释新鸿基选择南沙的根本原因。黎祥掀指出，目前广州核心商圈的空余地块稀缺且价格高，相较而言，南沙地价较为便宜且具有不小的发展前景。

具体到此次落子的庆盛区块，黎祥掀一口气念出了一串交通线路名：“南沙大桥、深中通道、庆盛高铁站、地铁4号线、22号线、18号线……所有的（交通线路）都在规划建设中了。”

南沙庆盛项目所拥有的交通条件确实是一大亮点。

观点地产新媒体现场了解，项目地块紧贴已开通的广深港高铁庆盛站、地铁4号线庆盛站，而规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站，实现了“四线交汇”。同时，站在地块位置，背靠庆盛高铁站，往右前方望去正是于4月2日通车的大湾区重要基建项目南沙大桥。

其中，在庆盛站乘坐高铁到广州南站只需13分钟，到深圳只需30分钟，到香港西九龙高铁站则只需一小时，便可直达新鸿基地产另一项目——香港环球贸易广场（ICC）。

至于项目规划，郭基煇介绍称，根据目前的构思，南沙庆盛枢纽综合体项目将涵盖办公、商场及公交枢纽，具体包括地标性写字楼、大型商场、公共绿化休憩平台，将无缝连接高铁和地铁庆盛站，并另外设有交通换乘大堂、长途客运站、公共交通总站等设施。

其中，商场建筑面积约8万平方米，写字楼约22万平方米，公共建设则约2万平方米。项目预计于2023年分阶段落成，第一期拟建商场，整个项目预计在5至8年完成，总投资额在60亿元左右。

从郭基煇和其他高管的描述中，可以明显感受到南沙庆盛项目对于新鸿基的意义。毕竟，相较起在华东区域“织网”般的商业布局，新鸿基在华南版图略显薄弱，其中在广州已有十年没有落子，两年多没有新项目面世。

对于外界猜测的放慢华南发展的看法，黎祥掀直言：“并不是放慢华南（的发展）。”其指出，新鸿基这几年一直是有看新的项目，有看到合适的一定会买下来。

“新地也有在了解深圳，在中国的一线城市北上广深，就差了深圳。”

TOD模式再造

南沙庆盛项目的意义并不局限在再入华南，对于新鸿基而言，这还是其引以为傲的TOD项目打造经验的再一次实践。

据了解，TOD（Transit Oriented Development）指的是以公共交通为导向的开发模式，是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种规划设计方式；其中，公共交通主要是指地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。

极为重要的是，这种模式协调了城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾，这对于面临人口密度增大、交通拥堵、迅速发展扩张的城市而言，意义不言而喻。

新加坡、哥本哈根、东京、多伦多等城市，都是践行并受惠于TOD模式的典型城市。其中，香港可以说是TOD模式的典范城市。

“香港土地资源稀少，如果我们将土地摊平开发是很不效率、很不便捷的，会让土地价值不能完全释放。”黎祥掀表示道。

其进一步指出，在土地资源稀少的情况下，TOD模式可以将高密度发展需求集中在高价值地块，使得一个地块的价值不只是头两层，而是一个垂直式的发展；这种模式便需要依附大众交通，包括轨道交通，公共交通。

发展至今，目前香港基本上有45％的人口是在地铁线的每一个站点的500米之内生活的，尤其在九龙、港岛比例高达65％，达到了购物中心、写字楼、酒店、住宅、城市公园各业态间无缝对接。

而新鸿基，则在香港做TOD项目长达20多年。截至目前，新鸿基在香港多个铁路沿线的新市镇建设了20多个TOD大型综合体项目，包括早期的沙田新城市广场和近年的九龙站综合项目。

“最新的例子，西九龙站ICC，一千万呎的总体发展、全香港最高的楼，近期通车的高铁也是一个很好的推力，此前都是地铁推动，加上高铁，TOD项目就会进入新纪元”，黎祥掀介绍道。

据了解，西九龙原先只是货运码头旁边的一块地，以“脏乱差少偏”著称。如今，在新鸿基等其他房企介入并发展TOD模式下，西九龙摇身一变成为如今香港豪宅的代表。于去年9月，广深港高铁正式开通，香港的始发站便是在西九龙。

有了成就和经验的新鸿基，谋划着将香港的TOD发展经验搬到内地。

其中，2015年，新鸿基地产和上实城开联合开发的莘庄站体复合城天荟TODTOWN被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目，建于上海闵行区莘庄地铁站上盖，总建筑面积达50万平方米，将地铁、高铁、公交等集于一身。

此外，新鸿基还建设开发了天汇广场、上海陆家嘴国金中心等TOD项目，而建设开发当中的上海ITC项目同样位于地铁上盖，是三条现有及两条拟建地铁线的交汇处。如今，新鸿基再次将TOD的做法复制到南沙庆盛项目上。

根据规划，庆盛枢纽区块内大部分面积处于TOD核心范围圈，无缝连接高铁和地铁庆盛站，具有显著的TOD开发优势，未来将形成南沙北部地区的交通枢纽，与广州大学城、珠三角地区及香港的交通极其便利。

“在规划方面，我们将充分考虑到高铁、城轨、地铁线的不同换乘需求，建造更方便乘客快速接驳的换乘大厅，汇聚各种公共交通枢纽，满足便捷的出行需求。”郭基煇说道。

新鸿基的TOD野心还不止于“从香港到内地”。

黎祥掀指出，在TOD项目上，新鸿基最重要的经验，便是将所有东西都搭在一起做无缝连接，就如ICC一样，无论外面风雨交加，顾客不用雨伞就能回到回到酒店、回到公寓住宅。

“在广州南沙这个项目上，也希望可以带到一些经验回去香港。”