解读北京一季度商业地产市场 预判2019年的“市”与“势”

近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，业内人士普遍认为：中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。

4月26日，搜狐焦点焦点会客厅节目邀请到第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想、世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天、搜狐焦点北京主编吕伟，将话题聚焦在2019年第一季度，重点梳理和解读了北京一季度商业地产市场的表现，并通过对市场一线数据的分析，对未来趋势进行了展望和预判。

一季度大宗成交8起，丰台海淀表现亮眼，自用型、外资买家活跃

经过十来年的高速发展，中国商业地产已开始进入存量时代，如何运营与资本化运作，成为这一时期探索的主要方向。另外，在传统住宅市场仍受“有形之手”调控的当下，商业地产的政策限制相对宽松，也使得投资机构纷纷将注意力集中到了一线城市商业存量地产上来。今年第一季度的北京，商业地产的大宗成交更是接连不断。

孙总首先介绍了2019第一季度北京商业地产的大宗成交数据并做出解读：一季度北京大宗投资市场延续了去年的活跃态势，共录得8宗大宗物业成交，成交金额合计超过人民币150亿元，共含7宗写字楼和1宗酒店交易。一季度作为非传统意义上的旺季，今天北京大宗交易市场表现较为亮眼，与去年同期相比，有较大幅度上升。其中，突出亮点在于自用型买家活跃，另外外资买家延续了去年成交活跃的态势。从区域来看，非核心区域，尤其是丰台区（以丽泽商务区和丰台科技园）在本季度表现抢眼，8宗交易中有4宗都发生在丰台。

李总接着介绍了本季度最具代表性的成交案例之一：中关村鼎好大厦以57亿被外资财团收购。李总分析道，超50亿的大宗成交在北京市场寥寥无几，这笔成交反映了外资基金对北京商业存量地产的关注与信心。除价格外，该宗投资也是极具特色的，鼎好大厦由传统型、较为落后的运营管理模式，被收购后希望进行翻新进入中关村超甲级写字楼市场以吸引高水平租户，这宗投资将为中关村乃至北京甲级写字楼市场提供活力。在未来北京甲级写字楼市场供应越来越少的环境下，以该项目为例的存量改造和城市更新将是未来的大势所趋。

吕主编从媒体观察的角度，对一季度北京商业地产发展态势背后原因提出三点思考：一是在2017年“317”之后，住宅市场政策仍未放松的前提下，更多的个人和企业在关注商业地产的发展；二是商办类的存量产品越来越占据主导，新的商办类产品越来越稀缺，从存量市场挖掘潜力是市场趋势；三是自315后颁布的对首创品牌企业首次入驻城市扶植补助政策。

李总分析，外资对北京商业存量市场的关注从潜伏窗口期逐渐变为出手活跃期；另外，以京东27亿收购翠宫饭店自用、今日头条正在收购中坤广场为例，可以看出一季度互联网巨头对热门区域的资产表现出极大兴趣，互联网巨头发展到一定阶段，对总部型写字楼需求将凸显。

孙总从投资环境和投资成本方面进行了补充，外资买家对于北京市场其实是一直关注的，但去杠杆、挤泡沫等限制政策给国内投资带来压力，也给外资买家带来了更多机会。近年来也可以明显看到外资买家在国内投资策略也发生了较大的变化。

无论是外资基金还是内资机构投资者，都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具有回报稳定、增值潜力巨大的特质，未来将成为投资及避险的首选。

历经7季度连续上涨 一季度北京甲级写字楼租金首次下跌

聊完大宗投资，大家的话题来到2019第一季度北京写字楼市场。李总首先详细地给大家梳理一季度写字楼市场基本面。李总认为一季度写字楼市场总体表现欠佳，根据第一太平戴维斯的研究数据，全北京一季度甲级写字楼空置率较低，约6.9%，平均租金为368元每月每平方米，为全国最高的水平；但净吸纳量作为反应市场活跃度的重要指标，仅为一万三千平米左右，仅为去年同期的6%，同比下降了94%。很多企业的退租、缩租，自生经营不能承受较大的租金，这是一个不利的信号。

李总继续分析道，这反映出了近期北京甲级写字楼市场正在经历一场调整和波动，与宏观经济的发展也息息相关。北京甲级写字楼市场主要驱动力来自于金融行业、IT高科技行业与专业服务行业，股市的萎靡、互联网公司的裁员潮也势必将消极情绪传染到了写字楼市场，焦虑感在甲级写字楼市场蔓延。

租金方面，李总根据第一太平戴维斯的研究数据介绍道，北京甲级写字楼历经连续7个季度的上涨，19年一季度环比有所下降。本季度全市未有新写字楼供应入市，市场成交及活跃度较去年四季度有所好转，但受到经济不确定等诸多因素的影响，部分租户开始调整租赁策略，谨慎扩张，导致写字楼市场需求减弱，租金增速放缓：2019年一季度，全市平均租金为人民币每平方米每月368.0元，租金指数环比微降0.2%。

吕主编对租金的区域分化提出了疑问，李总也进行了一一解答：金融街和中关村由于产业聚集度非常明确，用户粘性和承租能力很强，导致这些区域的市场需求量仍然较大，发展较为稳定。但有些新兴区域由于基础建设短板仍未补上，交通配套仍不齐全，导致区域空置率非常高。

针对热门商圈，孙总谈到，丰台本季度成交基本为新楼，可以反应北京市场近一年多非常活跃的一个重要原因。自2015年北京提出要疏解非首都功能之后，很明确表明四环内不再有新的商办类用地，对于新的开发也有一些限制，这就推动了非核心区域的写字楼发展。正是因为核心区新写字楼资源的稀缺，给了非核心区开发商很多信心。据统计，2018年北京写字楼市场新增供应中仅有10%来自核心区域，90%来自以丽泽、望京为代表的次型商务区。

“方兴未艾“的商业地产市场，行业发展进入下班场

在国内外资本皆瞄准中国商业存量地产的同时，无论是自用还是投资，运营是永恒的话题，而如何通过资产证券化激活商业地产的价值才是最终的出路。存量时代渐行渐近，新科技与商业浪潮涌动，中国商业地产的发展也在经过兴衰沉淀之后，逐渐走出属于自己的商业逻辑。

孙总用了“方兴未艾”一词恰到好处地概括了一季度北京乃至中国的商业地产的发展，正式进入了行业发展的下半场。孙总解释道，目前的商业地产投资和住宅投资、上半场的投资情况有一个很大的不同，体现在并非个人投资者，而是机构投资者唱主角。越来越多的基金、保险、外资等机构投资者的入场，如何在一线市场获得增量和存量的机会，让整个行业水平有所提升，是整个下半场的重要主题。

展望2019年的房地产市场走势，李总预见，中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展，维护房地产市场平稳运行，在短期内政策不存在放开的可能性，但会给予地方更多的政策主导权。同时在金融、货币及信贷层面，2019年较去年将会有所调整，金融层面整体更倾向于保持合理的流动性，为购房者创造更为宽松的信贷环境。可以判断，2019年北京整体房地产市场较2018年将有所改善，市场回暖态势将越发明显。

在过去的2018年，北京商业地产市场呈现出“创新”和“疏解”两大主题。一方面，中国164家“独角兽”科技企业中，有70家位于北京，这有力地助推包括科技、媒体和通信在内的TMT行业超越金融业，成为北京最大的办公楼租赁需求来源。同时联合办公空间因其创新的商业模式和注重办公体验的特质，不断刷新行业理念，推动市场向前发展。另一方面，北京中心城区现有办公区域的可租赁面积持续减少，新增供应全部坐落于非核心或新兴区域，随着北京市级政府机关正式迁往位于通州的城市副中心办公，以及丽泽金融商务区将有多个项目入市，这一趋势延续到了2019年，相信北京2019年商业地产也会有非常好的发展势头。