荆州大调查：690万人撑起千亿零售额 万达等巨头已入场

编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网（专题阅读）独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，今日走进湖北荆州。

闻听三国事，每欲到荆州。

作为一座历史悠久的古城，荆州自古以来就是兵家必争之地，一部《三国演义》更是使其闻名遐迩。白驹过隙，眨眼已是千年，青山依旧在，几度夕阳红。

如今的华夏大地国泰民安，荆州深处腹地，自无战乱之忧。中国各地更多是拼经济、拼人才，量化的GDP指标成为压在每个城市管理者头上的一座大山。荆州，这座古代重镇在当今时局下，商业发展如何？能否由兵家必争之地成为“商家”必争之地？带着这些疑惑，赢商网走进荆州，了解其主要城区商业项目发展上的风云变幻。

690万人支撑起千亿零售额

时至今日，荆州是湖北省重要的地级市，全市国土面积1.41万平方公里，总人口达690万，下辖荆州区、沙市区等8个县市区和荆州开发区等3个功能区。

区域中心，被誉为“长江经济带钢腰”

荆州是湖北省五大区域性中心城市之一，卾中南中心城市，也是中南地区重要的工业生产基地和轻纺织基地，有“长江经济带钢腰”之称。

在人才方面，荆州科教资源丰富，拥有长江大学、荆州职业技术学院等8所高等院校，科研院所300多家，院士专家站50个，是湖北省第二大人才聚集地，学生群体也成为荆州消费主力人群之一。

交通枢纽，打造“二环三横六纵”交通网

作为重要的公路交通枢纽和长江港口城市，荆州地理位置颇为重要。在城市道路方面，构建“二环三横六纵”市域快速通道，城北快速路。铁路方面，荆荆铁路连接荆州、荆门两大城市，已经开工建设。

荆州在建高速公路273公里，居全省第一，大交通格局逐渐形成。据悉，荆州318国道纪南文旅区段主体工程完工，洪湖赤壁等4座长江大桥稳步推进，蒙华铁路荆州段开始铺轨。在空运领域，荆州民用机场进入施工高峰期。2018年开工荆州民用机场，预计2020年实现通航；2020年海子湖、石首、公安通用机场全面建成，洪湖通用机场实现开工。

全省第四，经济总量破两千亿

据2019年荆州市人民政府工作报告，荆州地区生产总值破两千亿，仅次于武汉、襄阳、宜昌三市，在湖北省各市GDP排名中位列第四。不过值得注意的是，排名第三的宜昌市GDP高达4064.18亿，荆州市与之有较大差距。

此外，荆州地方财政总收入超过200亿元，全年地区生产总值增长7.5%，固定资产投资增长11%，规模以上工业增加值增长6.7%，社会消费品零售总额增长11.1%，地方一般公共预算收入增长9.6%，城乡居民人均可支配收入分别增长8.7%、8.3%。

　　

六强之一，零售额稳步增长

2018年，湖北省社会消费品零售总额达1.83万亿元，同比增长10.9%。全省消费过千亿的城市由5个增至6个，分别为武汉6843.9亿元、襄阳1658.96亿元、宜昌1484.01亿元、荆州1298.65亿元、黄冈1205.05亿元，孝感1085.47亿元，六个城市的社零额占全省社零额的74.1%。

　　

具体到荆州，2018年社会消费品零售额比上年增长11.1%，仍处于高速增长期。其中限额以上单位实现零售额466.58亿元，增长14.2%。

分城乡看：城镇实现零售额1017.93亿元，增长11.0%；乡村实现零售额280.72亿元，增长11.7%。

分行业看：批发业销售额增长12.7%，零售业销售额增长13.1%，住宿业营业额增长11.8%，餐饮业营业额增长14.6%。

小体量为主  万达、绿地入场“搅局”

根据荆州市的商业规划，荆州将成为鄂中南的区域性商业中心，辐射江汉平原和洞庭湖平原城市群。想要成为商业中心，毫无疑问需要优质商业项目的支撑，赢商网特梳理了荆州主城区11个主要商业项目，借此了解荆州商业项目发展状况。

　　

3-5万㎡小体量购物中心受青睐

据赢商网2018年全国开业购物中心报告显示，近三年来，购物中心体量区间占比基本维持稳定，5-10万㎡、10-20万㎡各占35%左右，3-5万㎡的约占20%，≥20万平方米区间的占10%以下。此外，3-5万㎡近三年持续增长。

　　

聚焦到荆州，荆州商业项目以3-5万㎡为主，在统计的项目中占比约为54%，一方面出于各大房企对荆州商业市场的研判，另一方面也符合近几年小体量购物中心快速发展的趋势。

相较而言，大体量购物中心的数量极为稀少，超过10万㎡的商业项目仅万达广场一家。据悉，作为万达旗下成熟的商业项目，万达广场将以一站式体验完成购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等各种需求，缔造自成一体的绝对中心商圈。

巨头入局，本土房企地位动摇

1984年，荆沙地区最大的综合性百货商场——沙市商场的开业开创了荆州的商场时代；2004年，沙市商场更名时代广场，在全面改造升级后亮相；2011年，时代广场转型成为安良百货。

同一地段，同一项目的三次转型升级凸显了荆州民众不同时期的消费需求。作为重要的时间节点，2011年本土企业开发的聚珍园广场、安良百货陆续开业，迅速成为商圈核心，并成为今后数年间荆州购物的标志性项目。事实上，这也是由本土企业开发的商业项目在荆州市场的巅峰时刻。

2014年9月20日，荆州万达广场正式开业，这是荆州迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、开发规模最大的城市综合体项目，拉开了房企巨头进军荆州商业地产的序幕。

此后五年间，人信汇等明星项目陆续入市，打破了荆州商业格局，甚至塑造了荆州新商圈，成为荆州民众购物的新选择。

荆州市商圈大探查

想要了解一个城市商业发展如何，直奔其核心商圈即可。荆州市商圈主要聚集在荆州区、沙市区两地，只有这两个区的商圈才有优质商业项目、大量的品牌资源集聚……

荆州区VS沙市区

沙市原为省辖市，1956年改为荆州地辖市，1979年复为省辖市，是湖北省上世纪80、90年代的明星城市。1994年10月，撤销荆州地区和沙市市，设立荆沙市，1996年更名为荆州市，以原沙市市辖区为主体，对区划作适当调整后设立沙市区，成为荆州市的中心城区。

时分时和的状态，使荆州区与沙市区相对隔离，发展较为独立。

从经济上来看，2018年沙市地区生产总值突破400亿元，财政总收入突破40亿元，主要经济指标增速“领跑全市、高于全省”。荆州区预计全年实现地区生产总值285.8亿元，全社会固定资产投资增长12%，财政总收入26.5亿元，一般公共预算收入16.2亿元，社会消费品零售总额185.8亿元。

目前沙市区和荆州区各有一个商圈，两大商圈距离较远，相对独立。

沙市区：北京路商圈

对于很多荆州人而言，逛街就等于逛北京路，其重要性可见一斑。北京路分为北京西路、北京中路、北京东路三段，北京中路则是其核心地段。根据《荆州市城市总体规划》，北京中路为荆州市市级商业中心。

北京中路始建于1958年9月，有“条条大路通北京”之意。按当时的规划，道路设计成“三板四带”格局，实行“人车分流、快慢分流”。

北京路商圈主要商业项目有安良百货、人信汇、美佳华购物中心，新品牌进驻荆州的首店大多位于此。该区域总商业规模164500㎡，其中百货体量41350㎡。

时至今日，北京中路区域已成为荆州市核心商圈，全长约2.5公里，商业核心地段约0.5公里，是整个荆州品牌最多、类别最全、消费最集中的商业中心。

荆州区：古城商圈

作为历史悠久的城市，荆州仍保留有古城的烙印，典型如“古城墙”、“关帝庙”、“张居正故居”。自古以来，荆州人就在古城区域聚集，繁衍生息，久而久之也形成了古城商圈。目前，古城商圈为荆州市次级商业中心。

荆州古城商圈以荆州古城及东门、荆州中路为主，其中荆州中路商为核心，商业体量约为7万方，从业态来看，荆州中路南面商业以步行街区为主，有荆州商业步行街、球场路步行街及宝安商业街；北面商业则以百货为主，如好邻居超市、武商量贩，以满足荆州区民众日常消费为主。

受古城区建设规划及文物保护等因素影响，古城商圈大体量商业项目较少，发展速度慢，商业辐射能力较弱。

与此同时，荆州已经制定推动古城人口疏散、单位外迁，将荆州打造成三国文化旅游核心景区的相关方案。因此，古城商圈辐射人口将进一步下滑，未来该区域发展走向何方关键在于荆州能否实现以旅游功能带动区域发展，借游客填补人口外迁留下的空白。

未来发展

随着城镇化进程的发展，人口进一步集聚，新的商圈开始在城镇化浪潮中蓬勃发展。

其一，沙北新区商圈。沙北新区位于湖北省荆州市沙市区，为原湖北沙市市北郊地区，在2011年后纳入荆州市政府重点开发地区，成为古城区域外迁的重要承接地。根据《荆州市城市总体规划（2010-2020）》，荆州市未来的市级行政中心将设置在沙北新区。

沙北新区主体功能为行政文化、商业中心、体育中心和居民居住，成为市级行政中心、商贸金融中心、体育文化中心及以居住为主要功能的城市新区，带动城市向北发展。项目总用地面积14万平方米，总建筑面积58万平方米，总投资35亿元的新城吾悦广场就位于沙北新区，预计2020年建成。

其二，万达商圈。毫无疑问，对于三四线城市而言，万达广场具有改变当地商业格局的力量。荆州万达广场位于北京西路与武德路交汇处，其所处的武德片区是连接荆州两大老商圈(即上文所诉的古城商圈与北京路商圈)的重要区域，也是市政府办公最为聚集的区域之一。

据悉，荆州万达广场总占地面积12.18万平方米，总建筑面积60万平方米，项目总投资50亿元，是荆州迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、开发规模最大的城市综合体项目。项目建成后，形成了以荆州万达广场为核心的新型城市级商业圈，也是城市综合服务中心，商贸、金融、办公和居住中心。2014年9月20日，荆州万达广场正式开业运营，对促进荆州市商业地产的发展起到强力推动作用。

荆州代表项目解析

美佳华购物中心

开业时间：2008.12.24

商业建筑面积：5.6万平米

开发商：平安美佳华（荆州）商业管理有限公司

　　

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美佳华购物中心位于荆州商业核心区域北京中路上的商业中心的核心点，由平安美佳华（荆州）商业管理有限责任公司投资建设，是荆州的商业龙头和标志性建筑。

该项目共五层，地上四层地下一层，项目业态定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化为一体的、以流行元素为核心的家庭、生活、时尚主题购物中心，消费目标主要锁定在18-45岁的消费群。统一管理、统一推广、独立经营、采取租赁的方式经营。

安良百货

开业时间：2011.12.31

商业建筑面积：5万平米

开发商：湖北安良百货集团有限公司

　　

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安良百货是一所定位中高端时尚、功能完备，融具购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型购物中心。位于荆州市沙市区北京中路与江汉南路交汇处，扼守荆州市中心城区的核心商圈。营业面积50000平方米，7000平方米的超大停车场，地上六层卖场。

打造了“魅力名品馆”、“流行少女馆”、“优雅名媛馆”、“精英绅士馆”、“运动休闲馆”、“美食生活馆”六大主题精品馆，功能完善，业态分布合理，知名品牌汇聚，为不同消费者的生活需求提供了最大限度的满足。其中，在服装方面，安良百货坚持走精品高端时尚路线，目前已经引进了国际国内知名品牌近500个。

荆州人信汇

开业时间：2014.11.28

商业建筑面积：5万平米

开发商：湖北人信房地产开发有限公司

　　

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作为荆州市“壮腰工程”的重点商贸项目，荆州人信汇形成辐射到整个荆州的强力消费磁场，为荆州人提供一个绝佳的体验式的购物、休闲、娱乐场所。

荆州人信汇是荆州首席城市综合体，位于荆州市最繁华的核心商圈----沙市区北京中路商圈，项目周围交通体系完善，自然资源丰富，城市功能齐备，被誉为是荆州城皇冠上的明珠，地段优势明显。项目总建筑面积15万平方米，产品涵盖有城市顶级生活摩尔、购物中心，高档住宅，创意LOFT等多种物业形态，将打造时尚、舒适、快乐的家庭型休闲、娱乐购物体验中心，树立荆州综合体标杆，开创城市商业发展新格局。目前项目已引进万达影院、KTV、酒吧、儿童游乐园等。

聚珍园广场

开业时间：2011.10.30

商业建筑面积：3.5万平米

开发商：荆州市聚珍园投资管理有限公司

　　

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聚珍园广场是集购物、休闲、娱乐、餐饮、为一体的时尚动感购物中心，体现一站式服务的物业及规划优势，全力打造荆州首席城市综合体。广场独特的仿唐风建筑气势宏伟、豪华亮丽。

广场占地面积约7000㎡，总建筑面积约4万㎡。建筑设计为地下二层地上四层，标准的商业建筑，5m层高、8m柱间距，动线分明，内设步梯、坡梯、客梯、货梯，将广场纵横交通连为一体，商场配置中央空调，消防喷淋系统、安全监控系统等，为商家和顾客提供安全优雅的购物环境。

荆州万达广场

开业时间：2014.9.20

商业建筑面积：16.24

开发商：大连万达商业管理集团股份有限公司

　　

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荆州万达广场是由国内著名地产企业万达集团在荆州投资兴建的商业大楼，也是万达集团在荆州建造的第1个万达广场，同时也是全国开业的第98个万达广场。其中包括购物中心，娱乐中心以及城市公寓和酒店。荆州万达广场已于2014年9月20日盛大开业。

万达广场为一个60万平方米顶级城市综合体——集五星级酒店、国际购物中心、城市商业街、高端院线、荆州标杆写字楼、城市华宅、精装SOHO等多种业态于一体，集合众多潮流业态，以体系化布局和国际化运作，形成彼此依托，相互促进，和谐共生的城市中心价值体。按照设计构想，荆州万达作为万达集团倾力打造的恢弘力作，将以一站式体验完成购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等各种需求，缔造自成一体的绝对中心商圈，首创荆州一站式国际都市生活圈。

荆州万达广场，位于北京西路与武德路交汇处，项目总占地面积12.18万平方米，总建筑面积60万平方米，项目总投资50亿元，是荆州迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、开发规模最大的城市综合体项目。