和平路商圈“百年核心” 可否再续商业辉煌？

编者按：

商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让天津商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。

消费升级的递进，更是改变了津城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现津城商圈的全貌，赢商网将对天津10个商圈逐一报道。敬请关注《天津商圈变迁简史》。

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正文：

作为天津的核心商业区，和平路商圈向来不缺乏吸引力和关注度。占据优越地段，城市主干道南京路贯穿其中，75个公交站汇聚于此，地铁双线换乘点，多维交通网络等客观条件助推着和平路商圈的商业繁荣。

交通带来客源，历史塑造底蕴。始建于1902年的天津最长步行街——金街，是近代天津商业的摇篮，亦是天津繁荣的象征，为和平路商圈注入商业活力。该商圈可谓“生而优越”，然而近年来却显现出颓败之势。

随着鼓楼商圈、中北镇商圈等各大商圈的发展，为天津消费者提供了更多的购物选择。加之百年商圈“杂货铺“式的购物体验，令和平路商圈的“王者”之位迎来新的挑战。

首先，该区域内虽包含20余家商场，但除世纪都会、和平大悦城、天津天河城、天津恒隆广场外，均为百货业态。区域内的业态错综复杂，调性难以统一。“各自为营“的现状，致使和平路商圈的商业格局被拆分、打散。传统商圈如何重聚消费者的关注度，面临着艰难的调整煎熬。

此外，该商圈消费者涵盖白领、学生、游客、居民多种人群，消费需求多样化，消费力相差悬殊。商圈内的每个项目如何错位经“盈”，找准定位，也值得运营方花心思调研整改。

如何截止CBD白领的外流？

早年间，天津的商业布局一直保持 “一心多边“，和平路商圈就是城市商业的”核心“。不仅商圈内的客群稳定，对于商圈外的消费者也极具感召力。随着天津市存量商业的激增，市场竞争日趋激烈，该商圈的客流损失严重。如何保证商圈内的购物者不外流，成为了和平路商圈的必修课。

据赢在选址数据显示，和平路商圈包含37座写字楼，该区域内公司职员以及公务员占比高达35.35%。写字楼白领人群白天办公、交流活动的空间均以该区域为主，对于餐饮可贡献指数高。

该类客群同时具有强大的消费能力和强烈的消费需求，“1-2小时消费”成为商业的主要发力点。

工作日午餐因时间、距离等因素，大多白领会选择就近用餐。要想吸纳公务人员的晚宴消费，每个项目要从产品更新迭代速度、品类丰富度、热点营销等方面下足功夫。

据笔者走访调查得知，目前和平路商圈餐饮类型丰富，多以土大力、李先生等快餐为主，以满足上班族午餐的需求。另外，苏杭菜系、火锅、异域美食也遍布各大商场，为朋友小聚、公司聚餐提供了多种选择。近期，凑凑火锅、小黄鸭茶楼等网红品牌的入驻，也掀起一股消费热潮，为白领日常生活注入了新元素。

但是，单一餐饮业态不足以支撑整个商圈的消费，时尚零售品牌也要有突出的表现。目前，该商圈内的零售品牌多以HM、Zara、优衣库为主，价格亲民，款式丰富。

据业内人士分析，对于和平路商圈而言，时尚零售类业态是吸纳社交达人关注度的最有利业态，而健身、影院等休闲类业态也是延长区域停留时间的吸睛点，可以最大限度的将“客流”转化为“客留”。

所以，为讨好白领的胃口，该商圈还需要不断深化有人气和口碑的体验业态，单纯的健身房、KTV、影院过于平淡。要不断推出创新的玩法，可以将科技、音乐、健身、运动等结合在一起，打造办公人群娱乐与聚会的场所。

如何巧借“旅游+”发力？

城市级的商圈不能只把关注度放在周围3到5公里的客群，还应作为城市名片传递展现商业魅力。除了丰富品牌提升传统竞争力，该商圈还在巧借自身优势，多维发展方面做出了尝试。

和平路作为旅游发展的核心区域，承载了天津优质的旅游资源，劝业场、瓷房子、张学良故居，均是游客必打卡之所。那么，该如何巧借“旅游+”释放商圈生命力呢？

天津市政府以及项目都在巧借“旅游+”复活传统商圈。今年年初，政府也颁布了五项措施来引导和平路商圈的品质提升。商圈内实现WiFi全覆盖，同时开发了金街智慧购手机APP，改善金街交通条件，运营好“津游1号”旅游观光路线，把重点景点与金街串联起来。

作为和平路商圈的代表项目之一——天津天河城项目倾力打造了北方区域首家室内动物园——Zoonly动物主题公园。全馆雨林生态造景，绿植掩映、藤蔓缠绕。游客可零距离与耳廓狐、浣熊、金刚鹦鹉等萌宠动物喂食、拍照。以其强互动与沉浸式体验迅速成为外来游客的网红圣地。

除了新兴业态，地域文化的魅力也不容忽视。位于金街的桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店等老字号商店，焕发着浓厚的文化气息和现代商业特点。以本地特色产品吸引着数以万计的游客慕名而来。

旅游属性可以说是和平路商圈与生俱来的珍贵资源，不论是政府还是商业项目，都在通过旅游属性焕活和平路商圈的消费活力。如果能够合理利用这项资源优势，有针对性对商圈内的业态、品牌进行调整，通过旅游属性吸引来的客流不断攀升，未来或许能够对商圈的消费氛围起到提振的作用。

传统百货转型之路在何方？

品牌是商业的内容，发展文旅是商业的创新点。一个商圈能否持久散发商业魅力，也要看承载品牌与创意点的“外壳“。

上文提及和平路商圈老百货业态居多，然而当下消费者更愿意为体验、环境、情感买单。消费群体的迭代与消费观念的升级，推动了传统零售市场的调整与变革。和平路商圈已经是购物中心云集，要适应新的目标消费群，传统百货不得不推动门店转型升级，自我创新变革。

国际商场、劝业场、百货大楼、滨江购物中心等传统百货由于长期以来的经营模式无显著特色，加之宣传促销力度不够，市场竞争和消费吸引力下降。加之拥挤的商场空间、过时的美陈展示，难以满足如今人们对购物体验的要求。

但是传统百货与购物中心的一站式消费相比，它在单品管理、品牌合力等方面独具优势，而目前这一优势尚未得到发挥。所以，商业运营者还需要通过市场调研、品牌调整、空间重塑等方式守正出新。

此外，和平路商圈的许多商场，比如劝业场、百货大楼等建颇具历史特色，也有着内涵丰富的品牌故事。项目还应该秉承传承与创新，利用新的运营理念，与时俱进。

有不少专家曾提出，将劝业场打造成“博物馆主题”的商场，展示劝业场、和平路商圈的历史变迁，同时做商场的常规零售，引进老字号品牌，这不失为一条变革之路。有着历史积淀、人文积淀的老百货，虽然艰辛，但一定值得期待。

错位经营 共赢商业繁荣

商圈如同一个花园，每朵花儿通过吸收阳光自我革新，变得芬芳，并不意味着花园也是美的。花园需要规划，需要合理布局，让每朵花都尽献光鲜。

和平路商圈的商业体数目在天津市排名第一，但“千店一面”会使得消费者丧失逛街购物欲望，也因此制约着商场的发展。

商圈内传统百货商场居多，如果商场间的定位不清晰、客群交叉重叠，容易造成相互竞争挤压的局面。所以对于商圈内的商业项目而言，还是要根据自身企业特色，找准自身定位，在商圈内寻找经营突破口。例如，乐百百货选择亲民路线，国际商城着眼于中高端品牌。而同属一个商圈的伊势丹则以服务取胜。

另外，传统百货类商场体量小，品牌布局局促，消费者购物目的会更加明确。打造轻松、便捷的购物环境，营造顺畅的购物动线，减少消费者“逛”品牌的压力，是未来的发展方向。

与百货业态不同，购物中心公共共享空间大，店铺展示面积大，有更加广阔的发展空间。应该着眼于丰富业态组合，注重顾客体验与互动，打造有情感交互的购物空间。满足消费者在购物之余的休闲时光，发力打造潮流与时尚的聚集地。

总结：

和平路商圈的项目布局密集，三步一个店，商场与商场紧邻。要充分利用资源，共享客流，合力带动商业氛围。以开放的心态，与周边项目互利共赢。每个商业体也要扬长避短，自我革新，共同再续商业辉煌。

    （了解更多“和平路商圈”数据信息，请关注赢在选址）