天津祭出千万平米规划 海河能给人怎样的惊喜

海河国际商业中心发展带重塑天津新名片

同为沿海大都市，天津向上海、深圳等超一线城市学习的脚步似乎从未停止过。小到主干道禁停黄线，大到城市规划。

去年开始，上海、深圳等城市试图将城市CBD升级成为CAZ（Central Activity Zone中央活力区），CAZ是更适应当今中国超级大城市发展趋势的城市形态，它意味着更多的产业覆盖、更高质量的公共空间和人群更长时间覆盖。简而言之，CAZ相比于CBD，则更强调商务活动以外的文化设施、旅游设施、国际机构及其活动等对于城市中心地区的重要性。

说回天津，天津则着力打造以海河为纽带，“双城双港，相向发展”，规划为天津市区和滨海新区两个CAZ地带。未来这一区域将重塑天津的城市封面，甚至标志着天津的国际化程度。

笔者看来，此次战略规划是中心城区的层次提升，整合历史风貌资源，强化高品质开放空间，以海河为轴，整合14片历史街区的建筑风貌，提供高品质的公共开放空间。同时随着“园区退城”计划，天津中心城区将获得发展楼宇经济的便利条件，发展精品商业和高端文化功能。

1150万平海河规划赋能天津商业地产

改革开放以来，天津对海河的城市界面打造不止一次，裁弯取直、欧式风格桥梁等举措层出不穷，累计投资超过2000亿元。

此次规划涉及三个层面：整合天津现有商业资源；建设国际级商业中心；优化商业发展环境。仔细品味政府的措辞：“整合”与“优化”似乎说明重点在于规划的落地时间，没有大兴土木的动工，符合此次规划的时间期限——2016-2035年。而“近期到2020年”，将是个触手可及的时间点。

结合目前海河沿岸的发展情况来看，规划强化了中心城区的城市结构，以海河作为空间线索，集中构建“大海河景观风貌主轴”，从三岔河口向下游至大光明桥河段将是下一步政府集中精力率先打造的片区：这一片区的海河沿岸囊括了几乎海河上游的全部精华，天津之眼、古文化街、意风区商圈、津湾广场等。如果将范围延伸至海河沿岸1公里范围，还将包括有老城厢、滨江道－和平路商圈、泰安道小白楼商圈、五大道风景区等。

天津市区商业较为集中，存在一定的空置率高以及同质化的弊端，这次的规划将通过一系列整合优化措施，提升天津城市商业动线的合理性，由点到线再到面，以海河为中心，打造完整的社群生活圈。

此次规划中较为重要的一环，便是加强了各商圈之间的联系，以轨道交通辅以公共交通，配合海河游船和共享单车等出行方式，将商业空间延至海河岸和游船码头衔接，这样一来，商圈与海河的衔接将更加流畅。届时，除了可以在码头坐船实现商圈场景转换，还可以开展海河逛吃之旅。

苦“城市等级”久矣 天津亮剑

此次规划以海河为线索，串联起各商圈，按照“一带九轴九商圈”的总体格局进行空间组织，各个商圈都划分出了明确的功能：到时，海河城市界面将获得360度无死角提升，海河国际商业中心将成为天津商业最繁荣、业态最丰富、产业链最完备的商业中心。

整体提升商业的同时，天津的沿海河住宅带也将受益：目前海河景观点主要集中在大光明桥上游，夜间以大光明桥为界能感受到灯光景观等方面明显的差异。以海河北岸河东区一侧来说，随着海河金茂府、万达公馆、棉3创意街区、恒大帝景、招商雍景湾等住宅项目入住率的提高，海河国际商业中心发展带将开始向下游发展，远期将随着塘沽湾等片区的成熟而形成整体景观。今年市政府也将开始着力打造夜间经济，随着夜间旅游线路的开通，海河沿线部分商街将延长营业时间，天津将一改“没有夜生活”的现状，今后不仅商店24小时营业，还有沿街小吃，街头表演，灯光秀等形式的商业行为助力其中。

城市房价，是对城市能级的最好说明。海河1150万平米规划，将再次赋能海河沿线项目。因为近几年海河上游住宅多坐落于海河北岸，河东、河北受益将更明显。随着海河沿岸土地出让的减少，海河沿岸住宅与其他区域房价的差距将被进一步拉大， 海河一线房源更将成为天津不可复制的高端存量房市场。