北京中粮万科50%股权被挂牌转让 大悦城控股剥离非核心资产？

“不堪忆起恋时诺，从此萧郎是路人。”中粮和万科北京十年的姻缘走到了尽头。

选择在“520”这个神圣的日子发布分手信息一定是慎重的。5月20日，北京产权交易所预披露，中粮地产（北京）有限公司拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。北京中粮万科分别由中粮和万科分别持股50%，换句话说，中粮将完全退出这个合营公司。

观点地产新媒体了解到，北京中粮万科曾开发长阳半岛项目，并持有中粮万科FUNMIX半岛广场。

每个选择，都是当下企业战略的折射，也是舒适度和利益最大化平衡后的最优选择。对于已更名为大悦城控股的中粮地产来说，为何退出这个营运正常的合营公司是这番举动中最大的问号。对此，观点地产新媒体曾致电大悦城控股，但并未得到明确回应。

两家企业的合作始于2009年，说交集起于利益太过功利，但两家企业确实在10年的合作中达到了自己的诉求。北京万科擅长结盟，合作者众，这样既能拿得到地，又能降低风险。

“北京的地太贵了”，这是不少房企的心声。而对于有钱又有资源的国企、央企来说，考量的因素就在另一个维度上。

市场普遍认为，国企的营运能力会偏弱些。所以，找一个能力强的合作伙伴“闷声发大财”是最简单的方式。

现在却好像有些不一样了。

万科与它的合作伙伴们

能分手就不要当“怨偶”，中粮选择在“520”这个特殊的日子与万科分手。

北京产权交易所预披露，中粮地产北京公司拟转让所持北京中粮万科全部股权。北京中粮万科曾开发长阳半岛项目，并持有中粮万科FUNMIX半岛广场。

预披露信息中显示，北京中粮万科成立于2009年，注册地为北京市房山区，注册资本为8亿元。交易目前为预披露阶段，将于6月17日结束预披露。

万科和中粮已经携手走过了10年。

从财务上看，2018年，标的公司处于盈利状态，2019年前三个月已出现亏损。2018年，资产总计29.92亿元，负债总额16.88亿元，营业收入4.07亿元，营业利润3.13亿元，净利润2.36亿元，截至期末所有者权益为13.04亿元。

2019年前三个月，实现营业收入6272万元，营业利润-1966万元，净亏损1257万元，负债总计15.8亿元。

观点地产新媒体了解到，中粮万科长阳半岛项目已经售罄，该项目曾帮北万拿下了2010年的销冠，中粮万科FUNMIX半岛广场则是项目公司如今的重要资产。项目位于房山区，是一个集娱乐、购物、餐饮、亲子生活于一体的大型Shopping Mall式购物广场，于2015年4月开业，分为地上四层和地下两层，总建面约12.8万平米。

有业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，中粮万科FUNMIX半岛广场现在营运一切正常，项目辐射周边社区，客源也比较稳定，但是作为房山区的主要商圈，长阳地区现已聚集大量的商业物业，包括首创奥特莱斯、绿地缤纷城等，因此中粮万科长阳半岛广场还是受到了不小的挑战。

那万科会不会接手中粮出售的50%股权？“一般来说，万科是有优先权认购相关股权的。”这不仅源于当前北京房地产市场升温的迹象，更源于万科近年来在商业地产上的关注。

项目股权出售或大概率出于公司战略层面的考量。事实上，当初中粮与万科的合作本就是优势互补、各取所需。

合作开发和“小股操盘”是北京万科的项目主要开展模式，中粮、首开、五矿、金隅等国企都是它的重要盟友，合作范围辐射住宅与商业。

有分析认为，北万在北京很难拿地，通过找国企央企背景、能拿到地的开发商合作，既能降低风险，又能扩大规模，万科合作的项目还大多能并表。在观点指数之前发布的北京综合实力10强中，北万位列第一。

资金充裕的国企们也乐见其成。毕竟，国企的项目运营能力偏弱是市场的普遍印象，而万科则有较强的操盘能力和产品品牌力。

这种“闷声发大财”的营运模式，或许在之前颇受推崇。但优胜劣汰是商业竞争中的生存法则之一，对于操盘能力逐渐提升的国企、央企来说，或已经不是最优选。

大悦城未来

“双剑合璧，1+1大于2”，是大悦城控股董事长周政此前在接受观点地产新媒体专访时的表述。在中粮地产和大悦城地产重组成功后，两个上市平台在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面都会发生协同效应。

“大悦城有很好的品牌效应，同时也有相应的地产运营能力。双方的重组可以将资源更加集中，集中发挥大悦城商业地产运营的经验。”上述业内人士表示，大悦城控股此次退出合营公司，不排除是资产重组后对内部资产的梳理，将一些不能提升市值的非核心资产进行剥离，集中资源布局核心资产。

近日，大悦城控股副总经理姚长林公布了公司3-5年的发展目标。在未来3-5年，大悦城控股的持有性项目及销售型项目都将超过50个，经营规模近三年复合增长率将达37.26%。

他指出，大悦城控股未来3-5年新增土地储备将超过6000万平米，主要利用五大方式获取土储。一是通过集团存量资源盘活；二是通过城市更新；三是利用产业整合能力；四是利用大悦城品牌优势；五是与现有的一级开发联动。

大悦城控股在努力做大市值。事实上，过往与万科的合作模式因为并未并表上市平台中，对提升市值的管理并无优势。周政就曾在3月举行的香港上市平台大悦城地产全年业绩会上，将“提升股价”列为重组后的重要事项。

“如何破局？”周政曾明确回应，对于大悦城来说，现在最主要的问题就是流动性太小。

“现在比较僵，因为大股东是国有，重组完进行卖股就不是最佳选择。但是我们有大量的东西可以卖，这个局只要能破，这个市场就能够活跃起来，大悦城的价值是被低估的。”

“退出非核心资产”是破局的路径之一，周政早已为今天的举动做出了注解。当然，聪明的企业当然不会将优质的核心资产出售，上述业内人士从大悦城的发展角度分析称，此次转让也说明大悦城控股未来的成长和规模化发展将以自身为主导。

做大市值无疑是大悦城控股成功重组后的明确诉求。此番调整，也是为了早日实现周政理想中大悦城应有的样子：“稳重求进，进中求好，好中求快。”

然而，对于北京万科来说，当结盟渐成过去，如何在北京保住“霸主”地位，将是未来一项极大的挑战。