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旭辉控股激进扩张之后放缓 3000亿目标绝口不提

斑马消费 沈庹
摘要:自2017年起,旭辉频频出现在各地土拍市场,成为名副其实的“拿地大户”,并向3000亿年销售规模进军。但今年起,旭辉对3000亿目标绝口不提。

高速扩张中的旭辉控股集团,对资金的渴求没有尽头。

6月5日,公司披露以股代息计划,拟以每股4.616港元,向合资格股东最多配发3.88亿股,总额不超过17.9亿港元。

以股代息,就是将公司派发给股东的红利吸纳进来作为运营资金,股东可获得增持。

靠着不断融资扩张,公司终于在2017年跨进千亿房企行列,也感受到楼市降温,不再提及3000亿目标。

2019年,公司定下1900亿元销售目标,同比增长25%,相比此前确定40%的年增速放缓不少。

疯狂拿地

在国内房地产市场,旭辉控股集团是急速扩张的典型。

2017年,公司完成年销售金额1040亿元,跨进千亿房企阵营,次年实现销售金额1520亿元。

斑马消费梳理发现,从2017年开始,公司频频出现在各地土拍市场,成为名副其实的“拿地大户”。

公司连续两年分别耗资452亿元和411亿元,拿下78个和93个土地项目权益。而2016年,公司拿地耗资130亿元、获得36个土地项目。

与此同时,公司新增土地储备规模大幅攀升。2017年 和2018年,分别新增土地面积1320万平方米和1240万平方米,同比分别增长104%和66.67%;同期新增货值分别为3000亿元和2600亿元。

2018年底,公司的土地储备总规模达到5500万平方米,对应货值约8000亿元,分布在一二线城市及准二线城市的储备土地占比91%。当年,公司在全国44个城市拥有超过195个项目。

第三方机构克而瑞数据显示,2019年前4个月,旭辉控股集团新增土地的建筑面积为640万平方米,位居国内房企新增土地建筑面积榜单第7名,新增土地货值981亿元。同期,公司的销售额位居房企销售榜单的第15位。

频繁融资

2018年,公司实现营收423.68亿元、归母净利润54.09亿元,同比分别增长33.1%和12.0%。

期末,公司存货为943.76亿元,同比增长116%,存货周转率为0.46,上一年度为0.65,存货周转速度在明显放缓。

当年,公司每股现金流-0.37元,为最近7年来首度告负。

公司在境内外密集融资,以缓解对资金的饥渴。

2018年,公司积极在境外融资,先后发行3亿美元5年期美元债券、27.90亿港元可换股债券、12亿港元贷款、5亿美元3年期债券、10亿元2年期人民币债券、4亿美元2年期美元债券等。

在境内公司先后发行35亿元非公开发行公司债券、33.75亿元公开发行公司债券等。

其中部分用于偿还7.54亿美元及50亿元人民币的境内外债务。

融资密集增多,导致公司的负债规模攀升,2018年末,公司负债总额1916.15亿元,同比增长增长63.09%,资产负债率79.49%。

支销融资及资本化的融资成本总额由2017年的23.11亿元增至2018年的43.89亿元,扣除拟作出售的开发中物业及在建投资物业的资本化金额,实际支销融资成本从2.62亿元增至3.69亿元。

2019年,对于公司来说,又是一个压力明显的年份。

斑马消费初步统计,今年至少有4笔贷款或优先票据将集中到期,分别为3笔2016年获得贷款和1笔2015年发行的美元优先票据,分别是4.2亿美元贷款、2亿美元贷款、0.5亿美元贷款、3.9亿港元和1.5亿元人民币贷款。

3000亿绝口不提

2017年中,公司主席兼执行董事林中对外公布,公司未来5年保持年复合增长率不低于40%,向3000亿元年销售规模进军,最终进入行业TOP8。

当万科等龙头房企都在寻求“活下去”时,公司激进扩张的战略,更像是一场豪赌。

几年高速扩张,公司融资成本蚕食利润空间,加之高价收购土地储备,利润是否能实现预期令市场颇为担忧。

瑞信曾在2018年底的研报中对旭辉控股2019年和2020年的盈利水平下调5%。

克而瑞研究显示,2019年楼市会继续降温,无论龙头房企,还是小型地产企业,都对未来的业绩表示出了谨慎和小心,旭辉控股似乎也在着手调整。

在今年,旭辉方面对3000亿元5年战略目标鲜有提及,在给自身制定的年度销售目标中,也显得更为务实。

2019年,公司将年度销售金额定为1900亿元,同比增长25%,这比前几年已明显放缓。

土地方面,2016年至2018年,公司新增土地面积分别为650万平方米、1320万平方米和1240万平方米,同比分别增长104%、67%和6%。

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