海信广场撑起半壁江山 小白楼商圈转型之路在何方？

编者按：

商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让天津商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。

消费升级的递进，更是改变了津城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现津城商圈的全貌，赢商网将对天津10个商圈逐一报道。敬请关注《天津商圈变迁简史》。

----------------------------------------------------------------------------------　

正文：

1860年天津开埠后，帝国主义国家争先来天津强辟租界，小白楼一带曾为美国租界。经过100多年的沧桑岁月，小白楼地区已发展成为天津市最繁华的CBD中心商务区，以其独特的魅力吸引国际财富，汇集商界奇才与商务精英。高端商务的繁荣，展示着日益国际化的小白楼。

然而随着商业存量的增长，精细化竞争时代的到来，小白楼商圈逐渐失去“个性”，未来发展变得“力不从心”。

小白楼的“前世今生”

天津“小白楼”，其四至是东西以海河与海大道（今大沽路）为界，南至开封道，北迄彰德道。就是这块总面积约131亩的弹丸之地，近百年来不断发展，逐渐繁荣。

20年代中期在今开封道西口建起五座比较豪华的公寓楼，只供外国人居住。先农公司在小白楼一带不断建房，随着英、法租界的发展，加之小白楼地区东傍海河，有太古、怡和等洋行和招商局的航运码头，又比邻金融、贸易中心的英租界中街（今解放北路），因而这一地区久而久之自然形成了以外国人及官僚、买办、下野政客军阀为服务对象的销金窟。这里饭店、酒吧、舞厅林立，更有理发、美容、西服裁剪等行业，还有专门经营进口化妆品、服装、鞋帽及洋酒罐头、西点、糖果的商店，均以其高档、时髦而著称。小白楼的商业正是在这样一种背景下，逐步发展繁荣起来。

如今的小白楼商圈是一个由商务区的发展带动商业人气而成。小白楼地区的发展趋势为天津的中央商务区，同时带动商业的进一步发展，但其不像南京路和滨江道这样的大型商圈人流量巨大，它更偏向于由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展。

小白楼区域当下还在营业的主要购物场所包括滨江购物中心、天津国贸购物中心、海信广场、友谊精品广场及朗香街，另有欧式风情街做餐饮业态的补充，虽然经营品种涵盖多档次品牌，但基本都未脱离百货零售的经营方式。

在体验式购物中心大行其道的今天，单纯的百货商场加餐饮街区的商业业态已显得过于陈旧，小白楼商圈的生长面临诸多挑战，如何“重振百年商圈”引人深思。

一家独大 商圈升级成难题

该商圈内的天津滨江购物中心早在1998年就开门纳客，20余年足以耗尽一个商业体的所有活力。项目由于长期以来受经营和管理体制制约，经营模式无显著特色，加之宣传促销力度不够，市场竞争和消费吸引力下降，导致业绩下滑。据天津市商务局有关数据显示，其2018年销售情况不理想，同比下降25.5%。

于2012年开业的天津友谊精品广场是天津一商友谊旗下第七家连锁店，也是天津商贸二十项重点工程之一，开业之初英伦风格的外檐设计、“大店、旗舰店”的特色经营模式，吸引了风靡全球的高端时尚品牌与国际知名品牌的强势加盟。曾被称为“最洋气”的商场，随着消费格局的改变，大众消费成为市场主流，友谊精品广场逐渐被时代抛弃。加之，近年来购物体验成为消费者选择购物场所的重要考量因素，友谊精品广场明显在共享空间利用、营销活动等方面做得不足，故而导致经营惨淡。

2015年传统商圈小白楼迎来了集聚国际潮流精品的综合性购物中心——天津国贸购物中心，这是凯德集团在津门打造的首个项目，拥有高期待值。然而不成想，开业之初，开业率就不甚理想。有业内专家表示，项目所在的楼体已为十几年前所建，各方面结构并不能完全满足现在的商业需求。国贸购物中心着重布局餐饮业态，对于周围消费带动“微不足道”，因此项目对整个商圈的提振作用并不明显。

在百货业态纷纷唱衰的当下，天津海信广场与周围项目形成了鲜明对比，海信号称2018年营业额为26个亿。虽然此数据引得众人纷纷猜疑，但不可否认的是在大市场环境衰落的当下海信做出了增量。其精于搭建完善的会员系统，每年跨年的会员回馈活动，均是摩肩接踵。平日海信广场促销活动也是精彩纷呈，快闪店、明星现场助阵等活动从未间断。从周末停车场的车牌即可印证，海信广场的影响力从天津市扩展到周边唐山、廊坊等地。

在寸土寸金的CBD之心，各大商业项目都尽力而为，希望能够享受到自然客流，然而通过上文简析，不难看出各业主的遭遇不尽如意。唯有海信广场，不仅吸纳了近10万的会员，日均客流、销售额都做到了无出其右。但商圈是由多个购物体共同组建而成，一方独大，难以形成客流互补的局势，与其他商圈相比竞争优势变得明显不足。

以消费需求为核心 精准营销成就未来

小白楼商圈的主要客群类似于和平路商圈，均以“上班族”为主，属于市级商圈，自然客流包含全市消费者。此外，天津音乐厅、五大道等景点坐落于此，该商圈同时是游客聚集地。

和平路商圈综合评分指数

小白楼商圈综合评分指数

根据赢在选址，商圈综合评分指数显示，小白楼商圈不管是客流量还是消费力指数等维度，均劣于和平路商圈。究其原因，小白楼商圈商业体数量少，商业繁荣程度受到影响；商圈内新型业态少，商圈缺乏活力，从而与顾客之间缺少粘连度。

有业内专家分析称，小白楼商圈以餐饮业态为主，主要满足周围“上班族”的需求，因此客单价会偏低。缺少娱乐业态，工作时间之外，难以留住消费者。该商圈的项目应加大体验业态的布局，延长顾客停留时间，满足每个消费个体不同属性的消费需求，进而增强商业活力。

正如有着多年招商经验的业内专家所言，纵观小白楼商圈的餐饮业态，网红品牌几乎为零。在同质化极为严重的当下，品牌缺少亮点，顾客自然不会慕名而来，因为损失了很大一部分客流。该商圈的项目不妨尝试精准定位客群，吸纳新鲜品牌入驻，增强项目亮点，增大吸引力。

结语：

在商业的世界里，最可悲的莫过于，输给了时代。小白楼商圈若想续写辉煌，需要不断与时俱进，根据消费者需求的迭代不断创新，输送新鲜元素。作为一个商圈，一家独大也是值得关注的问题，商圈需要更多的经营者相互竞争，共同促进商圈繁荣发展。未来，小白楼商圈将走向何方，值得期待。

    （了解更多“小白楼商圈”数据信息，请关注赢在选址）