金融街控股“撤离”上海滩 总负债5年间近乎翻番

乐居财经 林振兴、赵翔
摘要:金融街控股10.54亿出售金融街(海伦)中心D栋、E栋予长城人寿,加快资金回笼。截至3月31日,金融街控股总负债为1122.83亿,5年间近乎翻番。

资金承压之下,金融街也加入到卖楼套现的行列。

6月20日,金融街控股发布一纸公告,公司全资子公司上海杭钢嘉杰实业以6.49万元/平米的价格将金融街(海伦)中心D栋、E栋共计16240.42平米出售给长城人寿,交易总价为10.54亿元。

由于金融街控股的直接控股股东为北京金融街投资(集团)有限公司,而长城人寿为金融街集团控制的子公司,此次交易已构成关联交易。

2017年,刚投入运营的金融街海伦中心出租率明显提升,2018年上半年租金收入较去年同期增长约38倍。在经营数据稳步提升的同时,为何金融街仍考虑出售资产?

金融街表示,目前房地产行业整体发展态势下,出售项目有利于公司加快资金回笼,保障公司的现金流安全,进一步降低杠杆水平。同时根据公司发展战略,本次交易将进一步优化公司自持物业结构,为公司“投融管退”的全价值链业务模式打通路径。

一位业内人士分析,对于金融街集团而言,本次关联交易可谓一举两得,既让金融街控股获得了资金,又满足了旗下险资(长城人寿)配置优质资产的需求。

撤离上海

作为典型的京派国企,金融街控股起家于北京西城,并在该区域成功打造其最著名的项目——北京金融街。

北京金融街的成功,催生了金融街控股模式复制、异地扩张的计划。

2014年初,金融街以总对价约52.3亿元一次性收购SOHO中国位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场的全部权益,两个项目的成交价分别为30.55亿元和21.77亿元。此次收购成为其新的里程碑——金融街控股首次进入上海市场。

海伦广场(金融街海伦中心的前身)为SOHO中国于2011年时购入,当时买入价为24.7亿元,此后SOHO在此项目上的“徘徊不前”,而在金融街收购一个月之后,该项目立刻结束桩基阶段。

转眼五年,作为金融街在上海亮相的第一个商办综合体,金融街(海伦)中心却难逃易主的命运。而早在2016年,金融街与vipabc签署战略合作协议,整售金融街(海伦)中心B、C两栋写字楼。彼时,这笔交易尚未公开具体售价。

今年3月,金融街控股位于上海火车站附近的地王项目也有了最新进展,其引援私募股权房地产投资集团——丰泰地产,签订项目战略合作协议,双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。更早之前,金融街二股东安邦旗下公司8亿元驰援这个项目,也引发外界关注。

而今,金融街再次以10.54 亿元的价格,出售金融街(海伦)中心 D 栋、E 栋本次交易销售均价为 64900 元/平米,为比照周边市场价格及独立第三方评估机构的资产估值报告确定。

2016-2019年,金融街(海伦)中心项目所在的四川北路、北外滩板块同类商品成交均价约为45000-65000元/平米;根据世邦魏理仕出具的以2019年5月 17日为估价时点的资产估值报告,金融街(海伦)中心 D栋、E 栋的评估单价为64850元/平米。

负债超千亿

2018年,金融街控股营业收入和营业利润相比上年双双下滑,其中营业收入约221.13亿元,同比下滑13.35%,营业利润约53.84亿元,同比下滑2.62%。

营收下降与其营运效率不无关系。而从金融街历年财报看,周转慢似乎一直是阻碍金融街大踏步前进的桎梏。根据财报,金融街控股2018年存货周转率只有0.17,不仅处于行业较低水平,还创近几年的新低。

同样以商业地产为主的大悦城地产的存货周转率达0.24,富力地产的存货周转率0.29;销售规模比较相近的北大资源存货周转率是0.64,花样年的存货周转率是0.33次,均高于金融街控股。

在金融街控股2018年项目开发列表里,不乏2016年和2017年开工现在仍然处于建设中的项目。

以天津大都会项目为例,该项目早在2012年9月开工,网上公开资料显示,该项目2017年仍在出售小户型公寓产品。

来自重庆的金融街·融景城项目,2016年7月开工,来自安居客网站数据显示,该项目今年4月中旬仍将有住宅项目推出。说明金融街控股不少项目周期长、周转缓慢。

对于房企来说,存货积压会导致成本上升,去库存的压力也会随之而来,项目整体的销售节奏缓慢,资金回笼便会十分紧张。

在2017年的财报中,金融街控股已经意识到该问题,彼时财报中称,2018年将统筹好快周转项目和战略性项目之间的平衡;加强项目层面的股权合作,提高投资效率和资金效能,更多获取优质项目资源。

不过,2018年金融街控股的存货周转率仍在下降,这个问题并没有得到实质性的解决——过去5年,金融街控股2018年的营业收入仅增加不到1亿元。

相比之下,其总负债5年间近乎翻番。截至2019年3月31日,金融街控股总负债为1122.83亿元。

此外,2014-2018年,金融街控股经营活动产生的现金流量净额除2016年为正外,其余4年均为负。其中,2018年金融街控股经营现金流为-90.29亿元。

进入2019年后的金融街控股,面对国内收紧的融资环境,其资金面仍然不算宽裕。截至2019年一季末,公司一年内到期的非流动负债为110.34亿元,较2018年末增长62.53%,还有20.44亿元的短期借款。然而,截至一季末,金融街的现金及现金等价物余额为134.94亿元。、

资产起底

目前金融街控股已出租的项目有16个,其中包括F4-D(北)、B5富凯大厦地上与地下项目等项目,账面价值合计14.1亿元。

金融街控股计入固定资产类房屋及建筑物账面合计24.4亿元。其中北京自持经营项目有丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、北京体育活动中心、北京长安体育中心;天津与惠州自持经营项目有天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。

除以上所述项目,金融街控股未办妥产权证书的固定资产有4个项目,账面价值合计3.4亿元;在建工程有2个项目,账面价值合计为7.6亿元;自持物业在建项目共有13个,其账面价值每年会按成本增加入账,暂不可计;还有5个地下车库,账面价值合计1.8亿元,而地下车库被单独售卖的可能性极小。

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原标题:金融街控股“撤离”上海滩 总负债5年间近乎翻番
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