抢滩新“蓝海” 深圳迎来TOD发展黄金时代
市场竞争，如逆水行舟，不进则退。对于处于竞争激烈的商业地产行业来说，必须要调整自我，面对挑战。据赢商网统计，2019年全国拟开业购物中心项目（3万㎡及以上）约982个，商业总体量约8622万平方米。
在此背景下，一些老商业中心纷纷开始探索转型，而一些即将新入市的项目则在不断创新思维模式，打造新的商业模式与盈利模式。尤其是在人口密度高、消费需求集中、消费水平也相对更高的一线城市，这种现象尤为明显。
01
用TOD“发明”城市
要看这些世界级“制造”
转型调整并非易事，找到正确的打开方式才能成功蜕变。这也让很多企业将目光投向了TOD商业模式。我们先从国外知名案例探究一二。
目前，国外大多数的都市商业中心都在从低效粗放型向高速集约型转变。如日本六本木新城、美国新世贸中心、新加坡Ion Orchard 、香港国际金融中心等，它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在则以功能集约的聚合力量营造城市新中心。
其中，日本六本木新城，以地铁轨道交通系统和都市公交系统，连接了东京都的东京港、涩谷、新宿、千代田等多个区域，使之聚拢了大量客流，新城内集成了大量的商业建筑，包括五星级君悦酒店、朝日电视台、空中美术馆"森艺术中心"，一出世则惊艳世界，迄今都被外界称为繁华经典。
在片区内的涩谷未来之光大厦便脱胎于每年都亏损的"涩谷东急文化中心"项目，其是在地铁站的上面新建的一座立体商业中心。通过这种TOD模式，将每天300多万的交通人流，实现商业交通轨道交通空间的无缝对接，将人流导入商业体系，转化成购买力。最终扭亏为盈，实现了从每年亏损3亿日元到年收益220多亿日元的巨大转变。
lon Orchard也是一个公共交通导向零售购物中心，其集动感十足的购物和休闲空间及地铁站于一身的都市零售商业和生活目的地。整个项目由一栋56层高的住宅塔楼（The Orchard Residences）和一座商业群房（ION Orchard）组成。lon Orchard商业空间总面积达9万平方米，包括入口处3000平方米的市民广场（ION Square），地下四层和地上四层共8层零售商业。
图片来源：RET睿意德
坐落在新加坡著名购物街乌节路（Orchard Road）的四角之一，地下设有最繁忙的地铁站之一，并位于交通繁忙的史各士路（Scotts Road）和帕特森路（Patterson Road）的交汇处。其中，乌节路为新加坡的顶级购物街，lon Orchard与乌节路地铁站相连，不仅为为单一商业街的沿街商业开发创造了催化效应，也以线性方式打造了全新的都市商业区。
02
从单轨道交通进入复合交通时代
探索“中国式”TOD发展路径
可以说，TOD商业模式才是目前商业转型与创新的不二法则。近年来，我国的城市规模不断扩大，城市蔓延使得人们出行效率逐渐降低，通勤时间延长，导致城市无法集约式发展。而为了应对快速增长的出行需求，公交不断往外拓延，但城市拥堵却与日俱增。
在生活节奏越来越快的当下，人们更加希望生活在一个购物选择、交通出行、居住空间等可以一站式自由切换的时代。TOD的理念正是着眼于改变未来大城市无限制地蔓延。
或许，有人认为，TOD不就是“地铁上盖”么？确实，我们发现在传统核心商圈的地铁上盖开发已经比较成熟，国内实践较多。尤其在北上广深等一线城市，市中心商圈的上盖商业，其便捷的出行条件，优越的地理位置，吸引市场的喜爱。耳熟能详的有上海环贸iapm，广州太古汇，深圳万象城等。
上海环贸iapm定位于建造上海首个主打“夜行购物消费”为概念的夜行商场，这种差异化定位亦与它所处的地理位置息息相关。该项目属上海环贸广场大型综合发展项目之一，商场上盖还包括两座甲级写字楼及豪华服务式公寓。
图片来源：上海环贸iapm
贯通地铁1号线、10号线、12号线，为三条主要地铁线交汇处，出入口与商场直接连系；可经由复兴东路、人民路和延安东路三条隧道往来浦江两岸；同时还毗邻高架道路，纵横上海各区；加上商场前往虹桥国际机场及浦东国际机场亦瞬间即达，交通便捷，汇聚了庞大的客流量。
广州太古汇是位于广州的大型综合发展项目，由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅、一个文化中心构成，共有718个停车位。
图片来源：广州太古汇
其地处广州繁华CBD，是地铁3号线石牌桥站上的地铁物业，地铁日均流量约76万。其中，购物中心汇集全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品以及精致美食等。值得一提的是，在这种地铁盖上商业模式的带动下，广州太古汇出租率已高达99%。
于2004年开业的深圳万象城以定位、规划与业态的领先，直到今天也仍是深圳高端定位购物中心的标杆。其地处深圳市罗湖区东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地铁一号线及二号线大剧院站直接相连，周边汇聚30多条巴士线路。
图片来源：华润置地
交通便利之外，项目商业氛围成熟，周边有地王购物中心、KKmall、金光华广场等商业中心，更有深圳大剧院、深圳书城、购书中心等文化中心环绕，亦为商场输入流动性和随机性较强的游客，形成以地铁为核心导流的商业中心。
“地铁上盖”为商业带来的客流是毋庸置疑的。那么，如果说地铁上盖项目侧重“通过性”，那么TOD项目则更注重“参与性”。在400～800m的步行范围内，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区，实现城市结构的整体优化，这是TOD项目为城市生活带来的重要改变。
但是，在我国以交通枢纽型的商业中心的成功开发相对较少。事实上，具备更高效城市融合功能的TOD模式，对于社会发展以及城市影响力的贡献，远远大于“地铁上盖”的单一建筑形态。反观日本，我们熟知的许多综合体往往是交通枢纽，比如大阪难波公园，大阪梅田车站的Grand Front。而为实现更高效的城市价值，国内的大多数TOD项目近年来也在学习国外经验的基础上，不断实践并升级迭代。
03
“因地制宜”
深圳TOD迎来掘金风口
越是土地稀缺的城市，越有必要发展这样的TOD城市综合体。以深圳为例，土地资源紧张、城市功能需求复杂，TOD模式已然成为其城市更新与开发的首选模式。尤其是一些即将入市的项目，愈加重视这类型的商业综合体的开发。
这其中不乏一些颇有代表性的城市更新项目，其以交通枢纽混合开发为主的TOD模式，以期为城市活力更新、有序发展提供一些新的思路和模式。
位于深圳龙华的龙光广场，便是一个典型的TOD商业综合体。龙华龙光广场无缝接驳地铁4号线与6号线红山站，毗邻深圳最大综合交通枢纽——深圳北站，广深高铁开通后，还将串联深港资源，形成“北通广厦，南极城区”的多元交通网，将成为深圳最高效的交通枢纽之一。
图片来源：龙光商业
在此之上，龙华龙光广场还将依托于：
龙光玖钻80万㎡城市综合体
31500㎡五星级万丽酒店
7000户精英公寓&Loft
49690㎡LCC龙光世纪中心
此外，区域内龙华艺术馆、龙华图书馆将文化艺术与商业地产对接，为城市新中产阶级、年轻家庭及商务精英打造充满时尚与创意的购物乐享地。
图片来源：龙光商业
项目预计于明年年底开业，届时，从龙华龙光广场出发将快速直达城市中心，贯穿深港，并辐射200万龙华区常住人口、100万地铁客群、80万核心商圈人口、50万城市精英等各类人群。
One Avenue卓悦中心的TOD商业模式同样值得关注。项目位于深圳福田CBD，联通2个地铁站（10号线在建），囊括了4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北），其中2个地铁站为大型换乘站点。
此外，项目毗邻福田高铁站，根据城市规划，与项目直接接驳的岗厦北站将建成综合交通枢纽，形成地铁、高铁、公交等公共交通系统，周边还集聚了住宅、办公楼以及已成熟的福田CBD老商圈（包含：地下商业街连城天地、购物公园、皇庭广场、中心城等），有着丰厚的客流基础，通过混合集约的方式解决，与周边形成互动，具备了TOD开发的重要特征。
可以说，上述两个项目引入的TOD模式，既是地上地下空间的升级，又将为深圳带来更丰富多元的空间服务新体验，实现商圈的提档升级，值得期待。
- 结语 -
就目前我国TOD发展发展路径而言，无论从交通枢纽重新组织，缝补城市消极空间，到提升片区的物业品质，以及政府与企业各自优势互补等多个方面，都值得进一步细细研究。
但是，随着各地TOD项目的落地，国内也将慢慢研究出适宜中国落地的TOD模式，此时各大地产企业入局，发挥自身的建设经验和运营长处，很可能为国内TOD模式提供一个范本。越早实践，就越有机会寻觅到“中国式TOD”的钥匙，而掌握了这枚钥匙，商业转型之路还会缺助力吗？
图片来源 | 除特别注明，其他均来源视觉中国
