“回款”成泰禾2019年主题词,未来如何“续命”?

棱镜 孙春芳
摘要:最近泰禾争议特别多,但黄其森不怕。他在媒体和公司高管会上讲得最多的是:不怕有人骂,就怕没人理,如果企业没有人关注,就意味着消亡。

在资金链阴影之下,泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)这半年失魂落魄,董事长黄其森如同那位对权力极不自信的满清皇帝,但他的“招魂”行动还在继续。

3月到5月,泰禾卖掉苏州、杭州、南昌等7个项目的部分股权,稍微缓了口气。6月底,泰禾又卖掉广州、济南、郑州等三个项目的部分股权。

回款、回款、回款,这是泰禾2019年的主题。

上半年黄其森甚至把北京压箱底的西府大院,和金府大院等项目拿了出来,清仓甩卖,名曰“一号抢收”计划。下半年,北京项目的甩卖还将继续,目标是全年回收款项200亿元。

接近泰禾人士此前还表示,泰禾试图寻求战略投资者,出售上市公司股权,但上市公司的大股东泰禾投资几乎将其股份全数质押,而泰禾的股价也从最高的点的40多元一路跌至除权除息后的7.76元,故割股求生是否能行颇存疑虑。

问题是,可卖的楼盘和项目卖完之后,泰禾接下来将怎么办?

2018年年初伊始,至今一年半之内,泰禾没有在公开市场拿过一块地, 仅在2018年前5个月花50多亿元进行并购,此后,泰禾未进寸土,目前泰禾待开发的计容建筑面积仅400多万平方米。

货只出不进,人则大进大出。

黄其森坐镇北京通州运河边上的中国院子,面试了一批批高管,又送走一批批高管,进出之间,这些高管薪水几乎翻番,但一流薪酬换来的却是三流业绩。

接下来,黄其森“小学生”的管理水平能不能变成中学生、大学生,这取决于他的用人思路会不会转变。

卖卖卖,停不下来

黄其森暂时可以松一口气了。

6月5日,惠誉国际将泰禾的长期主体评级展望由“负面”上调至“稳定”,因其财务状况有所好转。

2018年年底,是泰禾日子最难过的时候。

彼时,它的现金流量净额只有139亿元,年底现金余额不足116亿元,但一年内到期的债务规模高达574亿元。

2019年一个季度之后,泰禾“销售商品、提供劳务收到的现金”实现 170亿元,“经营活动产生的流量净额”单季度实现119亿元,净偿还103亿元到期有息负债,期末现金余额较2018年底净增加57.5亿元,达到173亿元。

这一切,基本依靠泰禾卖卖卖。

2019年一季度,泰禾发起“一号抢收”计划,此前一直捂在手里的西府大院开始以最低11万元/平方米的价格清仓甩卖。

西府大院系顶级豪宅,数年前泰禾本打算以18万元的单价出售,不料此后北京楼市价格调控来袭,黄其森坚持不卖,一捂就是数年。

2019年上半年,西府大院加上金府大院两个项目,让泰禾收入近100亿元。

贱卖楼盘之外,此前一向喜欢单独操盘的泰禾开始大批量出售项目。

2019年3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权,接盘方都是福建老乡——世茂地产。

消停一个多个月后,泰禾又开始出售项目。

6月24日,泰禾把广州院子项目公司——增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产。

6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

两年多前,泰禾以3.97亿元的价格从济南泰悦处买下该项目,如今,它又以原价卖还济南泰悦。

此外,泰禾在2017年6月拟以19亿元的价格从西藏西景实业处买下河南润天置业公司,泰禾此后仅支付11.8亿元。

2019年6月28日,泰禾将其在该项目中的权益(以实际付款计),作价12.6亿元卖给河南天伦地产。

按照黄其森的计划,泰禾总共要拿出十几个项目用于合作,因此泰禾未来可能继续甩卖项目。

世茂地产方面的人士也向《棱镜》表示,如果条件和价格合适,不排除继续接盘泰禾项目的可能性。

尽管通过甩卖偿还上百亿贷款,但泰禾还剩下400多亿元的有息负债需在年内偿还。

其中,公司债方面,泰禾有一笔14.8亿元的债券需在12月偿还,还有3笔各为30亿元的债券分别在5月、8月、10月莅临回售行权期。

黄其森的办法是:续贷展期,调整信贷结构。

一位资管公司员工对《棱镜》表示,此前泰禾对资金基本来者不拒,利息10%上的信托贷款也愿意接受。

因此,泰禾以前有100多家大大小小的合作金融结构,但黄其森现在重新梳理谈判,只保留15-20家,作为深度战略合作伙伴。

上述资管公司员工还透露,此前泰禾在上海奉贤的一个项目,借了一笔年息12%的信托资金,现在泰禾还掉了,又重新借了一笔年息10%左右的资金。

小股操盘被合作方“请走”

黄其森说,泰禾以后尝试小股操盘,品牌输出,但黄其森也说了,在中国地产行业,确实合作比较难。

此言非虚,有例为证。

2017年9月,泰禾子公司以21亿元代价从河南当地房企升龙地产手中受让郑州轩龙置业有限公司45%的股权,泰禾小股操盘。

在周边楼盘都是1.3万元/平方米左右的情况下,泰禾售价高企——高层2.3万元/平方米,洋房3万+/平方米。

开盘之后,该项目在一个多月内只卖出6套。

泰禾继续坚持做高端产品,升龙则要求做刚需产品,不同的产品路线让两者矛盾激化,随后升龙保安“接管”项目售楼部,泰禾销售团队被“请”出。

泰禾在上海新江湾的上海院子项目,是与信达地产合作。

据一位泰禾离职高管透露,该项目卖得还不错,但销售回款不容泰禾染指,“因为信达是国企,资金审批流程太慢,于是两家想了个办法,把上海院子的权益都转给信达,把两家原来在广深地区合作的项目权益留给泰禾。这样对泰禾来说,资金周转便利一些。”

“然而,信达的上海院子卖得不错,泰禾的广深项目却卖不太动。”该人士透露。

根据上市公司公告,泰禾此前借给上海院子项目公司长期的合作款共计10.92亿元。

截至2018年末,上海院子推盘销售的一期、二期已售罄,项目实现销售额55.8亿元,收回款项46.3亿元,但这笔借款尚未完全偿还泰禾。

“意外生财”与“关联交易”

除了信贷腾挪和项目合作之外,黄其森还通过在财报会计项目上“意外生财”,美化财务数据,换取融资便利。

此前,在发布了2018年年报之后,泰禾引来深交所的19问。

拖了许久,泰禾回复问询,但一些问题仍然避重就轻。其中尤以存货转投资性房地产和关联交易两项为甚。

泰禾2018年初的净负债率是475.03%,2018年底是384.88%,2019年一季度末则进一步下降至279.19%。

净负债率是指有息负债扣掉货币资金后跟净资产的比值,如分子不变,作为分母的净资产数值越高,净负债率越低。

泰禾在2018年底的净资产由年初的251.2亿元增加到318.9亿元,净资产增加67.7亿元,增幅为27%。

增幅何来?

《棱镜》注意到,泰禾在2018年报中,将11个物业项目由“存货”、“固定资产”科目,转入“投资性房地产”。

按照会计原则,投资性房地产可以重新估值,这一番操作,给泰禾增加11.44亿元净资产,占到67.7亿元净资产增加额约17%。

此外,投资性房地产还可以进行公允价值变动,2018年新增转入的物业项目,给泰禾带来合计8208万元的公允价值变动收益。

2019年一季度,泰禾继续这一操作,通过将部分物业项目由“存货”科目转入“投资性房地产”科目名下,其投资性房地产余额接近260亿元,较年初的177亿元增加47%。如此,泰禾账面上又增加了净资产和净利润。

然而,这些由原来供出售的存货变成自持出租的投资性房地产后,令人莫名惊诧的是,有些项目的出租率为零,有些项目还在继续出售。

例如,位于北京市朝阳区东四环慈云寺桥的“泰禾·金尊府”,已经由存货转为投资性房地产,按说应该由泰禾自持出租,但售楼处人员对《棱镜》表示,该项目打算8月份开盘售卖,价格每平方米12万元左右,户型大小都有。

《棱镜》注意到,目前该项目的销售信息还在各大售房平台挂着。

泰禾在回复深交所的问询时则称:为提高租金收益率,公司根据意向客户的需求分层对北京泰禾金尊府房产内部进行精装修,截至2018年12月末相关租赁合同正在洽谈中,故在报告中披露出租率为零。

一位房企融资部人士对《棱镜》表示,房企在 报表会计科目上做文章,目的很多,“但就泰禾这种情况,主要目的是安抚银行等债权机构,便于与金融机构的展期谈判,当然也要安抚有可能行使回售行权期的债券持有人。”

在关联交易方面,泰禾隐藏了诸多看似非关联交易的关联交易。

例如,泰禾在2018年年报中称,2018年3月,泰禾已将项目公司天津泰禾锦辉置业的股权和债权转让给福建森鑫源贸易有限公司,不属于关联交易。

泰禾锦辉是天津泰禾金尊府的项目公司,该项目在2017年12月发生一场大火,造成10人遇难、5人受伤,该项目是泰禾通过从北京国际信托处融资收购而来,火灾之后,项目无法回款,信托借款和项目尾款都无法支付,最终泰禾被卖家起诉。

泰禾对外声称该公司已卖给森鑫源,与己无关。

森鑫源2017年成立,查询工商资料可知,其在工商局备案时留下的联系方式,与泰禾旗下泰禾金控(平潭)集团有限公司,完全相同。

此外,泰禾2018年年报亦披露,泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福转让给福州运成兴通实业有限公司,泰禾称这些不构成关联交易。

《棱镜》查询工商资料可知,福州运成兴通留下的联系方式和邮箱,跟黄其森掌控的泰禾(福建)集团有限公司又是一致。

近期森鑫源、福州运成兴通和泰禾金控、泰禾(福建)集团公司在天眼查上的联系方式和邮箱都有变动,但在国家企业信息系统中依然留有老底。

黄其森不怕被人骂

贱卖资产和粉饰报表给泰禾带来短暂的喘息窗口,但泰禾面临的长期问题是,后续土地储备何来?黄其森的用人管理制度怎么破?

尽管泰禾已经一年半没有公开拿地,一年没有并购土地,黄其森对泰禾的未来依然迷之自信:泰禾货值6000亿元,土地储备够三年了,没有问题。

跟其他房企不同,泰禾的财报多年来不公布销售数据,而其土储数据,泰禾给得也很不干脆,只显示单个项目,没有总体数据。

据《棱镜》统计,目前泰禾待开发的计容建筑面积仅460.76万平方米。而这些地块还有一些是合作项目,如按权益计,土储则更少。

相比土地,黄其森更看重人,他说对人的投资是泰禾最重要的投资。一年内,泰禾北京、上海、福州、广深四大区域的负责人和公司的财务总监换一拨,其他岗位流动同样频繁。

黄其森刚愎自用,在他的世界里似乎没有信任二字,公司几乎所有的高管在他眼里都可以随时调换,反正有的是备胎。

这种备胎制,源于黄其森在建行福建分行期间的业务习惯——双人四眼,此一制度要求一个流程和一笔业务必须有两个人四只眼盯着。

泰禾广深、北京、上海、福州四大区域都是双副总裁制,此前广深有许珂和余智晟,福州有郑钟和朱进康,上海和北京分别有刘颖喆和钱嘉,人力曾一直招人试图给京沪配齐“双人四眼”,而今这些人早就风流云散。

但泰禾并不缺人才,其高管中有10多位的副总裁,还有20几个总裁助理,蛰伏在虚拟机构总裁办,随时准备顶岗。

黄其森说:“房地产行业很多人都是在社会上漂,很多人没有敬畏心。”

因此,黄其森现在的用人标准是:政府、央企和高校。

他认为最优质的人才在体制内,因为一层层的提拔升迁都经过了组织考核,能做到正处级以上的干部,懂得规矩。

黄其森似乎忘了,前些日失联的泰禾原副总裁余智晟曾任深圳福田区政法委书记,后跳槽至深圳涉案企业深科创之后,进入泰禾。

虽然黄其森看不起“泥腿子出身”的其他闽系开发商,但其依然葆有福建人的勤奋,他可以从半夜开会一直开一天,这波走了,下一波接着来,不变的是主持会议的黄其森。

有与会的前高管说,黄其森开会说来说去都是那些话,跟洗脑一样。

而且,黄其森事无巨细都亲力亲为,有时连每套房子的具体定价都要过问。

一位广东金融界人士表示,他们参与了泰禾在广州项目的股权转让事宜,此前泰禾曾找过华侨城等几家开发商接盘,但黄其森在价格等细节上抠来抠去,搞得财务人员都快奔溃了,最后也没谈成。

最近泰禾争议特别多,但黄其森不怕。

他在面对媒体和在公司高管会上讲得最多的是这句话——不怕有人骂,就怕没人理,如果企业没有人关注,就意味着消亡。

《棱镜》就拿地并购、股权质押风险、项目出售等投资者关心的问题询问泰禾官方,截至发稿,未获回应。

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原标题:“回款”成泰禾2019年主题词,未来如何“续命”?
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