戴德梁行:厦门房地产市场回暖 零售行业整体趋于稳定

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摘要:2019年上半年,厦门商品住宅销售面积同比增加28.1%至75.2万平方米,市场明显回暖。

2019年7月10日,全球领先的房地产服务商戴德梁行在厦门举办“媒体抢听会”,聚焦“厦门房地产市场进入存量时代”主题。

供需向好市场回暖,售价稳增租金持稳,市场回暖信心回归

2019年上半年,厦门商品住宅批准与销售面积均有所增加,其中批准预售面积同比增加144.6%至132.1万平方米,商品住宅销售面积同比增加28.1%至75.2万平方米。存量住宅市场更为火爆,二手住宅成交面积约为商品商品住宅成交面积的3倍,同比增加197.2%至211.9万平方米。戴德梁行厦门公司总经理、高级董事潘育敏认为存量时代下,厦门住宅市场供需两旺,市场明显回暖。

售价方面,根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数,厦门的商品住宅及二手住宅售价在2019年1月结束“回调”,2月起双双进入“稳步回升”,截止5月,两项指数均呈正增长,增幅在调控机制的持续作用下保持理性。

戴德梁行优质二手住宅价格指数(图一)也反映了以上变化,厦门优质二手住宅售价指数自2018年4季度起结束回调开始回升,今年2季度售价指数较1季度增加7.5,但仍较去年同期低5.5,较2017年1季度及2018年1季度的历史最高值低10.2。结合历史行情来看,出现在2016年底至2017年上半年的因二手住宅成交回暖带动售价指数暴增(2017年1季度较2016年4季度增加39.6)的情况,在新一轮成交放大的行情下并未出现,二手房房东更加客观及理性。另一方面,租金指数则保持稳定,甚至出现微幅下调,2季度的租金指数较去年同期及今年1季度分别低0.1及0.4,较2018年3季度的最高值低4.0。

  图一:戴德梁行优质二手住宅价格指数(2013 Q3=100)

房地产投资额的变动情况也反映出市场回暖。据厦门市统计局数据,2019年1-2月房地产投资额录得111.4亿元,同比增加17.8%,而最近一次年初出现百亿投资额的情况则需追朔回2016年。此外,双位数同比增幅更是近三年来罕见。土地拍卖市场活跃度也出现提升,受让主体一改去年八成收归国有的局面,上演了一场央企国企领头,老戏骨、新面孔、跨界玩家联袂献映的新剧目,开发商信心回归。

甲级写字楼市场活跃度受挫,三年周期先兆再现,租金持续探底

受经济下行及不稳定的国际形势影响,2019年厦门甲级写字楼市场活跃度严重受挫,上半年全市甲级写字楼吸纳量仅4.3万平方米,约为2018年全年的37%。1季度,华润大厦及海峡明珠广场2个项目3栋楼宇提供了19.3万平方米(图二)的优质甲级写字楼供应,刷新全市单季度最大供应量纪录,现有甲级写字楼存量增加至103.1万平方米。戴德梁行厦门公司总经理、高级董事潘育敏指出任何资产一旦建成,就会在第一时间转化为存量性资产。存量规划的本质和增量规划是一样的,随着建筑生命期的增加,内在的商业价值也是要重构和创造的。2019年的甲级写字楼供应量为2018年全年供应量的3.3倍,为2019年上半年吸纳量的4.5倍,不仅住宅市场进入了“存量时代”,厦门甲级写字楼市场也进入了“存量时代”,供需失衡,“三年周期”再现的趋势非常明显。

图二:全市甲级写字楼新增供应及吸纳量变化情况

市场活跃度受挫,加上供应浪潮到来,厦门甲级写字楼租金持续下探,2季度租金较1季度(彼时已为历史最低租金)继续下降1%至110.6元/平方米/月(图三),进一步刷新历史最低值。除两岸贸易中心片区租金维持稳定之外,其他各商务区租金均出现不同程度下降,多个商务区现时租金报价为历史最低值。

图三:全市甲级写字楼租金及空置率变化情况

1季度位于滨南滨北及两岸金融中心片区的新增供应整体抬高了区域及全市的空置率水平,但去化速度严重滞后于供应速度,2季度仅两岸金融中心有约2.8万平的写字楼面积被吸纳,全市甲级写字楼空置率环比减少2.5个百分点至33.2%,全市空置率水平维持高位。

今年上半年金融、专业服务及TMT行业成交继续主导厦门甲级写字楼成交,成交面积占比分别为34%、21%及17%。大型专业服务机构(特别是律所)开始向两岸金融中心片区拥有更高的办公品质及更大的办公面积的楼宇倾斜,并逐渐成为2019年的新趋势。

存量时代下,扶持,低价,通过“修炼内功”实现运营制胜,成为破解招商难的重要举措

2019年4月29日,厦门招商大会成功举办,会议提出“抓招商促发展是先进城市快速崛起的制胜之道,更是厦门赢得未来的战略选择”,会议期间一系列招商政策及综合招商平台正式上线,各级政府启动“挂图招商”工作。

政府招商力度的加大更直接体现在各类补贴及配套支持之上。除常规的租金补贴之外,对落户厦门并以厦门为企业总部的知名企业,更提供人才公寓等基本民生配套作为支持。此类补贴,及下半年的供应潮,都将牵制厦门甲级写字楼租金的复苏,短期内租金仍将持续下降。

近几季度,精装小面积办公产品,或提供增值公区配套(如会议室、食堂)的项目,获得更多租户青睐。在供应放大,产品普遍同质化的情况下,甲级写字楼业主除调低租金之外,更应转变运营模式,调整产品结构以适应变化的市场需求。戴德梁行华南区写字楼部、企业服务部主管及高级董事罗进良就“房地产存量时代,写字楼市场如何破局”进行剖析,例举香港怡和大厦的成功运营模式,如引入“5G新时代“、“物联网科技变革”和“智能化楼宇”等概念分享了写字楼行业未来发展的新趋势。其认为除了合理利用政府“大招商”所带来的各项扶持,及租金下调所带来的成本降低之外,通过“修炼内功”实现运营制胜,更是存量时代下,破解招商难的重要举措。

零售市场整体平稳,品牌强势入驻,零售环境优化为品牌同步一线提供可能

2019年上半年,零售市场远不及2018年下半年热闹,上半年未有新增优质零售物业入市,全市优质购物中心存量维持在229.4万平方米,租金及空置率水平均保持在相对稳定的水平。年中全市优质购物中心租金约为573.6元/平方米/月,空置率轻微增加0.1个百分点至7.8%(图四),空置主要源于核心商圈餐饮业态调整,及岛外商圈百货业态的调整。各商圈季度间变化并不明显,市场维持稳定。

图四:全市优质购物中心租金及空置率走势

奢侈品零售市场如日中天,包括LOUIS VUITTON,Cartier,ROLEX,La Mer,Sisley及i.t等一系列高端品牌相继揭幕,除满足了消费者的需求之外,更拔高了厦门的整体零售市场水平,为后期更多品牌的入驻奠定了基础。更好的零售氛围,更高的城市知名度,及更好的硬件环境,都将提高品牌入驻的可能性。差异化招商及复合型业态将成为未来的招商发力点,年内会有更多地区首店、网红店同步一线城市进驻厦门。

部分项目内的百货业态,或更名继续经营,如万达百货更名为苏宁易购;或变更为其他业态,如大摩百货变更为永辉超级物种及新东方泡泡少儿教育。2018年年末银泰进入厦门,与厦门国贸共同运营湖里及集美两个项目,目前均挂牌银泰百货,场内零售品牌升级陆续启动,带动空置率升高。作为存量项目内的主力业态,百货商店的未来也将成为商业运营方的考量重点。

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