吴向东首张成绩单 华夏幸福上半年销售同比下降20.37%

“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”

华夏幸福的2018年是有惊无险的。《致股东信》的这句话中，寄托着这家企业对未来的信心与期待。

如今，2019年过半，一系列数据似乎告诉我们，美好的春天似乎还远远没有到来。从偏安一隅到异地复制，平安入股、高层引援再到新业务的探索，改变必然伴随阵痛。

7月12日晚间，华夏幸福对外披露公司2019年4-6月经营数据。数据显示，截至6月，华夏幸福上半年仅实现签约销售额640.65亿元，同比下降20.37%；销售面积550.37万平米，同比下降24.70%。

由此可见，“水逆”一年过去后，华夏幸福并非就迎来了“柳暗花明”。它仍需要面对改变的阵痛期、人事的磨合期以及难以预测的未来。

下滑两成的销售额

这是一份差强人意的成绩单，也是吴向东入职华夏幸福以来的首张半年报。

在华夏幸福最新公布的经营数据中，2019年4-6月，华夏幸福签约销售总额为335.31亿元，同比下降6.49%；销售面积244.65万平米，同比下降36.57%。

业务细化看，期内，华夏幸福产业园区结算收入额为81.07亿元，同比增长64.51%；房地产开发签约销售额为245.46亿元，同比下降18.23%；其他业务（物业及酒店等）销售额为8.78亿元，同比下降3.52%。

截至上半年，华夏幸福累计签约销售总额为640.65亿元，同比下降20.37%；销售面积550.37万平米，同比下降24.70%。

其中，产业园区结算收入额为144.67亿元，同比增长5.33%；房地产开发签约销售额为478.7亿元，同比下降26.65%；其他业务（物业及酒店等）销售额为17.28亿元，同比下降19.09%。

不过，在披露的数据中，华夏幸福的大本营京津冀区域开始进入结算期。1-6月，津京冀区域总结算面积为198.3万平米，而在4-6月，结算面积就达到了198.2万平米。

土地拓展方面，6月，华夏幸福又开始在环京区域拿地河北固安、霸州、廊坊，三地斥资约24亿元。当月共斥资63.65亿元，合计土地面积约83.7万平米，这也是华夏幸福2019年的拿地高峰期。

然而，这依旧无法掩盖华夏幸福增速放缓的事实。有分析认为，华夏幸福销售不达预期，本质上还是环京的政策冰封状态所致。

换句话说，若要回到增长通道，只能依赖于环京区域市场的复苏以及环京区域外产业新城的成熟。

但是，环京变暖并非朝夕。所以，华夏幸福也早已加快异地复制速度以减少对环京的依赖。在2018年的年报中，可以窥探到，华夏幸福异地复制已初具成效。京津冀区域销售面积占比由2014年的92%下降至2018年的48%。期内，环京以外区域销售面积为774.12万平米，首次超越环京区域。

其中，环南京、环杭州、环郑州的销售面积分别达到164.60、118.16、249.85万平米。

改变与未知

据年报中的数据，2018年，华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。新

增的16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目，均在环京以外的区域。

随着异地复制的加速，华夏幸福环京以外区域业绩增长较快，实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%；销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占整体销售额比例从上一年度的23.76%提升至46.46%。

其中，环京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%，销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。

拿地方面，华夏幸福也加大了环京以外区域的拿地，占比从上年的58%进一步提升到87%。

在华夏幸福的规划中，将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈，形成“3+3+4”格局。截至2018年末，已累计布局77个产业新城。

在提升外埠贡献度之外，华夏幸福还迎来了吴向东及其老搭档俞建的加入，俞建原任华润置地CFO，在融资方面颇有建树。而吴向东，则是一手缔造“万象城”系列品牌的明星职业经理人。

不出所料，吴向东加盟后，华夏幸福开始发力新业务，并增设南方总部，由吴向东坐镇，进入北京、深圳双总部时代。

年报中也明确了吴向东的新任务：“以住宅开发+持有物业+增值服务“的发展模式，深耕粤港澳大湾区，开启更多新业务。

探索新业务是华夏幸福的另一个改变。华夏幸福称，将采取轻资产、重资产模式并举新模式；同时，在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。

不过，华夏幸福提出发展新业务的关口，却已有不少企业开始收缩触角，巩固基本盘，对不盈利的多元化业务即为谨慎。

一切都还是未知。截止目前，华夏幸福依旧以产业新城业务为主，新业务仍旧处于探索阶段。

无论是外埠区域的加码、人事的变动亦或是新任务的探索，都意味着跳出“舒适区”，而在这个磨合阶段，挑战必然存在。

在观点指数发布的2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100中，华夏幸福仅以640亿元的销售额位列第23位，而此刻达标千亿的房企已升至12家。

但有研报分析认为，随着资金问题和土地问题的解决，以及环京市场的触底回暖与华夏幸福异地拓展取得进展，预计今年销售能实现正增长。