大梅江商圈:韬光养晦20年 成就天津“富人区”

——————天津商圈系列报道

赢商网 王博
摘要:时至今日居住在梅江的人们仍旧感到商业匮乏。诚然,梅江区域概念本身也是在不断延展扩张的,未来商圈的发展会否有新的演变,还需拭目以待。

编者按:

商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让天津商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。

消费升级的递进,更是改变了津城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现津城商圈的全貌,赢商网将对天津10个商圈逐一报道。敬请关注《天津商圈变迁简史》。

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不知不觉,大梅江的开发已经进入第20个年头。

初识梅江的朋友可能会觉得梅江天生富足,但经历者都还记得这里曾经顶着“外溢改善”的标签从0起步,远没有今日车来车往、霓虹熠熠的繁华景象。

在梅江20年发展过程的中后期,市场上开始衍生出诸多泛梅江的子概念:梅江西、梅江南、后梅江、新梅江……甚至有更远处欲假其名者,说到底都是为了蹭热点、分流量。但炒作归炒作,却也侧面证明了天津人对于梅江商圈价值的认同。

如今提起梅江已是名副其实的“富人区”,也不会再有人对这里的城市价值心生质疑。

大梅江1.0 开车买酱油的尴尬“富人区”

梅江版块发展的初期远没有今日的繁华景象,彼时的配套体系尚未完善。因为城市扩张程度也远不及今日,人们对于距离的认知还不能接受梅江的地理位置。当时梅江给人的印象更多是不仅远,还很不方便。

曾有天津的自媒体前辈这样评价居住在梅江的购物体验:即使出门买瓶酱油,我们也得开车。当时梅江版块的社区商业匮乏程度可见一斑。

笔者早年曾供职于一家互联网企业的房产频道,出于工作需要会深入各大住宅版块实地踩盘。梅江版块的住宅多是大体量社区,在没有共享单车的年代,往返于各项目间着实是件费体力的事情。而且版块内几乎也看不到社区型商业,“买酱油也得开车去”的形容绝不过分。

与梅江商圈成型极不匹配的,另一方面梅江的住宅走势却一直水涨船高。融创海逸长洲2004年前后开盘,2011年还推出了别墅产品海逸王墅,梅江的“富人区”形象初见端倪,当时的广告多以“外溢改善”、“成熟富人区”等内容见诸报端。但是直到2009年,梅江版块才迎来第一个真正意义上的社区级商业——田园商业广场,梅江居民的日常购物需求才得到些许的改善。

大梅江2.0 零星商业与一枝独秀

随着梅江地区整体入住率的提高,出现了一些依托住宅的小型社区组团商业。梅江版块内部逐渐开始形成了以九华山路为轴的繁华街区,与田园商业广场一东一西形成互补的局面。九华山路周边商业形态相对传统,多以餐饮和超市为主,成为业态相对单一的初级社区商业。

由于地缘性客户不乏日韩籍国际友人,这一区域至今仍有为数不少的异域美食,例如山上下、梵川等日式料理,土大力、汉拿山、韩国清淡烤肉、如一家韩国料理等韩式餐饮。九华山路上还有711、物美超市等小型便利店,居民日常购物需求得到进一步满足。

2013年,新业广场友谊路店的开业,彻底释放了梅江地区的购物需求。虽然新业广场地处界河以北,理论上并不属于梅江版块内部,但却是梅江商圈的第一个综合型的大型购物中心。新业广场以华润万家超市为主力店,不仅是当时天津梅江区域最大的shopping mall,也是河西区一站式家庭生活休闲购物中心,为梅江老百姓的衣食住行提供了可靠保障,填补了该区域的商业综合体空白。

新业广场友谊路店位于梅江商圈和友谊路商圈的交集地带,地处体院北和八大里两大居民区之间,南有整个大梅江版块作为客流保证。业态布局以零售业为主,很大程度上是由于梅江版块缺乏购物中心所致。据赢在选址系统数据显示,新业广场的工作日日均客流达万人以上,客群中的中产以上阶级超过50%,如此“优质”客群可以说大梅江“富人区”功不可没。

大岛商业广场与新业广场同年开业,但由于地理位置偏南,又受限于体量以及自身定位等因素,无法与新业广场形成竞争关系。这一时期,新业广场是不折不扣的梅江商圈“一哥”。

大梅江3.0 综合体MALL时代

梅江商圈“一哥”好景不长,2014年位于友谊南路延长线上的永旺梦乐城开业。一南一北,隔整个梅江片区对峙,梅江商圈终于迎来了足以与新业广场匹敌的大型商业体。永旺梦乐城以主力店永旺超市为核心,涵盖CGV影城、H&M、优衣库等在内的上百家专卖店,商品种类、服务项目广泛,为周边的广大顾客提供了耳目一新的一站式休闲体验。

针对梅江商圈“富人区”的特殊属性,天津第一家沃尔玛山姆会员店落户梅江会展中心二期。

该店会员费每年260元/年,商品走“高端高质量”路线,弥补了华润万家和永旺超市的空白。山姆会员店提供了品质稳定且性价比较高的商品,并提供现场试吃等体验式消费,加上优质的购物环境,在电商价格冲击及沃尔玛超市全国战略收缩的情况下,依然生意火爆。

印象城紧随其后也于2016年开业,与一期永旺梦乐城、印力中心写字楼,打造出梅江版块超大规模商业综合体,梅江商圈的重心逐渐向南移,商业辐射范围横跨河西梅江、西青大寺两地,有效填补了梅江区域大型商业综合体空白,这也是印力在天津的首个项目。

永旺梦乐城梅江店与印象城是“连体婴”一般的存在,但在业态上却充分体验了差异化。二者都主打餐饮及零售类业态,但永旺梦乐城的零售类业态中则更多地引进了耐克、阿迪等运动类品牌,另外,永旺还引进了热风、ONLY、JACK JONES、VEOR MODA等快销型服装品牌。总体而言,永旺利用自身体量大的优势,业态布局更广泛,与印象城形成互补,可以吸引到更多消费偏好的客群。

大梅江商圈的3.0阶段,一改早期商业密度低的尴尬局面,多个大型商业体并存使得商圈进入一种前所未有的百花齐放的繁荣景象。2018年4月,天津地铁6号线南段通车运行,为梅江商圈的进一步发展提供了交通上的便利条件。由于地处河西、西青、津南三区交界之处,辐射范围可延展至西青大寺、津南双港等居住区,梅江商圈形成了以永旺梦乐城梅江店和天津印象城两大商业体为中心的商圈版图。

总结

尽管梅江区域目前已经拥有大小商业体若干,呈点状、线装分布。但是居住在梅江片区的人们仍旧时常感到商业配套匮乏,新鲜感和趣味性不足,很多居民购物仍然会选择前往奥城、鲁能城、文化中心周边以及滨江道一带的购物中心。诚然,梅江区域概念本身也是在不断延展扩张的,未来梅江商圈的发展会否有新的演变,还需拭目以待。

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