蓝光地产迎来融创旧将魏欣 加速人事换防谋求“中而强”

蓝鲸房产
摘要:原融创中国华中区域副总裁魏欣加盟蓝光地产,任两湖区域副总裁兼武汉公司总经理一职,分管营销条线的副总裁杨冉刚刚被曝出离职。

一场高层人事“换防”,牵出四川蓝光地产股份有限公司(SH.600466,下称“蓝光地产”)全国化布局的“新路径”。

7月30日,蓝鲸房产获悉,原融创中国华中区域副总裁魏欣即将加盟蓝光地产。对此,蓝光地产相关人士向蓝鲸房产回应说,魏欣将出任蓝光两湖区域(湖北、湖南)副总裁兼武汉公司总经理一职。值得注意的是,在此之前,蓝光地产分管营销条线的副总裁杨冉刚刚被曝出离职的消息。

有业内人士向蓝鲸房产指出,近期蓝光地产的人事变动或与其全国化布局战略调整有一定关系,这背后或隐藏着蓝光地产在前几年“东进南下”的战略中,部分三四线城市去化困难的问题。

而今,主动招揽“外援”调整城市布局的蓝光地产,将如何排除三四线城市的“隐雷”,又如何实现“中而强”的战略定位?值得研究。

成都”大本营“销售额下滑,改变策略求均衡发展?

7月28日,蓝光地产公布了2019年上半年经营情况。公告显示,2019年1-6月,蓝光地产房地产业务实现销售金额465.30亿元,同比增长12.46%。

但在这份数据中,蓝光地产大本营成都以及滇渝区域的表现,却差强人意。数据显示,2019年1-6月份,蓝光地产在成都区域实现销售额106.42亿元,同比下滑41.73%;在滇渝区域实现销售额40.89亿元,同比下滑50.46%。

受销售额下滑影响,成都区域的销售额占比也从2018年上半年的44.14%跌至23%;滇渝区域占比则从19.95%降低至9%。

对于蓝光在成都区域销售额及占比的双双下滑,业内并不意外。房多多战略市场研究总监张健向蓝鲸房产指出,“2016年、2017年,成都房地产市场火热,透支了部分购房者需求,这对2019年的市场成交量带来一定冲击。”

据克而瑞数据显示,2019年上半年,成都商品房供应和成交量同环比均下降,其中,供应量同比下跌12%;成交量同比下跌11%。在市场整体成交量减少的大环境下,成都TOP10房企整体销售规模较去年同期下降了29.08%。

同时,成都大本营销售额下降对蓝光地产业绩增速的影响,不容忽视。2017年、2018年,蓝光地产实现581亿、854亿,增速分别为92.97%、47%。而在2019年上半年,这一增速降低至12%。

与上述数据相对应的是,蓝光地产华中区、华东区销售额占比大幅度上升的情况,亦十分明显。数据显示,2019年1-6月份,蓝光地产华中区实现销售额114.66亿元,同比增长255.87%;华东区域销售额118.94亿元,同比增长47.88%。两区域的销售额在集团中的占比均首次达到25%。

对于蓝光地产各区域城市表现出的波动现象,58安居客分析师张波向蓝鲸房产分析说:“这与企业战略重心转移有很大关系。”他指出,早年间,蓝光提出“东进南下、1+3+N战略”进军了京津冀城市群、长三角经济带,以及华南区,加速拓展全国化布局脚步。

据蓝鲸房产不完全统计,2016年至2018年的三年时间里,蓝光地产加速“走出”四川,新进入30余座城市,基本实现了全国主要区域的布局。财报显示,2018年,蓝光地产成都区域持有127.5万平待开发土地,在集团中占比为25.39%;而在2017年,成都区域持有待开发土地面积为185万平,集团占比45.56%。

而蓝光地产相关人士也向蓝鲸房产回复称,“蓝光作为全国化的公司,未来西南区域规模上会保持增长,但是占比会有一定程度的降低,六大区域结构占比会更加均衡。”

从本地龙头房企转为全国发展”均好生“,蓝光地产的主动求变,已经悄然开启。

谋求“中而强”:内优团队、外拓规模

2019年以来,房企纷纷转舵求稳,以谋求有质量的增长,蓝光地产亦不例外。在今年2月份的公司总结会上,蓝光地产提出了战略4.0,将企业定位为”中而强“。

彼时,蓝光发展执行董事长兼CEO张巧龙表示,蓝光地产要坚持规模与利润并重的发展方向,同时,积极引入职业经理人,并在管理层继续坚持合伙人机制,以激发企业内生动力。

为提振市场信心,7月19日,蓝光地产总裁张巧龙等5位核心高管,参与了公司股权激励的第一次行权,合计行权数量为2576万股,行权金额近1.8亿元。

据蓝光地产公告披露,若上市公司在2018年-2020年三年,分别实现归母扣非净利润不低于22亿元、33亿元、50亿元,则相关高层能获得一定比例的股票期权。

2019年上半年,蓝光地产销售额虽然增幅在下滑,盈利能力却依旧表现不错。数据显示,蓝光地产实现归属于上市股东净利润12.44亿,同比增加101%;实现归属于上市公司股东的扣非净利润11.92亿元,同比增加98%。

管理层的股权激励策略会否对企业战略形成有效带动?对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,“实施股权激励的策略,说明蓝光非常看好自己的未来,对企业目标的实现和股价上涨很有信心。不过,这反过来也会给管理团队带来一定压力。”

在企业发布股权激励前夕,7月17日,分管营销条线的蓝光副总裁杨冉被曝离职。目前,杨冉离职是否与业绩承压有关尚不得而知,但在激发团队活力的同时,如何保证高管层的稳定,亦是企业需要关注的问题。

与此同时,蓝鲸房产获悉,近日,原融创中国华中区域副总裁魏欣已入职蓝光地产,出任蓝光地产两湖区域副总裁兼武汉公司总经理。

据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产分析指出,从魏欣的加盟来看,蓝光地产或对目前华中区域的业绩表现并不满意,后续可能会继续加大城市调节力度。

蓝鲸房产梳理发现,由于蓝光地产早几年间的全国化布局中,在大量三四线城市有不少项目。如今,随着三四线市场的”冷却“,蓝光地产也面临着去化难题。据东方金诚数据显示,截至2019年3月,蓝光地产在三、四、五线城市尚有744.87万平未售面积,占比约45.42%。

据蓝光地产公告披露,2019年上半年,华中区域开工面积149万平,集团占比30%,是三、四线城市库存较为集中的区域。

蓝鲸房产注意到,蓝光地产在上半年明显加大了一二线拓储力度,为业绩增长寻求稳固支撑。据东方证券的一份数据显示,2019年1-6月份,蓝光地产累计获得28个项目,合计建筑面积421.4万平米。其中二线城市项目建面合计264.2万平,占比63%;三四线项目建面合计157.2 万方,占比37% 。

据克而瑞数据显示,蓝光地产在2019年上半年新增货值844.7亿元,位居排行榜第17位。

上述业内人士进一步向蓝鲸房产分析,这说明蓝光地产”换仓“的意图十分明显。

不过,魏欣的到来,能否推动蓝光华中区库存的去化,还有待观察。如今,可以看出,为实现“中而强”的战略定位,蓝光地产正自内而外展开谋篇布局。一方面,通过合伙人机制来激发管理层活力;另一方面,蓝光继续推动全国化的布局,通过土储换仓的方式来冲抵三四线城市带来的风险。在没有“主场优势”的情况下,蓝光此举能否达到预期效果,一切都有待观察。

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