坚持“强投资、快周转、冲规模”的首创置业,如今过得怎么样?

——————2019年企业年中财报解读系列报道

赢商网 孔德孟
摘要:得注意的是,首创置业在下半年的发展策略规划中提到了:“确保全年人民币800亿元的签约目标实现”。

8月16日晚间,首创置业股份有限公司(以下简称“首创置业”)发布2019年上半年财务报告。

财报显示,在报告期内,首创置业营收为人民币104.76亿元,较去年同期增加约47%,利润为人民币21.78亿元,较去年同期增长约42%。在销售方面,各项目实现签约面积162.7万平方米,同比增长19.4%,签约金额达405.4亿元,同比增长12.4%。

值得注意的是,首创置业在下半年的发展策略规划中提到了:“确保全年人民币800亿元的签约目标实现”。

这意味着,首创置业曾经强调多次的2019年千亿销售目标已经被下调。值得注意的是,在下调销售目标后,今年上半年也只是刚刚好完成全年800万销售目标的一半。

首创置业自2018年以来不断的加速发展,尽管2018年实现签约金额706.4亿元已经创历年新高,但依然未完成保底750亿的签约目标,而今年又出现销售目标下调,这不禁让人发出疑问,当初制定的三年3200亿的目标是否过于激进?  

千亿之路,道阻且长,首创置业高速发展疲态初显

2018年初,首创置业确立了“强投资、快周转、冲规模”的发展策略,并提出了三年3200亿的发展目标,同年四月份,钟北辰成为了首创置业新时代的掌舵人,其上任后也表示:董事会换届不会改变集团的发展战略,依然会坚持保底750亿,力争800亿的年度销售目标及2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元,力争重回行业30强的发展战略。

残酷的现实却宣告着这个目标的实现机率正在不断下降。

财报显示,在土地投资方面,首创置业坚决执行「快周转」经营策略,投资聚焦三大核心城市圈及潜质型强二线单核城市,在报告期内,新获13个二级开发项目,总建筑面积184.3万平方米,总投资額人民币171.3亿元,平均土地溢价16.9%;其中三大核心城市圈投资额占比达81.3%,北京地区继续保持大本营地位,上半年实现签约金额人民币215亿元,占比53%。

同时,首创置业住宅业务首进苏州、佛山、东莞和厦门,拓宽长三角、粤港澳大湾区城市版图,持续深化单核城市布局。截至报告期,首创置业土地储备总建筑面积1,308.9万平方米,权益总建筑面积904.4万平方米。

在发展快车道疾驰一年有余,对于首创置业来说,不断的加速度也为首创置业带来了沉重的财务负担。

据财报数据显示,截止报告期末,首创置业总负债约1532.36亿元,较其2018年上半年末总负债961.94亿元同比增长约59.3%。其中,流动负债合计731.95亿元,非流动负债800.40亿元。负债同比增长率略高于资产增长。截止6月30日止,首创置业资产负债率达78.44%,较2018年同期略有增加。

高负债率和快速发展的需求导致了首创置业对资金的需求似乎更强烈,近期以来,首创置业通过发行公司债、中期票据、转让股权等多种方式来融资来减压。

如2019年3月,首创置业发布公告,拟发行不超过300亿的企业债券及不超过100亿元的中期票据,获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

2019年3月10日发布供股计划,预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份,已发行股份总数预期将增加不超过50%。

此外,首创置业还通过转让项目股权来加快回笼资金。7月3日,北京产权交易所发布信息显示,首创集团出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权,转让底价为1.56亿元。同一天,首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。

在融资渠道收紧,融资成本升高的现状下,高负债率的房企将面临严峻考验,房企拿地的进度也会随之放缓,种种迹象显示,一向以稳健著称的首创置业已经进入快车道至今,已疲态初显,其千亿目标可能也将随之延后。  

持续拓展奥特莱斯业务规模  

在行业强调控和金融去杠杆大背景下,房企传统经营模式受到严峻挑战,转型发展成为大势所趋,首创置业亦不例外。

早在2010年,钟北辰挂帅成立商业地产事业部,首创置业拥有了自己的商业地产品牌——首创奥特莱斯,其商业地产平台首创钜大也在2012年成功登陆港交所。

在钟北辰作为首创置业商业地产板块负责人期间,首创奥特莱斯项目实现了6年开业7家店、布局14座城市的成绩。

2019年上半年,首创置业的商业地产平台首创钜大筹开并举,新开业北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯,截至目前,首创置业奥特莱斯业务累计布局17城,开业10家,布局和开业项目数量继续稳居行业双第一。

北京房山奥特莱斯二期

公告显示,已开业项目实现销售額人民币36.4亿元,同比增长54%;客流量达1,864万人次,同比增长103%。其中,北京房山奥特莱斯二期开业当日客流量超17万人次,销售额超人民币5,000万元,刷新首创置业奥特莱斯日销售记录;海南万宁奥莱五一期间创新营销模式,日均销售额同比增长55%。

公告显示,在报告期内,首创奥莱开展精准营销,异业合作,打造「3+4」特色街区、「沙滩文化节」、「龙虾霸王餐」、「六一狂欢团乐惠」等场景化营销活动,并同时打造首创奥莱自有类IP活动「超级合庆全民疯抢」统一营销活动,集中战联品牌优势,整合全场品牌资源,延长营业时间,向时间要效益。

同时,首创奥莱搭建完善业务中台和数据中台,推进线下门店智慧升级,形成线上线下融合的智能中枢,提升大数据闭环分析能力等数字化运营能力,并进一步完善大会员管理体系,利用首创奥莱电商平台钜MAX微商城加强与线下实体门店商户资源链接,赋予会员更多优惠和权益,加强会员黏性,通过大数据分析支撑线上线下品牌资源更替、营销策略创新。  

多元化布局,寻找弯道超车的机会

在“强投资、快周转、冲规模”策略加速住宅业务的发展同时,首创置业同时也在进行多元化转型发展,寻找弯道超车的机会。

针对多元化转型发展钟北辰曾如此表达:如今大多数房地产企业的转型还是要依托自身业务的延伸,不能离开土地,并且多元化发展的新业务要与首创置业现有业务线可以形成立体互补的业务结构,并能顺应发展与转型的行业大势。

而围绕着这个观点,在首创奥特莱斯业务取得成功的基础上,首创置业推出了以土地为核心的业态延展新业务:文创与产业地产业务和长租公寓业务。

对于文创与产业地产业务,首创置业投资50亿元设立文化产业基金,采取并购、合作、自营等多种方式落地项目,立足非遗、传媒、文化科技、大健康等方向推动产业融合,形成首创产业特色IP;对于长租公寓业务,首创置业立足做强做优“和寓”品牌,抢抓集体用地租赁等市场机遇尽快布局,

首创置业推出的文化创意产业基地——郎园Vintage

图片来源:首创置业官方微信  

今年6月,首创置业旗下金融平台首金资本新获北京市平谷金海湖项目,规划地上建筑面积5.9万平方米。此外,首创置业国内首个以非物质文化遗产为主题的文创园区“咏园”也于6月正式开园,园区以非遗为主、多业融合、魅力元素嵌入为发展主线,定位为中国非遗展示交流中心和文创产业创新发展的平台。  

7月4日,首创置业发布公告宣布成立两只基金——首金德创基金、首正德金基金,规模均为1亿元,拟投资城市更新、商办及长租公寓等项目。

  相关资料:

  首创置业股份有限公司(「首创置业」,股分代号:2868.HK)为中国领先的房地产综合运营商之一。首创置业致力于成为中国最具价值的地产综合运营商,以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体和土地一级开发为核心业务线,通过综合营运及各业务线的互相协同,打造核心竞争力,实现差异化竞争和规模提升。首创置业聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市区,以「有质量的增长」为经营方针,专注改善型项目和刚需快周转项目。首创置业的母公司为首创集团,首创集团由北京市国资委监管,是北京市最大型的国有集团公司之一。

阅读全文
返回首页
×