首创置业业绩会直击：出售资产不是因为出现资金缺口

“公司有信心完成签约目标。”

业绩会上，首创置业执行董事及总裁钟北辰表达着他对上半年公司业绩情况的肯定。双手搭在讲台上，钟北辰的黑色西服顺着手肘弯曲的弧度折起了几道褶子，但这丝毫不影响他的状态。

显然，首创置业管理层对上半年的业绩表现十分满意。半个多小时的业绩会，亲临现场的钟北辰与执行董事、副总裁及财务总监范书斌，董事会秘书秦怡笑意满满。

董事长李松平虽未抵达现场，但依旧通过视频的方式向投资者及媒体汇报了首创置业2019年上半年的业绩表现。

“近年来，公司保持了相对稳健的财务政策，收入利润均保持了稳定增长态势。”业绩会上，钟北辰、范书斌频频为首创置业的表现点赞。

针对首创置业近期动态，在场的投资者及媒体也提问不断。

资产与负债

“今年以来，公司出售资产的原因是什么？”问答环节伊始，就问到了关键问题。

据观点地产新媒体获悉，自去年年中开始，首创置业出手旗下子公司的股权，先后转让子公司北京金融国际酒店59.5%的股权、北京开元和安投资有限公司51%的股权。

2019年7月3日，首创置业公布了两起转让事宜，包括沈阳吉天置业有限公司50%的股权、北京天城永元置业有限公司50%股权。

7月31日，首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权；8月14日，挂牌出让首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权。

针对这个问题，钟北辰解释称：“一家房地产公司，主要工作是买土地，建设好后，卖给合适的买家”。在他看来，一家房地产公司，除了住宅销售以外，进行其他物业的销售也是很正常的事情。

“今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已，并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。”

至于负债情况，截至2019年6月30日，首创置业录得负债总额1532.36亿元，同比增长24.68%，其中，有息负债为844.25亿元，占总负债的55.09%。

值得一提的是，财报显示，首创置业2019年上半年仍有165.72亿元的永续债计入股东权益当中，剔除永续债后，首创置业上半年的资产负债率为78.44%。

“现在负债率在一个安全的水平，具体的经营指标，包括回款、常态能力、未来发展前景、抗风险能力等都是非常健康的。”钟北辰表示。

钟北辰话音落下，财务总监范书斌补充道，上半年公司的净负债率是下降的，整体的负债率是在改善的，“可能有些资本运作的时候没赶上，这是历史原因，但可以看到资本负债率还是在安全稳定的状态里。”

起起伏伏是常态

上半年，房地产市场在经历了一波三折，从年初的悲观情绪到三月份的“小阳春”行情，再到后来的增长放缓，市场波动较大。

对于下半年宏观市场的预判，范书斌提到，现在的房地产市场越来越难以预期，所以不会谈预期怎么样，我们只要比市场稍微领先一点点就可以了。

在范树斌看来，成熟的房地产企业应该习惯波峰和波谷，当市场环境好的时候，把业绩做得更高，环境不好的时候，保持自己的安全性，“其实房地产起起伏伏、涨涨跌跌对房地产开发企业都是新常态，我们也习惯这种起起伏伏。”

从首创置业上半年业绩情况来看，尽管大环境不如预期，但依旧能够踏准节奏，交出营收、利润大幅增长的优秀成绩单。

上半年，首创置业录得营业收入为104.76亿元，较去年同期增加47%，营业利润21.78亿元，较去年同期增长约42%，归属于母公司股东的净利润为11.87亿元，较去年增长约61%。

销售方面，前七月，首创置业累计签约金额约445.8亿元，同比增长18.8%；累计实现签约面积约174.9万平方米，同比增长17.4%。按照年初提出的800亿销售目标来看，截至目前已完成55.83%。

业绩会上，有媒体提问道，随着深圳出台先行示范区的政策，首创置业是否会侧重布局在大湾区及深圳等地方，策略上是否会产生影响？

“我觉得，成熟的公司还是应该按照计划完成半年的目标，不应该突然有一个想法就立刻跑，要有相应的研究。”在钟北辰看来，稳步前行亦是首创置业能够交出亮眼成绩的一个重要原因。

他表示，粤港澳大湾区是首创置业全年投资的重点，上半年先后进入了广东佛山、东莞等地，对大湾区的投资是持续的，不会间断的，也是重点关注的，“但也不会因为区域政策的调整而减弱了华东地区的投资、北京地区的投资和全国其他地方的投资，这个还是平衡的。”

除此之外，近两年，首创置业将文创确定为第五大产业，同时将高科技产业地产、长租公寓与文创业务并列为三大创新业务。业绩会上，三大创业业务的发展情况同样成为关注的焦点。

钟北辰在表示，文创业务其实更多的依靠轻资产运营管理，是管理输出的，而高科技产业地产方面，目前首创置业的产业项目已经相对成熟，无论是战略伙伴还是投资模型，以及我们在高科地产方面的运营，园区经验都已经很成熟，“（高科技产业地产）是未来我们要集中，并在全国大规模复制投放的一个产业”。

最后，首创置业的千亿指标和30强的问题依旧逃不过媒体的追问。对此，钟北辰仅表示，对公司来说，排名仅仅是排名而已，首创置业今年的目标还是800亿，相对还是比较稳定的，是稳中求进，有质量增长的节奏。

“随着投资环节的增强，包括市场团队的操盘能力不停提升，达到千亿这个指标可能指日可待，但让我预测哪一年，还真的不太能特别清楚。”

以下为首创置业有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：今年以来，公司出售资产的原因是什么？是否与上半年高负债率有关？接下来在降负债率上，公司有什么打算？最后想问下，公司距离千亿目标还有多远、距离30强的位置还有多长时间？

钟北辰：首先，一家房地产公司，主要工作是买土地，建设好后，卖给合适的买家。今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已，并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。

我们本身就是房地产公司，除了住宅销售之外，有其他物业的销售也是正常，这个请各位放心。

关于负债率，作为国有企业，我们一直在稳住公司的负债率，一方面是国有企业本身特点的要求，第二方面也是上市公司融资的信用表现。现在负债率在一个安全的水平，具体的经营指标，包括回款、常态能力、未来发展前景、抗风险能力等都是非常健康的。

第三个关于千亿指标和30强的问题，对公司来说，排名仅仅是排名而已，但作为投资者投资一个企业来说，说白了就是为了能赚到钱，那这个企业具有一定的投资价值，投资回报是符合投资基础。

规模是一个信誉，也是行业排名的认可，现在大家也不再追求这个排名了，而且我觉得这个公司是一个非常健康的，具备投资价值的公司反而比在市场上追求排名的公司对投资者更负责一些。

至于千亿目标，我们今年的目标还是800亿，相对还是比较稳定的，是稳中求进，有质量增长的一个节奏。但随着投资环节的增强，包括市场团队的操盘能力不停提升，达到千亿这个指标可能指日可待。但让我预测哪一年，还真的不太能特别清楚。

范书斌：我们看到，上半年的报表出来以后，净资本负债率在下降，整体负债率是在改善。当然有历史的原因，包括可能有些资本运作的时候没赶上，这是历史原因，但可以看到资本负债率还是在安全稳定的状态里。

另外，上半年行业融资比较紧，首创置业又是国企背景，我们在资本市场上，资金市场上要发债，各种私募债，公募债，包括交易所的品种中票，我们都是屡次在刷新市场记录，也可以看出来资本市场对首创置业的信任认可。

现场提问：未来公司是否会侧重布局在大湾区及深圳等地方，拿地策略是否会调整？深圳出来了先行示范区的政策，对公司的策略上是否产生影响？公司下半年冲刺800亿销售目标，主要聚焦文创和高科技地产、长租公寓，有没有侧重点？

钟北辰：粤港澳大湾区昨天出台新的政策，首先作为公司来说，坚决拥护中央的各种政策，这是没问题的。至于是否调整今年下半年的投资，坦诚说，今年下半年也就是有四个月的时间，也不是特别多。

粤港澳大湾区是我们全年投资的重点，大家看到我刚才报告里涉及到佛山、东莞这些城市，也不存在有更多的加强，或者更多的减少，或者根据政策的升级而我们对加强，粤港澳大湾区的投资对首创置业来说时持续的，不会间断的，也是重点关注的。

但也不会因为区域政策的调整而减弱了华东地区的投资、北京地区的投资和全国其他地方的投资，这个还是平衡的。

我觉得，成熟的公司还是应该按照计划完成半年的目标，不应该突然有一个想法就立刻跑，要有相应的研究。但是对于公司来说，粤港澳大湾区是我们投资和发展重点，也是给予更多投资期待的地区。

第二个，关于文创、高科技、长租公寓。刚才谈到800亿的目标，其实是可售类物业和可售类资产的规模。文创业务其实更多的依靠轻资产运营管理的，是管理输出的。这个方面产生的销售规模还不是不在同一个口径之下，它更多的是管理费的收益。

高科地产和长租公寓，长租公寓是响应国家房住不炒的号召，我们已经开工建设了北京市最大的一个长租公寓项目，我们在上海的宝山项目马上在明年会投入到运行的状态。长租公寓的项目目前保有量对首创置业来说是不错的，也是稳定的。我们在投资过程中有相应的持有型的物业，先把我们内部的长租公寓项目都先补齐。

高科地产方面是未来我们要在全国逐步开花结果的，我们的产业项目已经相对成熟，无论是战略伙伴，还是投资模型，以及我们在高科地产方面的运营，园区经验都已经很成熟，是未来我们要集中，并在全国大规模复制投放的一个产业。

未来长租公寓还是会围绕北京、上海、深圳龙华，因为北京这个区域的长租公寓未来增长空间会比较大，一线城市的长租需求量和弹性都相对较大。

现场提问：今年上半年，房地产整体大环境不是特别好，管理层对下半年的宏观环境的预判是怎么样的？另外，首创置业的供股计划，之前提到证监会已经批准，大概什么时候会落地，它的规模是什么样的？

范书斌：关于下半年房地产市场的预判，其实，我们做房地产将近30年的时间，经历过很多的周期，有大周期，像国际金融危机，还有每年的小周期。其实房地产起起伏伏，涨涨跌跌对房地产开发企业都是新常态，我们也习惯这种起起伏伏。

对于房地产企业，尤其对于成熟的房地产企业来说，我们应该习惯波峰和波谷，无外乎是当市场环境好的时候，我们把业绩做得更高，当市场环境不好，我们保持自己的安全性，找到更有效的资源，把市场节奏踏得相对准一点，这是最好的结果，也能够迎接市场高峰来临时候，为股东贡献更多的价值。

现在房地产市场越来越难以预期，所以不会谈预期怎么样，我们只要比市场稍微领先一点点就可以，能够达到适应性，过去这么30多年都是这么过来的，起起伏伏，所以没有什么问题。

秦怡：供股的话我们已经交到证监会了，证监会也出了第一轮的反馈意见，我们现在也在积极地跟证监会来沟通去推进这个事情。

具体的时间，公司当然希望今年能够完成供股，但的确实施的时候要看证监会批准的时间，规模的话在20-30亿，我们希望能够在证监会批准之后根据市场的情况，公司资金需求情况来适时的完成供股计划。