大悦城“减重式”扩张 上海、西安两项目注入基金
“大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫。”大悦城一直有一个“猫大成虎”的愿望。
不过，从“猫”到“虎”并不能一蹴而就。西单大悦城作为起点，此后的10年间大悦城仅开出8个购物中心，“慢”是业内普遍的看法。
怎么快起来？大悦城选择把自己变轻。
8月31日，大悦城控股发布公告称，公司控股子公司大悦城地产将其持有上海长风大悦城100%股权及西安大悦城80%股权注入大悦城境外商业并购改造基金。
该基金由大悦城地产和GIC (Realty) Private Limited联合设立，基金规模为62.7亿元，大悦城持有境外并购改造基金36.36%权益，GIC持有基金63.64%权益。
“传统重资产模式的扩张速度是比较慢的，通过收购再改造的方式，速度会比自建速度快。”一位业内人士向观点地产新媒体分析，在弥补扩张的短板外，与长线资金的合作也让大悦城实现越来越轻的运营和负债出表。
商业和资本从来都不是割裂的。通过核心基金撬动资本赋能，这显然成了大悦城规模扩张的重要砝码。
商业资产注入
就注入事项来说，上海长风大悦城资产股权交易对价为0.92亿元，西安大悦城资产股权交易对价为1.15亿元。
此外，双方按投资比例对境外并购改造基金分别实缴资本，并由相应标的公司清偿原由大悦城地产（或其关联方）对上海长风大悦城项目提供的股东借款（含利息）及往来款14.32亿元、对西安大悦城项目提供的股东借款（含利息）及往来款6.69亿元。
公告中披露，上海长风大悦城购物中心于2018年5月5日开业，总建筑面积12.50万平米，可出租面积5.49万平米，位于上海市普陀区长风生态商务区黄金地段。
而西安大悦城购物中心于2018年12月16日开业，总建筑面积14.68万平米，可出租面积6.15万平米，紧邻西安大雁塔景区西南侧。
大悦城于公告中称，将两项目相关股权注入基金，有利于加速公司轻重并举的“大资管”发展战略，有效借助资本的力量，充分利用地产基金实现资本循环闭环，优化资产结构，降低融资成本，轻重并举实现有质增长。
另外，由于交易完成后，项目公司不再纳入大悦城控股合并报表范围，所以大悦城对上海长风、西安项目的长期股权投资会计核算方式将由成本法变更为权益法。
由此，本次股权交易预计为大悦城带来投资收益分别约4.2亿元及4.5亿元。
观点地产新媒体了解到，大悦城地产既是基金的投资者，也是基金的管理者，掌握着基金投资的方向和项目运营的管理，在享受基金投资份额对应收益同时，还将通过基金及项目运营收取管理费用。
换言之，大悦城地产不仅获得了更多的长期、稳定、低成本的资金用于项目收购，也通过部分持股实现了对项目的运营控制。
“商业小目标”
“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有型项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”这是4月16日的品牌发布会上，大悦城控股提出的“小目标”。
其实，为了达到“小目标”，大悦城早已埋下注脚。2016年，大悦城开始逐步轻装上阵，正式对外发布“4A大资管”战略，从开发运营模式向资产管理模式转变，以进一步盘活优质存量资产。
同年8月，大悦城地产以92.89亿元出售6个项目49%的股权（西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮? 置地广场）给GIC和中国人寿的核心基金。
通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。
2017年，大悦城再先后处置了南昌凯莱、苏州凯莱以及长安街W酒店等低效亏损资产；并于8月与GIC等成立境内外并购基金。
2018年8月，公司与高和资本成立并购基金，双方各出资25亿的并购基金，北京大兴火神庙春风里即由该并购基金出资收购。
数据来源：观点指数整理
“未来所有的大悦城项目将由这些不同的基金持有，大悦城将通过参与这些基金撬动资本，投资发展新的项目，从而减少自身资本性开支，加快发展步伐。”
周政曾表示，未来大悦城将主要通过三种模式进行扩张：一是对于新建项目，尤其是综合体，将引入合作方共同开发；二是对于社会存量的并购项目，将以基金的模式展开；三是对于输出管理的项目，大悦城也将拥有未来以较低成本收购部分股权的权利。
观点地产新媒体了解到，2018年，新开业的上海长风大悦城、杭州大悦城和西安大悦城均是通过基金并购改造实现，而“大兴·大悦春风里”亦是大悦城控股联合高和资本成立城市更新并购母基金之后，并购的首个投资项目。
轻重并举的大悦城跑得更快了。新鲜出炉的年报中披露，截至上半年，大悦城持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计87.07万平米，上半年平均出租率96%，上半年实现租金收入16.01亿元。
此外，该公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。
同时，大悦城拥有在建及拟建的大悦城5个，位于北京、成都、重庆、武汉等城市；在建拟建的大悦城春风里项目4个，位于北京、苏州、青岛。