快车道上的云南商业：下半年增量迎爆发

2019年，昆明进阶“新一线”，昭示着云南商业发展踏上快速道。据赢商大数据统计，云南全年预计新开业商业项目（商业面积≥3万㎡）27家，总体量达到287.8万㎡，数量与体量增量皆为近十年来最高，下半年将迎来集中开业潮。

与此同时，存量大、同质化的问题凸显，如何优化运营、升级体验，成为云南商业差异化竞争中的关键考验。

近日，赢商大数据与中城商业研究院联合发布《2019下半年云南零售商业暨商业地产市场展望》大数据报告，以大数据视角分析云南商业地产发展及预测下半年发展趋势。

▌2019下半年云南商业地产预测

行业：资金来源稳定、地价涨势放缓、开发投资热度不减

市场：供给强劲、需求稍减，整体房市稳定增长，商办市场热度升高

项目：前景乐观、下半年将出现爆发式增长，唯空置率偏高是隐忧

 

　　一、云南商业地产分析及下半年预测

　　

　　资料来源：赢商网，2019/1/01~2019/6/30，中城商业研究院整理

云南行业面

▌资金：转而仰赖定金及预收款，有效抵消融资政策收紧的负面冲击

云南房地产到位资金增速自2017年三季度开始稳定攀升，2018年则大致保持稳定正增长，受金融去杠杆的影响较小，主因开发资金中的其他资金增速翻倍（2018年月累计同比均值高达36.6%，远高于2017年的16.9%），有效弥补国内贷款大幅衰退33.5%的负面冲击。

　　

　　

▌土地：调控力道升级下，下半年云南、昆明土地价格可望保持平稳

2018年云南土地购置面积同比减少3成，同时土地购置费却大增1.31倍，预示在拿地成本提高的情况下，未来2年云南整体房价仍有上行空间。

　　

2019年上半年昆明土地供给同比大增1.03倍，尤其二季度月均供给53宗，明显高于一季度的20宗；土地溢价率亦由2、3月均值47.4%，降至4~6月的14.3%，显示调控力道升级下，未来2~3年昆明房价将呈先上后下走势。

　　

▌投资：资金来源稳定、房市前景乐观，开发商投资力度持续加大

2019上半年云南房地产开发投资额累计1,313亿元，创有记录以来同期新高；上半年月累计同比均值26.7%，较去年同期的9.1%增加近3倍。2019年上半年昆明房地产开发投资额月累计同比均值8.4%，高于去年同期的6.8%。

显示在云南房企资金来源稳定，且当地房市前景乐观的情况下，房地产开发商对于云南和昆明的投资力度持续加大。

　　

　　

云南市场面

▌供给：领先指标预示下半年云南商办市场热度大增

从供应面指标看，整体而言接下来云南、昆明房市表现强劲，且商办市场热度升高。

　　

　　

▌需求：下半年销售动能虽不如上半年，但仍将保持稳定正增长

从需求面指标看，下半年云南、昆明房市仍将保持稳定增长，且昆明表现可望持续优于云南。

　　

　　

云南购物中心

▌拟开业：今年下半年云南拟开业项目数逾20家，昆明占一半以上

2019年全国拟开业购物中心987家、面积8,653万平方米，其中，云南昆明拟开业13家、165.5万平方米，创史上年度新高。

　　

▌存量、增量：云南人均购物中心远低于全国均值，未来大有可为

云南2019年拟开业项目大多集中在下半年，全年预计新增27家、287.8万平方米，家数与体量增量皆为近十年来最高。显示今年将是云南购物中心呈爆发式增长的一年。

　　

2018年云南人均购物中心面积为0.11万平方米/万人，远低于全国平均的0.36万平方米/万人，显现云南购物中心仍有相当程度的增长空间。

　　

▌空置率：昆明购物中心空置率偏高，项目同质化是主因

　　

二、区域视角下的零售商业发展趋势

城市宏观

▌地理区位：云南是联通中国、东南亚、南亚三大市场的辐射中心

云南省小档案

战略定位：中国面向南亚东南亚辐射中心，西南经济增长级，区域性国际综合枢纽

省会：昆明（滇中城市群核心城市）

行政区划：8个地级市、8个自治州，16个市辖区、15个县级市、69个县、29个自治县

行政面积：39.4万平方米

总人口：2018年末常住人口4,830万人，全国排名12

地理位置：与缅甸、越南、老挝三国接壤；与泰国和柬埔寨通过澜沧江—湄公河相连，并与马来西亚、新加坡、印度、孟加拉等国邻近，是我国古代南方丝绸之路要道

历史底蕴：有12处国家级风景名胜区，6座国家历史文化名城，6座国家历史文化名镇名村

　　

　　资料来源：云南省政府网站，2018年云南省统计年鉴（数据截至2017/12/31），中城商业研究院整理

▌空间布局：一主四副，轴向对接，点阵联动

以昆明为中心、1小时通勤圈内城镇为支撑构建昆明都市区，形成滇中城市群发展的核心。

　　

　　

　　资料来源：滇中城市群发展规划（2016-2049）

▌产业发展：大力发展八大重点产业，全力打造三张世界一流的牌

　　

　　

　　资料来源：厦门网、2018年第20届中国国际投资贸易洽谈会云南省副省长演讲，中城商业研究院整理

▌人口红利：昆明人口数居云南省之冠，未来城镇化率可望再提高

　　

▌交通配套：公路网、铁路网、轨道交通网构筑“三大圈层”

以环滇中城市的三网建设为基础，构建“极核圈层”、“带动圈层”及“辐射圈层”，成为西南对外开发和经济增长新高地。

　　

　　

　　资料来源：滇中城市群发展规划（2016-2049）、《昆明市城市轨道交通建设规划（2017-2023年）环境影响报告书》

商业环境

▌2019年购物中心市场环境预测

　　

　　资料来源：中城商业研究院

▌购物中心人气活跃指数：随着商业成熟度提高，仍有相当大的进步空间

昆明作为云南省会城市，同时亦为滇中城市群核心城市，政经资源倾斜度高；此外，云南省内高等学校多设立于此，加上近年来“北人南迁”，因而吸引人口大量流入，2018年末昆明城镇化率高达72.9%，远高于云南省的47.8%。

未来几年昆明经济仍将保持较快增速，且人均可支配所得、平均工资水平较高，未来消费动能的进一步提升值得期待。

　　

▌购物中心客流规模指数：昆明客流主要集中于四大成熟度较高的商圈

　　

　　资料来源：赢在选址——赢商大数据，2019/6/30，中城商业研究院整理

业态与品牌

▌项目业态：云南购物中心多为大众化定位，零售业态占比接近5成

　　

　　

▌新兴品牌：2019年创新品牌展店谨慎下沉至三四线城市

　　

▌新兴品牌业态：世纪城商圈的新兴品牌业态分布较具特色

世纪城商圈多为近五年开业项目，引入较多具特色的新兴品牌，文体娱务业态比重明显高于其他传统商圈。