青岛商业70年风云记忆（二）：满城风光 我们记忆中的热闹商圈

编者按：

2019年，正值建国70周年历史节点，赢商网全国19城大联动，特别推出《70年城市商业变迁史》大型专题策划，回溯过往70年城市与商业发展脉络，以史为鉴，探路商业与城市结合的更多可能性，最终将汇集成册。

青岛，依山临海，是世界著名的港口城市。因“一港一路”而兴，拥有国际性海港和区域性枢青岛百年历史，作为山东仅有的新一线城市，和70年前相比，青岛商业也有着翻天覆地变化。从一条小商品街区到如今的七大商圈，从一个小渔村成为山东商业领航者，如今青岛的高楼林立，商业奔腾：青岛啤酒、海尔、海信等国际知名品牌坐落其中，大型商业项目聚集，黄金西海岸成为新一代影视基地……赢商网将聚焦青岛商业，从时间、位置、环境等方面以点带面，讲述70年来，青岛的点滴变化。

青岛是山东乃至全国较早设立高档购物中心的城市，而从2014年开始到现在,随着大青岛战略的推进、发展,地铁的相继开建、开通以及旧村改造项目的推进,青岛商业进入了急速发展的阶段。从中山路、台东到李沧、崂山，青岛商圈的发展，就是一个不断北上的过程，一条条淌金流银的商业旺街就在此过程逐渐形成与兴盛。　

随着2016年底地铁3号线的全线开通，青岛商业市场正以史无前例的增长速度飞速发展，各个商业综合体如雨后春笋一般纷纷冒头，五年间青岛整体商业扩容超过一倍，成为北中国区域商业地产发展最让人期待的城市之一。在这商业的发展进程中，青岛商圈也从无到有逐步发展到如今九大商圈百花齐放。

最古老：台东一条街，纵横70年

台东商圈主体是青岛台东三路商业步行街。这条东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，聚集了300左右的商家的商业街，成为青岛最知名的商圈之一。

提起台东，整个青岛无人不知无人不晓。从某种意义上，台东称得上是青岛商业文化的起源地之一。

台东镇来源于德国侵占胶澳时期。当时德国当局把租界分为内界和外界两大区。在中国人居住的界内包括了大鲍岛、小鲍岛、孟家沟、杨家村、台东镇、扫帚滩等，属青岛内界区域。其中，台东镇由台东一路到台东八路，依次而建成一个长方型的“口”字。到1901年，台东镇已初具规模。

建国初期，这条街上已经聚集着兴华银楼、昌记理发店、旧货商行、德源泰杂货铺、中民药房及聚福楼、市场楼（老二百）等50多家店铺。解放后，市场楼（现在千川百货的前身）已经是青岛北部最大的商场。不仅如此，利群绸布百货店、大陆茶庄、正大食品店、新新照相馆、孚德女鞋店、新华楼浴池、光陆戏院等店铺也开的红红火火。台东成为青岛最出名的商业集聚地。

1956年之后，商铺纷纷公私合营，大多数老字号陆续被新名字取代，进入九十年代，老建筑、老字号开始被新型商业取代。青岛市区划调整后，台东区撤销并入市北区，市北区提出了“商贸兴区”的发展战略，台东三路被市北区政府重新设计打造，2006年10月被青岛市人民政府正式命名为“青岛台东商业步行街”。

2008年，台东万达广场作为青岛最早的购物中心开业，带领着台东商圈走入青岛商业新时代。然而，近几年，随着周边商圈的崛起，台东商圈原本品牌档次低，布局混乱，业态单一的商业业态已然开始被逐渐淘汰。整个台东商圈因为商业“落伍”人气消散，商圈内的万达广场已经沦为批发市场。

为了升级，台东商圈引进中粮大悦城，台东商圈将借助青岛啤酒文化休闲商务区，占据交通便利和体量巨大的优势，加之青岛地铁多条线路的开通，打造青岛地标型商业项目。

最富贵：香港中路，寸土寸金一举上位

香港中路地段，既是青岛市政府办公大楼所在地，也是全市政治、经济、文化的中心。2000年前后, 青岛政府的东迁使得诸多高端商家在这里布局落子，香港中路商圈迅速崛起，挤掉了原来龙头老大中山路。商圈崛起后，香港中路几乎成了青岛高端购物的名片。海信广场、万象城、银座购物中心等以高端品牌零售为主的商场拉高了整个商圈的消费水平，香港中路板块自然而然得发展成全青岛最“高大上”的板块，并且随着商圈内部商业项目的增减逐步升级。

从1998年至今，香港中路商圈经历了多次升级。最早选择进驻香港中路的是1998年开业的佳世客。在百货兴起的年代里，由于其他商圈的冲击，香港中路并不活跃。而随后,短短几年内家乐福等卖场,麦凯乐、阳光百货、百丽广场、海信广场、银座广场等高端购物广场迅速进驻。购物中心的灵活远胜于形式单调的百货，随着政府的东迁，香港中路真正的活跃起来，在青岛商业中迅速崛起。在经过多次优胜劣汰之后，存留下来的百丽广场、永旺东部广场等商业项目构成了青岛最为高端的商圈。

而2015年华润万象城的开业则再次升级了香港中路商圈的商业格局。随后青岛中心、海航万邦中心等高端商业体的开业也再次拉升了这段黄金区域的品味。

根据市场综合评估，香港中路成为青岛近5年最具商业投资活力的商圈。

就目前的商业表现来说，海信广场、麦凯乐、万象城、青岛中心等标杆性项目在这里遍地开花，国内外一线品牌云集，成就了香港中路商圈的霸主地位，吸引众多开发商、新晋品牌商前赴后继，让香港中路商圈在竞争洪流中依然保持活力，不断扩大商圈的版图，这也让香港中路仍旧寸土寸金。

最复杂：李村，飞上枝头变凤凰

李村商圈，这个起源于李村集市的商圈，如今作为青岛李沧、城阳的商业中心，正带动着青岛北方的经济发展。

李村商圈大致以夏庄路和李村河交汇处为中心，向四周辐射。最北至金水路以北，最西至君峰路附近，最南至青山路，最东可以到达巨峰路以东。20年前，青岛市划分区域，李沧区成立，大型商超百货开始陆续入驻李村周边，为今日的商圈打下了地基。

从崂山百货、北方国贸作为传统型的大型商场开业，李村商圈开始有了发展的雏形，随后维客广场、利客来等平价超市的入驻，逐渐改变了李村商圈周边消费者的生活消费习惯。奥克斯、银座广场等第三代购物中心的开业，促使了李村商圈周边的商业升级。而随后和谐广场和伟东乐客城已经稍远的李沧万达广场、李沧宝龙广场的开业，促使李村商圈的正式完善。

在发展之初，李村商圈初具规模时，居住在附近的周边的居民是消费主力。同一时间，青岛台东商圈和市南的中山路商圈的发展已经趋于成熟，由此，分割了市南、市北、老四方、崂山区的绝大多数消费者。但由于青岛城阳区地理位置偏远，商业发展起步更晚，李村商圈以“城郊结合部”的地理位置几乎全揽下城阳的消费者。

城阳、李沧是青岛人口排在前列的区域，庞大的市场消费潜力，反馈到了李村商圈，李村商圈巨大的商业潜力吸引了更多的开发商，和谐广场、万达广场、乐客城、宝龙广场等新一代购物中心也就应运而生。

和青岛其他商圈有着显著不同的是，李村商圈奇特的“城乡结合部”的浓厚栖息，这里既有新一代的体验式购物中心，也有着已经接近发展末期的百货商场；既存在着95后消费者关注的网红小店，也有吸引中产阶级的家庭式一站式购物。这里百货和购物中心并存，商业街和购物广场一体，庞大的消费群体和较大的商业范围，让这里充满者一种奇异的和谐。

2016年，青岛地铁2、3号线开通后，这里成为2、3线的两个交汇点之一，吸引了更多的消费者，李村商圈，成为地铁时代最大的受利者。

最迅速：新都心，发展从未止步

有人说，“商圈抱团发展，差异化才是王道”。随着青岛一批新兴城市综合体接连落户重要商圈地带，商圈之间的竞争越加明显。青岛商业逐渐进入“理性发展”时代，从一味地追求“大而全”、追求“奢华高端”，逐渐变得更加注重消费者的体验。

在青岛几个新兴商圈中，新都心商圈显得较为特殊。这个商圈不仅是是青岛市政府重点打造的商务区，还是青岛打造“新市北”的商务和政务中心。

新都心属于新兴商圈，十年前，新都心片区主要以大山村、保尔村以及双山村等村庄构成，但随着城市的扩张，新都心逐渐成为城市商业的发展中心。

2009年，以旧村改造为契机，青岛新都心规划正式提出，万科地产效仿日本幕张新城，首次提出“青岛新都心”概念，并在同年获得政府对于该片区发展规划的大力支持，它以长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合的区域，约3.98平方公里。新都心规划为"一心、一环、两带、三大国际社区。万科地产、中海地产、海尔地产、海信地产等项目强势入驻。如今，新都心商圈作为作为承接香港中路商圈、台东商圈和李村商圈的核心要地，凭借着仅仅一两个商业项目就已经成为青岛七大商圈之一。

但实际上，和其他商圈的商业为主不同，新都心的规划定位不仅为商贸中心，也为商务中心。近两年随着周边楼宇的拔地而起,万科城、国信紫云台、城上城、太阳岛等商业住宅建立,奠定了商圈周边购买力人群。保利广场、凯德MALL、和达中心城等综合商业体的入驻，更是刺激了新都心的目前发展速度。

目前来看，随着香港中路商圈的日渐饱和，青岛商务区逐渐往城市北部转移，而新都心作为市北区重点打造的商务区，将进一步承载起青岛市的商务功能。