奥园杨应坚：磨好差异化这把剑 商业发展需与时俱进

全球第四个湾区——粤港澳大湾区是中国规格最高的城市群，在国家发展大局中具有重要战略地位。承接规划发展东风，一个世界级商圈也在孵化、形成，粤港澳大湾区商业地产图景，将改写未来中国商业格局。

2019年10月18日，由赢商网发起主办，Ola Lotus•莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛在珠海横琴粤澳合作中医药科技产业园如期开幕。本届大湾区商业地产高峰论坛以“新坐标·新商业，赢湾区·赢未来”为主题，云集了粤港澳地区多家商业地产开发商、品牌商，以及著名粤港澳地区发展专家，共同探讨大湾区红利的商业新风口和发展新赛道，为大湾区建设注入更多商业活力和思考。

据中国国际经济交流中心预测，到2023年，粤港澳大湾区将发展为全球第一大湾区，GDP将达4.6万亿美元，傲视全球。对于商业零售企业而言，粤港澳大湾区的战略规划，势必影响企业在该区域的排兵布阵。那么，对湾区城市未来的商业前景，行业领袖和商业大咖是如何看待的？

针对这个话题，在10月18日的“Ola Lotus•莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛”高端对话环节，奥园商管副总经理兼营运中心总经理杨应坚带来了精彩的观点分享，在他看来，购物中心运营情况跟城市的级别、区位有很大关系，做商业首先要结合并了解区域的经济情况跟竞争对手，此外还要与时俱进进行创新，不断了解消费者内心的真实想法。

杨应坚在对话环节透露，奥园商管目前在全国运营项目有17个，包括一线城市、二线城市及三线城市，其中在粤港澳大湾区，广州、江门、佛山、珠海等城市均有布局。

做商业项目需要在区域上进行区分和选择

杨应坚认为，做商业项目需要在区域上进行区分和选择。他从人口密度、人均GDP、社会零售总额三方面来将粤港澳大湾区未来的商业划分成三个区域：

一是港澳地区、深圳、广州的中心区。这四个区域的商业发展，包括购物中心、社区商业、传统街区等在内可以做很多创新性的内容；二是如珠海香洲区、佛山禅城、顺德、东莞城区、东莞虎门长安等等二三线城市的中心区，这些区域的经济、人均GDP等等发展势头较猛，不论购物中心还是社区商业都有较好的市场前景；三是其他区域非中心区，这些区域更多是在做集中商业，传统的街区、社区商业目前经营上还是有比较大的压力。这也是需要运营方投入大量工作、集中精力去做运营。

做大做足差异化 商业发展要与时俱进

如何在竞争对手较多、自身先天不足的情况下，让项目生存下来？杨应坚表示，只磨一把剑，即做大做足差异化是非常重要。

杨应坚强调，要想抓住粤港澳大湾区发展机遇，首先要结合并了解区域的经济情况跟竞争对手，此外还要与时俱进进行商业创新，不断了解消费者内心的真实想法。