印力集团竺海群：大湾区吸引大量外来人口，对商场发展至关重要

全球第四个湾区——粤港澳大湾区是中国规格最高的城市群，在国家发展大局中具有重要战略地位。承接规划发展东风，一个世界级商圈也在孵化、形成，粤港澳大湾区商业地产图景，将改写未来中国商业格局。

2019年10月18日，由赢商网发起主办，Ola Lotus•莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛在珠海横琴粤澳合作中医药科技产业园如期开幕。本届大湾区商业地产高峰论坛以“新坐标·新商业，赢湾区·赢未来”为主题，云集了粤港澳地区多家商业地产开发商、品牌商，以及著名粤港澳地区发展专家，共同探讨大湾区红利的商业新风口和发展新赛道，为大湾区建设注入更多商业活力和思考。

据中国国际经济交流中心预测，到2023年，粤港澳大湾区将发展为全球第一大湾区，GDP将达4.6万亿美元，傲视全球。对于商业零售企业而言，粤港澳大湾区的战略规划，势必影响企业在该区域的排兵布阵。那么，对湾区城市未来的商业前景，行业领袖和商业大咖是如何看待的？

针对这个话题，在10月18日的“Ola Lotus•莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛”高端对话环节，印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理 竺海群先生带来了精彩的观点分享。他认为，在交通、政策等红利下，粤港澳大湾区将吸引大量外来人口导入。而外来人口的导入对于购物中心的发展至关重要，由人流产生了客流，由客流产生了销售，由销售产生租金、由租金产生回报。

大湾区政策带来商业发展红利：大量外来人口涌入

关于粤港澳大湾区存在的发展投资机会，竺海群认为，广州、深圳，外加香港，这三个城市形成非常有影响力的都市群，再加上整个湾区中包括交通、包括各项的政策，吸引了大量外来人口的导入。

而“外来人口”的导入对于购物中心的发展至关重要，“由人流产生了客流，由客流产生了销售，由销售产生租金、由租金产生回报。”

如此好的客流导入，对商业发展至关重要，这也是引力集团持续深耕粤港澳大湾区的重要原因。

购物中心发展面临三大挑战

竺海群根据印力集团旗下购物中心的实际经营情况分析，最近一年，国际国内商业环境复杂多变，购物中心的发展面临巨大挑战，主要来自三个方面：

·来自于消费信心的下降。受贸易战的影响，今年的国庆和去年的国庆同期相比非零售、非主力店的销售增长，远远低于主力店的增长。主力店的增长也很奇怪，并不是说大家都去主力店买东西，而是因为东西贵了，这就导致了非正常性增长，大家在消费上谨慎了很多。

·来自于整体的商业物业面临的压力。尤其在深圳，写字楼空置率超过20%，并且还在上升，住宅也不是那么好卖，这就给基金回报带来压力。另外，电商的便利性也对购物中心的发展带来一定挑战。

·来自于政府。在经济下行、消费被抑制的国情下，政府没有做出税收政策上的适时调整，购物中心的租金收入依然要交17.5%的税收，包括12%的房产税，5.5%的营业税。这对于商场和租户来说，都有一定的压力和挑战。

根据各城市层级和发展状况，将进行有规划的投资

谈到未来的发展战略，竺海群表示，印力集团将继续深耕于港澳大湾区，根据湾区各城市层级和发展状况，进行有规划地投资。

印力把9大城市进行分类，广深属于第一层级，第二层级根据GDP、销售、消费、人口状况，囊括珠海、惠州、东莞、佛山四城，而佛山未来城市商业存量和将来供应量都会比较多，肇庆江门中山三城根据发展情况挖掘投资机会。