赢商大数据谢飞：经济下行消费空间仍大 商业精细化运营成重点

体验式商业客流有着怎样的消费特性？文化和商业跨界共生，擦出了怎样的火花？“种草”经济背后蕴含的是怎样的商业逻辑和社交趋势？5G时代下的商业将如何顺势而为？

2019年10月23-24日，由赢商网主办的2019中国体验式商业地产发展论坛，在深圳华侨城洲际大酒店如约而至。本届论坛以“体验不思议”为主题，吸引了数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，聚焦探讨中国体验式商业地产的发展现状与未来趋势。

10月23日，在本次体验式论坛前夕，新兴国潮代表--KK集团品牌发布盛典在深圳华侨城洲际大酒店隆重举行，本次盛典以“裂变生长——进化中的体验经济”为主题，邀请了行业内外众多商业地产大咖，行业专家、媒体朋友们等共聚一堂，共同探索体验式场景下的零售新生态。

在活动现场，赢商大数据中心高级数据分析师 谢飞带来赢商大数据专业趋势报告发布：《2019下半年中国零售商业/商业地产市场展望》。

在当前经济环境大趋势下，商业地产的行业趋势可以归纳出这两点：第一，过去野蛮生长的时代已经结束，现在迈入了竞争更加白热的存量时代；第二，在电商的冲击下，体验感的塑造重度运营模式将成为购物中心打造差异化优势的必要手段，品牌经营、IP打造、线上线下相结合的新零售模式将更加符合当代消费者消费习惯，满足他们的消费特征。

首先，从2019年上半年全国主要省市GDP同比增速的数据来看，比2018年同期相比有所放缓。可以比较明显看到全国大多数省市这些指标都是有所下降的，中美贸易摩擦、金融领域的监管加强等多个短期因素的叠加对中国的经济还是有一定的影响。从居民的生活水平来看，尽管居民收入在不断增长，但因大环境欠佳，大多数消费者还是选择把自己收入投资在房地产领域，居民的消费意愿在不断走低。

再从最终消费对GDP的贡献率来看，2012年中国首次超过50%，2018年中国达到76.2%。与之相对的是美国等发达经济体这一指标常年稳定在80%以上。尽管面临着经济下行的压力，但是中国的消费市场仍然有比较大的潜力和发展空间。

其次，再看消费群体，中国中产阶级预计在2020年占总人口近50%，已然成为消费主体。另外，中国的90后和00后对零售消费的贡献率在2020年预计达到35%。受互联网的影响，他们的消费需求更偏向猎奇，更愿意为体验买单。未来中国将会出现真正属于本土的消费文化、流行文化，对美好生活的诉求将取代物美价廉必需型生活的诉求，所有以此展开的商业逻辑都将会被重新改写。

最后，看一下购物中心的市场发展现状。中国过去十年的购物中心发展用一句话形容就是像雨后春笋一样，全国一二三四线购物中心的存量面积达到3.8亿平方米，预计在今年内突破4亿平方米的大关。与此同时，2017年、2018年这两年增幅出现明显降温，尤其是去年购物中心的新增体量首度出现负增长。中国购物中心目前的格局一方面一二线城市饱和度不断增加，三四线城市则面临招商难、运营难、退出难的问题。未来项目运营的专业化、特色化，以及对城市商圈客群的深入研究将是开发商和运营商的必修课题。

根据购物中心新开业数据显示，2019年上半年计划是402家，实际开业154家，开业率是38%。新开业数量和新开业面积分别减少39.1%和39.4%。从业态品牌趋势来看，首先是业态结构，零售占比第一位，不过占比比例出现下滑，这与年初时候一些国外品牌退出中国市场有一定的关系，餐饮占比进一步提升，稳居第二位。儿童亲子占比略下滑，因此，运营商和品牌商必须加快推陈出新才能提升亲子客群的消费黏性。

① 零售业。2019年上半年服装业下降比较明显，呈现出寒冬现象。其中一线城市的女装服饰集合店比重上升，分别是36.9和18.3%；男装比重下滑明显，占比位居第四位。二线城市则由女装、服饰集合店、男装占比居前，分别为36.7、15.8、15.7%。2019年上半年餐饮店表现依旧亮眼，其中一线城市结构变化不大，饮品达到54.4%。烘焙甜品、休闲小食分别为34.8和10.8。

② 儿童亲子业态。2019年上半年儿童亲子业中的儿童教育占比进一步提升，一二线城市突破了两成，不过结构出现比较明显的分化。一线城市当中儿童早教占比最高，达到43.7%，产业培训占比28.4%，排名在第二位。二线城市当中早教、产业培训占比则相差不太大，分别是38.8和31.1，数据中也反映了一二线城市家长不同的教育观点，一线城市家长更倾向孩子提早接触更多的教育，二线城市相对更加重视才艺培养。

而对于品牌店铺更迭情况，未来一方面依靠选址，提升品牌和购物中心的匹配度；另外一方面是精细化运营，提升消费者的忠诚度。

同时，各大城市还出现了抢品牌现象。以上海为例，其在2019年创新出台了一批消费措施，做大做强首店经济。赢商大数据统计到，上半年共有498家首店落户上海，其中全国首店或大陆地区首店136家，包括89家国际品牌大中化首店或大陆。