空间重构 时间律动

2019年10月23日，成都— 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》，研究显示：

第三季度，成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，而需求端的空间流动性亦加速；零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化，以及商业运营时间的延展；仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛，加之“双十一”临近之下租赁需求活跃，市场见证供需两旺。

优质写字楼市场

升级需求逐步释放，空间流动性加速

第三季度，蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应，亦是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升，净吸纳量录得12.8万平方米，环比上涨14.6%；其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米，环比上涨74.4%。究其原因，一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地；另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效，刺激扩租、升级需求加速释放，分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。此外，季内录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交，显著贡献于市场去化。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%，创近十年新低；甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点，创近八年新低。

按行业看，TMT、房地产与专业服务为季内前三大需求来源。据世邦魏理仕发布的《亚太科技城市：新硅谷的竞逐》研究报告，成都被界定为“新兴科技城市”，借助在研发、科技制造和新媒体领域已形成的市场优势，加快打造中国西部领先的科技中心，吸引全球领先企业不断向此聚集。季内TMT以22.1%的净吸纳量贡献率居需求首要来源，成交主要来自于内资头部企业的扩租及升级，以及中海国际中心D座内孵化器的几近满租。然而，需要注意的是，随着TMT行业调整加速，需求不稳定性愈发凸显，占比季内退租面积的24.7%，亦居首位。房地产紧追其后，净吸纳量贡献率为14.0%，随着城镇化进程加速，市场持续录得房企、交易服务及建筑设计类企业的进驻。专业服务业以13.3%的净吸纳量贡献率位列第三，其中律师事务所主导去化。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等。

租金方面，成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平，至季末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因，一方面大部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响；另一方面季内多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升，从而提振市场信心。尽管如此，为优化租户结构，部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性，故市场平均有效租金略有下滑。

由于城市基建、配套、产业、政策、人才可得性等指标再次发生变化，企业加速在“2+1”格局下的区域内以及跨区域间聚集与流动。城市更新进程推动市中心基建、配套的升级，甚至部分楼宇也通过物业软硬件翻新以探寻第二次生命。此外，东大街区域市场随攀成钢板块的启幕而进一步延伸。就南延线而言，随着商务氛围愈发成熟，租金价格也今非昔比，其中金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平，截至季末为107.6元每平方米每月。在此背景之下，需求流动性加速，同区域来看，市中心升级需求活跃，录得多宗由原楼龄较老的楼宇升级搬迁至周边新建优质楼宇的案例；跨区域来看，录得多个来自孵化器、软件园的TMT企业出于租赁成本的考虑选址市中心，而承租能力较强的专业服务类企业出于客户就近原则而落子、搬迁至金融城。

随着成都写字楼市场逐步迈入存量时代，加之多数于成长阶段（2014-2016）集中交付的楼宇面临租户租约集中到期，市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，其中第三季度升级需求占比办公策略较上半年大幅提升23.2个百分点。然而，考虑到经济周期性调整，企业的办公决策更加谨慎，因此业主的租赁策略面临考验，灵活性的租赁方案为制胜关键。此“灵活性”不仅限于租赁成本层面，亦反映在物业物理层面，例如季内录得部分业主重新规划办公空间，迁移小面积租户从而腾挪出整层大面积可租赁空间给优质客户；部分业主挖掘新兴领域租户，如医疗美容等。

展望2019年第四季度，成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下，业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端，新旧动能转化的细分领域行业值得关注，如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长，且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升，供给端需加强租赁策略的灵活性，同时关注“在线+”新兴行业衍生出的新增办公需求。”

零售物业市场

区域及载体物理空间优化，商业运营时间延展

第三季度，位于新都的七一国际广场开业为成都零售物业市场带来14.5万平方米的新增供应。该项目系近郊商圈第三大体量的购物中心，充沛的空间给业态配比丰富度增加提供基础，继而带动新都商业提档升级。同期，自持型街区集中交付，包括万科天荟、石犀里、东门市井、猛追湾万巷更新项目等。该类型物业成开发热点主要是因为，其一土地资源随城镇化加速而愈发稀缺，更多开发商选择自持运营后再资产退出的战略；其二城市更新置换出载体资源，街区得以焕新重生；其三城市鼓励发展“首店经济”、“夜经济”为其带来机遇，品牌质量显著提升。然值得注意的是，自持街区的消费场景因容积率低、时间灵活而更具吸引力，加之租户结构愈发丰富，将对区域内的同质购物中心形成竞争关系，故业主需在餐饮、体验业态上作差异化应对。季内需求维稳，空置率环比微跌0.1个百分点至4.9%，创历史新低。然而，在空置率变化不大的态势之下，隐藏着市场主体积极寻求空间与时间最优解的企图。

季内政府提出以交子公园为基础，将次级商圈的金融城区域规划建设成世界级商圈，而SKP项目也确定落地。与此同时，核心商圈在“中优”战略推进下，城市更新成效逐步呈现。借此，市中心与南延线的商业空间博弈启幕，两者将在取长补短中提档升级。具体而言，市中心文化底蕴、商业氛围浓厚，加之街巷密集，天然形成消费场景。然区域内优质购物中心体量占比全市较小，老街老巷又难以吸纳优质品牌进驻，故城市更新将是其提升竞争力的动能。而南延线则恰好相反，优质购物中心众多，但文化底蕴不足且商业氛围因街道尺度较大而稀散，消费者动线难以从点到面，故未来消费场景的打造将不失为提升商业氛围的决策之一。

微观层面，季内购物中心亦积极调整旨在提高空间使用效率。在核心商圈，业主积极作同品类迭代，其中餐饮租户的升级换代最为瞩目；而次级商圈则差异化表现，部分空置率较高的项目引入大面积的服饰集合店以实现去化，而运营良好的项目则再次大店切小店，将原面积较大的服饰品牌置换成包括珠宝配饰、美妆、潮牌等多个品类，如凯德新南、锦华万达等。此外，随着消费者行为习惯的转变，店铺的空间设计同样发生变化。季内，通过监测新开或升级的服饰店铺发现，增加视觉动态感以提升品牌推广成为趋势，具体改造包括增加玻璃幕墙的比例让消费者透视店铺内的货品、或在幕墙上增设大面积的LED屏滚动播放新品宣传片等。就餐饮品牌而言，“街铺化”趋势初见端倪，市场见证多个餐饮店铺采用半开放式的设计，并用灯光、音乐来营造开放、活泼的消费场景，如远洋太古里新开业的Scotts炸鱼薯条及升级后的哈根达斯等。

同期，商业运营的时间延展。8月，政府公布35个“夜成都”示范点位，加码夜间经济。该举措既能通过融合文化、消费、场景、时间四大元素在消费高峰时段承接需求，延长内需；又能用集中性的管理使消费空间正规化。对发展夜经济而言，项目的选择至关重要，必须考虑游客、市民等参与者的需求、喜好和当地条件，以及活动可能对周边居民产生的影响等。因此，夜经济的健康发展需从规划层面对各方面进行统筹考虑。此外，运营商、零售商也在做推广时间的延展。季内，计划年底开业的龙湖滨江天街通过网络社交平台播放宣传动画片、办天街Club会员活动等提前预热并与目标消费者实现互动；而远洋太古里尚在围挡的青山研究所则通过围挡上的耳机与路过的消费者互动，提前激发兴趣。

随零售物业市场的空间优化、时间延展，季内需求端也相应地呈现出不同的表现。按区域看，受地标项目带动及城市更新利好，核心商圈强者恒强，持续吸引国际品牌开设首店，如世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店、意大利鞋履潮牌Golden Goose西南首店、英国Scotts炸鱼薯条亚洲首店进驻远洋太古里等；次级商圈加速品类迭代，内资品牌表现抢眼，涉及品类包括潮流品牌、电子产品及个人护理，如华为、荣耀、完美日记等。按细分品类看，新能源汽车加速扩张，季内录得小鹏汽车连开三店；儿童教育类品类迭代迅速，传统才艺培训退租较多，取而代之的是科技培训类品牌，如编程、机器人等；而酒吧则积极进驻自持街区，如酷里南和MATATA落户建发鹭洲里、贰麻酒馆进驻万科天荟等。

展望未来，2019年第四季度成都零售物业市场还将迎来5个项目开业，合计约49万平方米的新增供应。商业开发持续下沉至三环内商业欠缺的区域及近郊商圈，且呈多点开花的态势，故短期内项目间合作共推商圈提质的关系或将大过直接竞争关系。微观层面，得益于夜经济、首店经济等利好政策，商业载体与品牌的合作关系将继续升级延展，从而共同带动市场整体量与质的飞跃。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“从第三季度的市场表现来看，成都零售物业市场正潜移默化的发生改变。其中，核心商圈的变化体现在继续提高品牌丰富度，特别是国际品牌；次级商圈随新增项目填补商业空白区域而呈各自为政的态势，且更多运营商将商业空间提供给非零售业态，如互动空间、亲子娱乐等，从而增加消费时间并与核心商圈差异化竞争；而近郊商圈则将是变化最大的，即将迎来质变。同时，发展“夜经济”将为三级商圈的蜕变注入新动能。”

仓储物流市场

第三方物流及电商积极备战“双十一”，市场供需两旺

第三季度，成都仓储物流市场迎来高标库的集中交付，共计录得六个项目合计约39.7万平方米的新增供应，其中46.0%的新增面积落于青白江。着眼需求端，净吸纳量环比大幅增长273.3%录得22.5万平方米。究其原因，一方面新增项目因前期积极蓄客而得以满租或高入驻率交付；另一方面，临近“双十一”，第三方物流、电商的需求得以释放。然而，电商自建库影响持续，季内录得某电商因租约到期从定制库整体退租并搬至自建库的案例。相应地，尽管季内需求活跃，然大面积的新增供应仍推高市场空置率环比上升2.7个百分点至19.9%；受电商退租集中的区域业主下调租金预期影响，全市高标库平均租金环比下降1.1%至24.7元每平方米每月。

分行业看，第三方物流、电商积极备战“双十一”主导季内去化，净吸纳量分别为46.5%、38.2%。值得关注的是，尽管头部电商企业自建库已交付运营，但鉴于成都旺盛的消费需求端，以及不同类型商品的仓配要求的差异性，市场录得头部电商企业在同区域搭配“卫星仓”的租赁案例。

展望未来，2019年第四季度成都仓储物流市场将迎三个项目合计38.2万平方米的新增供应。电商自建库影响预计延续，全年市场将维持调整基调。未来三年，随着天府机场与双流机场运营职能调整、青白江区域迎来供应高峰，市场整体格局将重塑。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“为应对市场格局变化，业主调整租赁策略成效显著。季内实际租赁面积超35万平方米，系单季历史最高成交面积之一，充分说明成都仓储物流市场的韧性及潜力，未来市场容量将继续随城市扩张及产业升级而逐步扩大。”