社区商业靠海掘金，金茂湾购物中心开业两年再调整

山东商业在17年之后开始了爆发式增长。和之前相比，山东各个城市的项目数量、质量、品牌种类、业态丰富程度都有了长足的进步。而在2017年往后开业的购物中心，也和之前相比有着更先进的业态和品牌。时值年末，赢商网山东站选取山东范围内开业一到两年的商业项目，以购物中心为主，从商圈氛围，品牌变化，业态调整，会员服务，动线改造等方面进行分析，进行山东已开业购物中心的观察日记。

家庭一站式社区商业——金茂湾购物中心

开业时间：2017年6月25日

商业体量：6.1万方

项目定位：青岛首个集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验为一体的家庭型、一站式购物中心

业态选择：儿童亲子、家庭娱乐、美食餐饮为主。

餐饮占比增大，新品牌持续增多

青岛金茂湾购物中心是金茂商业在青岛的首发项目，也是其旗下首个社区型商业项目。

作为较为典型的社区商业，金茂湾购物中心紧邻社区，设计了大量的观海平台、滨海广场、滨海木栈道、2300㎡超大屋顶观海花园等特色主题空间，在业态方面，也引入了儿童亲子、餐饮娱乐、零售购物等业态，尤其是顶层的专业羽毛球、兵乓球赛事场馆，为周边社区居民的聚会、餐饮、健身、休闲、遛狗等活动提供了大量的便利。

开业之初，金茂湾购物中心在品牌方面引进家家悦超市第二代形象店、风味小食、生活服务、精品服饰、时尚配饰、化妆品、休闲餐饮、特色餐饮、儿童零售、儿童体验、健身运动等贴合日常生活品牌。尤其是餐饮业态，占比较大，进驻的品牌包括金春禧、青岛特色小吃、海岩小镇、85°C、星巴克、姜太御寿司、Mr.Pizza、泰芒了等近四十家品牌。

除此之外，青岛金茂湾还引进了医药零售连锁品牌医保城和山东国际旅行社、书咖休闲餐厅、萌宠王国、莫莉幻想儿童乐园、ESTEE LAUDER、丝域养发馆、婷芝秀养生馆等。

除此之外，作为金茂商业旗下首个社区型精品商业项目，青岛金茂湾购物中心在文化旅游方面也进行了一定打造，在B1层的中庭空间内打造了西镇博物馆。展馆里面有大量的老照片和极具年代感的生活用品。

因为靠海较近，金茂湾购物中心的巨大观海平台成为项目中最具青岛特色的设计，项目也成为青岛旅游中值得打卡的一环。

开业两年之后，金茂湾购物中心的品牌已经进行了一次较大的调整。现在来看，金茂湾购物中心的餐饮业态已经成为整个项目中占比最大，种类最多的业态，其中，新零售和新品牌也在持续增加。

11月5日，瑞幸小鹿茶luckintea发布消息称，小鹿茶将在全国28个城市同时开出新门店，共计达42家。10月初，小鹿茶开始在上海、深圳等地陆续开出线下门店，至此，小鹿茶在全国的门店已经达到50余家。而青岛首家线下小鹿茶单独门店，就开在金茂湾购物中心。

除了餐饮业态，轮滑、亲子教育、儿童娱乐、课外教育等儿童业态也成为整个项目占比较大的业态。

社区商业局限多

随着山东新旧动能转换力度的加强，商业消费升级带动消费模式升级，在商业地产方面，新的商业项目形式开始进驻山东，在这方面，定位于“最后一公里”的社区商业，因为拥有着天然的地理优势从而强势的进驻山东消费者的日常生活中。有业内专家表示，社区商业得天独厚的地理位置、灵活的业态以及贴合消费者日常必须的品牌选择，使得社区商业项目逐渐成为日后消费者主要的消费场所。

目前来说，步行5分钟可到的便利店，10分钟可到的超市、餐饮店，骑车15分钟可到的购物中心，均可归为社区商业的范畴。

据赢商网了解，目前国内几大顶尖住宅开发商多数都在研究自身的社区商业配套，业态方面一般都是以餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。例如，万科打造“五菜一汤”模式、协信创建星光邻里等等。

青岛市山东商业地产行业起步最早的城市，其社区商业有着数量多、形式多样的特点。并在2014年前后进行了第一次大规模商业升级。不过随着大量的城市综合体的落地，一些社区商业也在冲击中渐渐没落。

金茂湾购物中心作为青岛开业较晚，并且较为特色的社区商业项目，在为周边三公里社区消费者服务的同时，也有着自己本身的局限性。

首先作为客群来说，作为中山商圈中较为偏远的项目，金茂湾购物中心主要目标客群仅仅是周边的常住人口，尽管紧靠海岸线，但是由于离着地铁站和公交站较远的原因，这里的游客并不多。同时，西镇博物馆的体量并不大，也不能作为有效的引流手段。

其次，在商业体量来说，小而精固然能成为社区商业的优势，但从丰富程度上来说，也限制了品牌和业态的引入。

最后，从商业环境来说，西镇的商业起步依旧较晚，中山路商圈的商业也随着市政府的东迁和其他商圈的崛起而慢慢没落。金茂湾购物中心周边的商业氛围较为冷清。

也因此，开业两年后，金茂湾购物中心开始了调整成为必然。