天津社区商业图鉴丨从社区商业生态到万科基因

　　编者按

　　“以家为圆心，半径1-3公里画圆”成为越来越多人消费休闲的生活半径。相对于核心商圈，社区商业越来越受到消费者青睐。

　　如今，随着消费升级、消费业态细分，社会进入便利休闲消费和生活体验时代后，聚焦“最后一公里”的社区消费、增强各类商业设施的生活黏性，正在成为激发消费潜力、增强零售活力的主赛道。而在消费场景细分之下，社区商业如何突围而出也成为开发商运营商的重要课题。赢商网特别策划《天津社区商业图鉴》，带你走近天津社区商业，了解其模式及特色。

这是一个讲究“升级”的年代。消费升级、居住升级、认知升级、科技升级……趋势之下，也随之产生新的生活模式，万科、金科、龙湖等越来越多的实力房地产企业入局社区商业，以此为亮点带来居住环境升级，满足居住者“美好生活”的需求。

万科是社区商业最早的一批践行者。随着万科转型“城市配套服务商”、“城乡建设与生活服务商”， 万科早于2013年正式组建商用地产管理部，将商业地产提升至集团发展方向和战略高度，不断打磨丰富产品线，完善城市商业布局。

据了解，万科在社区商业方面已有万科广场、万科生活广场、万科生活汇等产品线。其中万科广场主力体量在6-8万㎡，集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的一站式购物中心；万科生活广场主力体量3-8万㎡，以家庭型消费为主，餐饮、家政中心、超市、花店、药房、洗衣店、鲜果坊、西点屋、房屋中介、家居家纺等为亮点；万科生活汇主力体量1-3万㎡，以超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮、医疗、教育等社区消费为主。

填充商业空白的区域地标

目前，万科在天津已经开业两家社区购物中心都属于万科广场系，分别是东第万科广场以及天津万科广场。

2019年1月，东第万科广场正式开业迎客。东第万科广场是天津万科首个落地的社区商业项目，其中地上总建筑面积6万平米，包含万科自持运营的2.2万平米商业——万科广场，和自持运营的2.8万平米的长租公寓——泊寓，以及1万平米的地铁和公交场站。

东第万科广场位于李七庄居住片区，紧邻梅江和奥城板块，3公里范围内没有大型商业，是不折不扣的“孤岛型商业”。而李七庄区域内原有商业相对落后，人们休闲购物多前往市区核心商圈。随着东第住宅项目逐步交房，作为住宅项目的生活配套，符合消费潮流的天津东第万科广场改变了该片区的商业面貌。

在业态选择，东第万科广场立足社区商业的基础需求，以轻食简餐、亲子游乐教育为主，配套服务全面涵盖超市、健身、美发。目前，麦当劳、瑞幸咖啡、尚渔味、七番地、乐友孕婴童、屈臣氏、乐购express、ME&CITY等众多知名品牌已经进驻，联手东第万科广场为居民创造美好生活新日常。

在空间营造上，东第万科广场也在提升顾客体验感。在一楼设置名为“金色森林”的共享区，

巨大的木质阶梯可以成为顾客小坐休憩的地方，还可以规划成为分享及读书区。在商场的2-4层，万科特邀台湾知名设计团队结合种子IP绘制了手绘墙，打造商场内的艺术通道，增强亲子艺术氛围。此外，东第万科广场还与地铁接驳，可从商城负一层直达地铁进站，并与泊寓、东第住宅、公交始末站无缝衔接。

城市更新样本 年轻时尚聚集地

天津万科广场是一个城市更新项目。今年5月份开业，建筑面积2.5万平方米，引进了很多首进天津全新品牌与主题旗舰店。

天津万科广场位于河西区九龙路与绍兴道交口，极具区位优势，属于城市核心区域。范围内高档小区、国际公寓密集，自身拥有丰厚消费客群积淀。此外，天津外国语大学近在咫尺，周边有较多学生客群，消费人口年龄层整体偏年轻。

业态分布上，作为社区商业广东路万科广场加大了餐饮、亲子业态的比重，同时对于品牌的体验品质把控度更加精细。在品牌方面，引进了星巴克甄选店、天津本土网红餐厅娜娜家、天津首店日本手作比萨品牌铁酱、首家三里屯网红面包旗舰店牛角村、网红面包博物馆茶焙cose、言几又等，此外还在购物中心里引入了主打体验的商业街区“万物集”，“万物集”分为零售街区“栋屋”与餐饮街区“栖庭”，为年轻客群带来“逛吃逛吃”的休闲体验。

虽然天津万科广场整体体量不大，但是项目在空间尺度的把控上更加用心。主入口“时空之门”的设计让人进门就可以感受到时尚感与惊艳感；中庭空间“穿梭廊桥”，廊桥形成高低错叠的空间，在满足客户动线便捷的同时，增加了空间的趣味性。

万科基因：人文关怀与文化融合

一直以来，万科在文化创新与城市本土结合上都下足功夫。在为城市注入了新的文化活力的同时，又融合了天津本土文化，消除与天津市民的文化壁垒，提高品牌亲和力。

在东第万科广场中，万科研习了天津饮食文化，天津人爱吃、会吃，即便是早餐也有五花八门的样式。所以东第万科广场提炼了天津饮食中的“早餐特色”，打造了极具天津本地特色的传统早餐“早安·东第”，将万科独有的人文情怀与天津饮食文化结合，重新演绎天津卫码头文化。

而天津万科广场的创新融合之处则在于建筑风格。该购物中心前身为原广东路世纪联华，建筑造型是一座白色方盒子，近10余年的时间，让周边人群对于这个建筑的印象根深蒂固。经过一系列调研之后，万科在改造过程中保留了原世纪联华外立面的铝板，并进行二次升级创造，插入小尺度建筑元素，同时将东北角打开，形成两层通高的商业主入口；内部改造切合商业特点，定制特色挑空、超级回廊和室内街区，形成天津首现的商业建筑形态。

以上，不难发现，无论是新兴居住板块还是老城核心区域，万科在社区商业的定位和运营都没有千篇一律的照搬，而是有选择性的提炼了属于每一个购物中心的特色。在天津甚至全国，万科在社区商业运营上的理念已经走到前列，体量小而精、业态多而全、注重客群黏性体验，成为社区商业运营的范本。