郑州社区型商业项目发展：有优势亦有挑战

社区商业以抓住人们“最后一公里”的需求，凭借其具有的刚需必备、贴近消费人群、时效性等特点异军突起。时值当下，社区商业已成为实力地产企业纷纷瞄准的新蓝海。

郑州作为全国性的商贸城市，商业在城市发展建设中占据重要地位，社区商业作为城市不可或缺的商业组成部分，其发展既延续了国内商业的发展轨迹，又具有鲜明的个性特征，开发商纷纷加大了对社区商业的供应量。郑州仅2019年就有龙湖里、高新万科、零零茂等多个社区型商业项目开业。2019年开业的社区型项目中永威木色表现最为突出，虽体量不大，但凭借地域优势与自身特色，成为郑州较为典型的社区项目，但是也有一部分项目出现运营不佳的状况。

郑州社区型商业部分项目运营不佳

2018年由原大商千盛生活广场改造升级的关照先生于9月份正式开业，该项目由兰德置业斥资重新打造，体量3万㎡，当时引进的主力店品牌有：丹尼斯全日丹集市、大地影院、海底捞、番茄田艺术等。作为郑州首批存量改造商业代表项目之一，被外界赋予广泛关注，然而不到一年时间，关照先生就宣告“关门”正式退出郑州商业舞台。该项目目前被河南银湾商业接管，更名为“金河里”。从改造升级到闭店易主，不过一年多的时间。

（图片来源于金河里官方公众号）

而2019年6月开业的零零茂，作为一家以运动休闲时尚旗舰店、品牌餐饮店、新型农贸集市为一体的运动·生活综合体，体量3万㎡，开业半年就已经出现撤店的状况。据赢商网小编走访发现，零零茂一楼主要以运动品牌为主，且大多数为打折促销。二楼的餐饮品牌闭店撤铺较多，底盘薄披萨、小六汤包等均已闭店；炉鱼则闭店声称店面升级，具体重新开业的日期不详。负一楼的农贸集市，因为临近春节客流相对集中，但仍然有部分柜台空柜，并无商品陈列。

于2015年开业的正大乐城虽依靠东站商圈，发展依旧不太乐观。一楼运动品牌也以打折促销居多，部分门店只有少数商品上架；二楼则基本无店面营业，项目内客流稀少，也出现品牌撤店的情况。目前，正大乐城对外宣称项目升级，但仍处于营业状态。

社区型商业项目面临的问题

社区型商业项目体量小，主要辐射周边半径1.5公里内的消费人群，在营销方面没有太大的投入。客流虽稳定，但是也受限制。社区商业是高度依赖于周边入住率的，而通常社区入住率是逐步、分批提升，导致社区型商业项目周边入住率低，客流就低的现象。

社区商业不比大型购物中心，在品牌的引进上也有很大压力。就2019年郑州首店进驻的情况来看，社区商业除永威木色与龙湖里有首进品牌之外，其余项目均无首店进驻。且龙湖里作为一个街区类型的社区项目，首店类型则都是郑州本土原创品牌。相对有知名度和影响力的品牌，或是一些网红品牌，依旧把大型购物中心当做首选。

社区类型商业项目运营不佳，与项目自身也有一定的关系。首先在业态布局上，并没有创新改变。大多数社区型项目都是一楼服饰，二楼餐饮，三楼影院这样调配，与传统的购物中心相似。规划设计也没有太多新意，本该突出”小而精“的风格，但往往给顾客造成”小而乱“的体验。

社区商业的发展与考量

但是随着51015（即步行5分钟可到便利店，10分钟可到超市、15分钟可到购物中心）的社区商业模式不断发展，社区型项目必将成为未来商业模式不可或缺的一部分。社区商业，作为家门口的商业综合体，有着天然的人流优势和地理优势。但是如何运营好一个社区项目，才是社区商业未来发展的重点。

社区商业具有经常性、便利性的特点，因此具备持续性消费的先天优势，市场基础稳定，容易形成消费黏性。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商该由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。比如，永威看到社区商业的发展潜力后，不但于2019年首次踏足商业地产领域，建立了永威木色这一社区型项目，同时还大胆增设自营品牌CBL精品超市，来稳定客流。

除此之外，确定合适的商业比例、业态规划、品牌组合也是开发商和经营团队需要考虑的问题。不要只把社区商业客流、地域的优势，当做运营一个社区型商业项目的核心。