戴德梁行:“首店经济”成为武汉零售市场新的增长新引擎

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摘要:戴德梁行就2019全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现进行了总结,同时对2020未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。

武汉,2020年1月8日——全球领先的房地产服务商戴德梁举办年终新闻发布会活动,就2019全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现进行了总结,同时对2020未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。戴德梁行高级董事,武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平先生表示:“从政策上来看,2019年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下,进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛,并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。在整体市场供需均衡的情况下,来自新武汉人的刚需购房需求是推动2019年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。”

武汉宏观经济:运行总体平稳,结构不断优化

2019年前三季度,武汉市经济运行总体平稳,前三季度武汉市共实现GDP11528.4亿元,同比增长7.8%,增速较去年同期回落0.5个百分点,但仍高于全国1.6个百分点。从三产比重来看,武汉市经济结构不断优化,2019年前三季度第三产业占GDP比重环比升高0.4个百分点达到54.7%。这主要得益于服务业企业今年以来的高增长率。1至8月规模以上服务业企业营业收入同比增长18%,为近五年同期最高增速,其中科学研究和技术服务业,信息传输、软件和信息技术服服务业,教育业,租赁和商务服务业保持了20%以上的较快增长。

对比主要中部省会城市2019年前三季度宏观经济指标增速:武汉在第三产业增加值、固定资产投资、房地产开发投资增速方面增速较快;社零额和GDP增速则排名较为靠后。

但从主要宏观经济指标值来看,武汉在各方面均处于中部领先位置。

武汉土地市场:整体出让金创历史新高

2019年,武汉共挂牌出让地块229宗,其中最终成交185宗,成交宗数较2018年增加14宗。总成交面积达1148.1万平方米,同比增长约5.7%;总出让金额1796.3亿元,较去年同期升高约34.6%,创历史新高。从成交楼面均价表现来看,2019年武汉土地成交整体楼面均价较2018年增长约34.8%,达到4024元每平方米。其中住宅用地和商服用地的楼面地价分别同比上涨约23.8%和22.1%。

从分区域成交面积来看,2019年中心城区土地成交面积同比去年增幅达到78.3%,汉阳、硚口及武昌区域的土地出让面积均出现大幅增加。而次中心城区成交面积由于洪山区出让面积的大幅下降较去年有所下降,整体下降约10.5%。远城区土地成交面积基本保持稳定,同比微涨2.8%。显然,中心城区土地成交面积增加是推动2019年武汉土地市场出让金创新高的主要原因之一。从分区成交面积占比来看,中心城区占全市成交面积比同比去年升高约7.0个百分点,同时次中心城区和远城区成交面积占比有所下降。

从分区成交楼面均价来看,位于次中心城区的青山、东湖高新区的楼面地价涨幅领跑全市,青山区主要是由于临江优质地块成交推动整体区域楼面均价上涨,而东湖高新则是由于住宅用地价格上涨致区域整体楼面均价上浮。其他楼面均价涨幅显著的还有远城区的江夏和黄陂。主城区楼面地价涨幅较明显的只有江岸区,而江汉区和硚口由于19年成交地块均位于靠近三环线的较为偏僻位置楼面均价甚至较去年同期有所下降。

武汉住宅市场:供需合理,量价齐升

从政策上来看,2019年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下,进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛,并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。同时,在坚持发展和完善住房租赁市场制度方面仍然维持了较大力度。整体来看,2019年武汉住宅市场政策基本可以概括为:以坚持房主不炒为前提,以吸引人才回流为要义。

2019年1至11月,武汉市商品住宅批准上市面积2134.7万平方米,较2018年同期下降约2.7%;销售面积1885.0万平方米,同比上升约28.3%。从销供比来看,市场整体处于供需均衡的状态:2019年1-11月销供比达到0.9,处于合理区间。销售均价指数显示截至2019年11月武汉市商品住宅成交均价较2018年末上涨约12.2%。

分区域来看,2019年1至11月,除江汉、青山及东西湖区等少数区域外,武汉市大部分区域销供比处于合理区间。对比2018年,主城区供过于求的趋势得到缓解,在整体供应面积同比下降约3.5%的情况下,其销售面积同比增加约63.7%;远城区供应面积较去年同期增长约9.6%,成交面积同比上升约5.2%。整体来看,主城区需求回暖是推动整体市场供需均衡的主要原因。

从分区价格对比来看,武昌区、江汉区、东湖高新区是过去一年武汉市价格涨幅最高的区域,除此之外硚口、汉阳及洪山区的住宅价格也略有上涨,其余各区价格保持平稳。整体来看,主城区价格上浮是推动全市房价上涨的主要原因。从截至2019年11月的分区商品住宅存量结合其过去六个月的去化速度来看:主城区目前除了武昌区的出清周期在12个月,其余行政区基本都在3.4到6.9个月之间;远城区出清周期分化更为明显,黄陂和新洲基本和主城区的主要出清周期范围一致,而江夏、蔡甸和汉南出清周期都在7.5个月以上。

从武汉市公积金新开单位及职工数量来看,得益于近年的人口吸引政策,从2018年开始公积金净增开户单位和公积金净增职工人数均呈现增长态势。此外,BOSS直聘近期发布的《2020年人力资源趋势报告》显示武汉以占比3.06%排名一线城市流出人才目标城市第三名。值得注意的是,从武汉市个人住房公积金贷款发放额度来看,2019年前三季度武汉市个人住房公积金贷款发放额已达200.7亿元,同比增长121.1%,已超过过去三年的年均值。这也侧面反映,在整体市场供需均衡的情况下,来自新武汉人的刚需购房需求是推动2019年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。

武汉优质写字楼市场:项目交付普遍推迟,市场需求表现谨慎

受日益复杂的整体外部经济形势影响,原本预计将在年内进行交付的优质甲级写字楼项目纷纷推迟,2019年武汉优质甲级写字楼市场没有新增供应,全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在214.9万平方米。

外部经济形势影响企业经营预期,2019年武汉甲级写字楼市场需求表现谨慎,五大核心商务区全年共录得约4.8万平方米的净吸纳量,创2011年以来的历史新低。但从另一个角度来说,甲级写字楼项目交付的普遍推迟也为市场现有存量的去化提供了更多的时间,四季度末全市核心商圈整体空置率同比下降约2.2个百分点至25.7%。租金呈下降趋势,四季度末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约119.5元/平方米,环比下降约1.0%,同比下降约3.7%。

在内外部环境持续复杂化,经济下行压力加大的形势下,2019年企业业务外扩整体较谨慎,但2019年三季度的最新市调显示武汉市盈利减少的企业占比正呈现下降趋势:从2019年一季度的36.8%下降到2019年三季度的24.6%。虽然2019年前三季度整体市场环境严峻,但近期市调显示大多数企业对未来经营活动仍持谨慎乐观态度。2019年三季度最新调查显示,对未来经营活动持乐观和一般态度的企业仍占到91.6%,持不乐观态度的仅占8.5%。

由于宏观外部环境的改变,2019年武汉甲级写字楼租赁成交主要驱动因素由18年的业务扩张和新进本市转变为以升级搬迁为主。在整体市场需求表现谨慎情况下,为争夺有限客户武汉优质甲级写字楼业主纷纷下调租金以加快去化。租金下调刺激武汉甲级写字楼升级搬迁需求释放:升级搬迁以52.9%的占比成为2019年武汉甲级写字楼租赁成交的主要因素,其次是新进本市和业务扩张分别约占全年甲级写字楼空间租赁成交面积的29.3%和17.8%。

从成交租户产业类型来看,2019年武汉优质甲级写字楼租赁需求排名前五的分别是金融、专业服务业、教育、TMT和不动产,分别约占全年五大核心商圈优质甲级写字楼整体租赁成交面积的32.4%、26.4%、16.7%、12.9%和7.3%。从租户背景来看,2019年外资企业在汉租赁需求增加,2019年武汉优质甲级写字楼租赁成交中约30%来自外资企业,较去年同期升高约10.3个百分点。

预计未来5年新增供应232.4万平方米,是现有存量的1.1倍。短期来看,由于2019年多个预计交付项目出现推迟,2020年武汉优质甲级写字楼市场将迎来大量优质办公空间的集中供应,届时无疑会对市场整体租金造成压力,空置率高升。分区域来看,新增供应将主要集中在建设大道、武广以及武汉CBD,因此我们预计武汉各大主要商务区之间的空置率情况将进一步拉开差距出现分化,新增供应较多的商务区内部竞争或将进一步白热化。

武汉零售市场:“首店经济”成为新的增长新引擎

2019年1至11月,武汉市实现社会消费品零售总额6668.8亿元,同比增长8.8%,增幅同比回落1.3个百分点,虽高于全国增速0.8个百分点,但社零额增速放缓趋势渐显。2019年1至11月,武汉市居民消费价格同比上涨3.1%,涨幅比2018年提高1.2个百分点,整体物价涨幅较大。八大类商品及服务价格呈现“7升1落”的态势,除了交通和通信板块价格下降外,其余七大类商品及服务价格均呈现上涨趋势,其中涨幅最高的板块为食品烟酒类。

2019年全市新增供应约32.1万平方米,包括帝斯曼购物中心、绿地缤纷城、武汉天地壹方北馆等在内的多个优质项目迎来开业。新增供应项目主要集中在三环以内核心区域,且多为品质、地段较好的购物中心。

2019年业态调整、升级改造成为2019年武汉市核心商圈优质零售市场的主弦律。依照商务部发布的在全国11条步行街开展改造提升工作的通知,江汉路商圈从2019年下半年正式开始进行街区外立面的改造,商圈中多个商业体也进入升级改造或业态调整中。此外,鲁巷商圈受光谷广场综合体即将竣工影响,部分商业体也正在进行一系列招商调整。整体来看,受多商圈业态调整、升级改造影响,截至2019年四季度,武汉核心商圈优质零售市场整体空置率同比升高约1个百分点至5.5%。截至2019年四季度末,武汉四大核心商圈首层平均租金录得约621.9元/平方米/月,同比下降约2.1%。

从2019全年核心商圈新开店业态来看,零售和餐饮业态仍然是扩张最积极的业态,整体约占全年新开店数量的64.7%。其次是儿童、娱乐休闲和生活配套类业态,分别约占上半年新开店数量的18%、7.9%和3.0%。

在消费整体放缓的2019年,“首店经济”开始成为武汉各大商圈争夺客流、带动增长的新引擎。2019年武汉市各大商圈积极加大首店引入招商力度,其中永清、武广及中南中北商圈最为积极,三个商圈的首店引进数量超过全年武汉市首店引入数量的70%。从引入首店的业态占比来看,零售、餐饮仍然是首店引入的主要业态,分别占全年首店引入数量的约52.0%和22.4%。其次是休闲娱乐、生活配套和儿童,分别约占全年首店数量的13.6%、8.8%和3.2%。

2020年武汉商业零售市场预计将迎来包括南国中心二期、K11、恒隆广场、华发中城荟等在内的优质新增供应,其中约52.9%的新增零售面积将供应于武广商圈,预计短期内武广商圈将成为武汉零售市场品牌资源争夺最为激烈的区域。全市来看,明年整体空置率或将出现攀升,整体租金承压。

关于戴德梁行

戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是全球领先的房地产服务商, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。作为全球最大的房地产服务商之一,戴德梁行遍布全球70多个国家,设有400多个办公室,拥有51000名专业员工。在大中华区,我们的21家分公司合力引领市场发展,并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018年公司营业收入达82亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。

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