对话戴德梁行|抗疫四举措：线上转化、社区化、弹性空间&新兴业态

2020新春，一场突如其来的“新冠肺炎疫情”，牵动着全国人民的心。疫情突袭，破坏的不只是健康，更是对经济与实体商业带来冲击。

在全国共抗疫情的关键时刻，全国各大购物中心勇担重责，从租户支持、调整营业时间、内部环境清洁等方面做好应对疫情的举措。

面对这场战役，商业地产未来将走向何方？在这个探索转机的关键节点，赢商网对话戴德梁行商业地产部董事冼嘉曦，解读当下，探索疫情过后的商业新出路。

赢商网：疫情之下，购物中心除了减免租金、调整营业时间，还可以联合租户做哪些应急措施？

冼嘉曦：除了减免租金等举措外，购物中心联合租户采取主动措施，如利用线上服务能力提高营业额——购物中心可以联合餐饮进行线上外送服务，较有运营统筹能力的开发商，可以联合商场内所有餐饮，以及外送的物料进行统一外送服务，提高整体线上配送的档次和品质，在配送中保证卫生等情况质量，如外包装消毒等，相信可以刺激市民大量消费而非停止消费。

购物中心接下来要思考的是，线下实体店本来这几年就一直就受到电商平台的冲击，现在加上这个“新冠肺炎疫情”，简直是雪上加霜。如何利用线上服务能力提高营业额。只有租户的生意做好，才能让整个购物中心经营下去。

本次疫情的打击，实质也加速了实体商业的变化，购物中心应主动出击，协助商户转型。

目前，购物中心的主力店多以零售为主，强调的是线下提袋率，这无疑是无法拼过电商平台的，经过这场疫情，连“妈妈级”的人群都被迫使用电商平台了，因此转变经营思维，迫在眉睫。如果能转变思维，线下从租赁转变为推广场景的思路，举个例子，门店最好的位置打造成品牌形象店，其线下场景更多是捕抓线下流量，并转化到线上促进销售和品牌粘性，线下门店在未来依然重要，但它是强调品牌调性和形象的体验场景。

不同业态品牌将面临不同的转型，而这次疫情也促使购物中心从被动转化成主动出击，快速对自身业态生态链和品牌关系去调整租赁关系。

赢商网：此次疫情后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？

冼嘉曦：疫情防控时期比较特殊，无法释放消费需求将会在疫情过去后得到释放。但需要注意的是，这次疫情来也将加剧居民对社区商业更大的依赖，未来，商业地产或将围绕社区发展，呈现网点式、多格局的发展方向。随着消费需求演变，未来怎样持续性捕抓消费者诉求，需看购物中心自身的整体调整方向。（如下，增加一个由单核向多点扩散的图）

赢商网：相较于已开业购物中心应对疫情的调整举措，对于计划于2020年开业的购物中心，应如何应对当下局面？您有何建议？

冼嘉曦：凡事有危就有机，疫情当下，短期内预判商业地产招商或许会面临局部困难，但换个角度思考，其实这也是机会点所在，有些品牌退租，使得过去一铺难求的市中心铺位也在这个时间点释放出来。所以我们倒是建议，那些过去一直在找机会进入市中心却没有机会的品牌，可以抓住这波机会，大胆选址合适自己的位置，在市中心占有自己一席位。

当然，像区域边缘一些的商业物业，短期内招商确实压力会增大，需要在招商上采取更加灵活的方式。但疫情带来的不一定全是负面影响，它使更多人更加依赖自己社区周边的综合型商业，所以业主方应该重点去思考如何服务好自己周边的社区居民，把他们的需求截留下来，从而给招商带来信心。

赢商网：您建议政府出台哪些政策与企业共渡难关及刺激经济回温？

冼嘉曦：单纯从商业地产方面来看，政府应该从源头去解决，出台相应利好政策，有几个方面可以去思考一下：

· 整个城市的商业网点规划和布局，需要有很多考量因素。像广州商业较为集中在市中心，应加大边缘社区的改造、布置相应的商业网点，对于已布置的商业网点应进行错位规划。

· 协助企业，特别是中小企业、零售品牌进行转型升级，带动品牌的对外形象、提升品质等，刺激品牌拓展需求。

· 提升城市物流链、智能化系统等服务，做好线上线下结合的服务举措。

只有推动这些举措，商家才有转型的方向和拓展的需求，自然购物中心才能活下去。

赢商网：这次的突发危机给商业地产行业的警示是什么？应该如何增强抗风险的能力？

冼嘉曦：参考03年的SARS随后加速了电商的崛起，这次疫情，除了会加剧人们对线上购物的依赖程度，也会催生其他全新的消费方式。如今疫情对传统实体商业打击很大，但随着5G时代、Z世代的到来，新型业态的催生。接下来商业地产可以关注电竞、黑科技、泛健康、泛娱乐等新兴事物带来的流量口进行挖掘。

经过这次疫情，对于“购物中心”这一说法那真的是要改，现在的购物功能已经绝大部分功能被电商平台所取代，因为，未来的商业更准确地来说是一个生活社交的平台，同时也是商家、品牌、产品展示和推广的平台，因此可以尝试从三大维度增强抗风险能力。

维度一：商业承担的责任和功能。

· 市中心：将主要作为承担品牌形象和推广新产品的商业平台，而不再强调购物；

· 新城区：将作为社区的生活及精神平台，满足社区人群生活的一切需求，包括物质和精神层面。

维度二：“购物中心”建筑形态。如今很多购物中心都是内向偏盒子型的形态，随着疫情爆发后，会发现开放式街区、通风性较好、户外空间较多的“购物中心”，反而能够接纳人流需求。预计未来“购物中心”在建筑形态上会有更多的空间余地，相信泛健康也将是未来一个主要的基调。

维度三：“购物中心”从业态和品牌的选择上，往多元化、弹性空间比较大的业态去考虑，而不是集中在解决纯购物需求或者传统消遣方式如电影院、KTV的方向，“购物中心”未来承担更多的需求应该是社交，而社交也会向多元化发展，更加强调精神层面的消费内容。另外，现在很多零售已经慢慢转型到跨界的方向，或线上线下结合的方向。未来商业地产运营风险的控制，会更多考虑有弹性空间调整的业态方向，使之能适应业态不断迭代。