战疫对话 | 戴德梁行甄士奇：商业地产面临怎样的自我升级和思考？

编者按：

每一次重大疫情，都不仅关乎人类健康与医学，而是对社会经济、社会管理的全盘考验。

2020年2月，新型冠状病毒感染肺炎疫情仍处于防控关键期，中国实体经济去向待明。疫情总会找到自己的解药，危机也将在我们不断自身优化中，变成转机。

在这个探索转机的关键节点，赢商网特别策划《战疫对话》系列访谈，对话那些亲历过“非典”之下商业风云的行业大咖，回溯当年，解读当下，探索疫情过后的商业新出路。

疫情蔓延之下，各行各业都受到了冲击。对于实体零售而言，暂停营业是暂时性的决策，对销售额有一定的影响，尤其是在春节黄金周的叠加效应之下，租金、库存和现金流压力会随着关店的时长增加而风险加大。

在此背景下，赢商网对话戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄士奇。他表示，“短时间内，实体商业遭受到了巨大冲击。但除了生活必需品以外的线上消费，也受到来自于物流不畅、消费需求下降等因素影响。疫情对商业的影响不分实体和线上。”

对于疫情过后，商业地产的新思考该如何延展？甄士奇表示，对于此次新冠病毒疫情之后的长尾思考主要聚焦在三个方面。一是线上商业和实体商业的关系，线上与线下共生，相互依存，互为转化；二是对购物中心个人卫生、公共卫生层面的管理挑战和升级，体现在商场的硬件设施，如空调、洗手间、消毒设备等；第三点则是除了零售商业以外，办公/酒店/住宅的联动，需要抱团取暖，一起推动政策及规章制度出台。

正如甄士奇所说，从另一个角度来看，此次疫情的突发事件也会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点。就像2003年非典之后一样，商业地产会迎来新发展。大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。而食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级，满足消费者对于健康安全要求的新标准。

赢商网：新冠肺炎疫情对实体商业带来怎样的影响？

甄士奇：实体商业肯定是受到了短时间的巨大打击，但是线上消费也受到一定的冲击。线上和线下是相互依存的，它的相互依存都需要公共空间、设备空间、社交空间以及商业空间去展示，所以这次疫情对商业冲击是线上和线下一起的事情，绝对不是东边不亮西边亮的一个概念。

线上消费除了生活必需品以外，其他的任何线上消费也是需要展示和使用场景的。一是线下的消费入口一旦封闭，线上的流量肯定受到影响；二是社交属性缺失后，很多消费也就不必要了。就像大家的玩笑一样，一套睡衣过春节。所以这波疫情的影响不只是对实体商业，线上商业绝对也有影响。

从长远来看，未来商业将不是线上和线下，而是在线与不在线。只要时时处在场景内的就可以时时产生消费。另外，所有的消费都需要终端去展示，如果这个终端现在被封锁掉了，那源头的需求方没有了，供应方自然就会被降低。线上和线下这两个看似针锋相对的经济体，如今越来越证明实际是捆绑在一起，相互依存的。所以，这次受冲击的绝对不只是线下的实体商业，线上的商业也遭受到了一次“寒冬”。

赢商网：疫情过后，您觉得商业运营将会有哪些调整和改变？

甄士奇：这次疫情后续产生的长尾效应是整个社会、包括消费者对公共环境卫生和服务业从业人员卫生管理上的担忧。当疫情解除后，忌惮和疑虑仍在。对于商业运营者来说，商场里的硬件设备，如中央空调、新风系统、洗手间杀菌消毒措施，需要有一些考虑或者是升级调整。

另外落实到商户的层面上，比如说电影院、KTV这种空间密闭型的场所如何做好预警和防护。甚至于自助餐厅以及火锅店开放的小料台，这种开放模式可能全都会被改变掉。未来人们对公共卫生和个人卫生方面的标准会提升，从业人员也要与时俱进提高标准。

我国商业处于快速成长阶段，这种新触发的社会问题或者是公共安全问题其实是给了一次让商业体重新升级的机会，大家可以去思考未来在这个方面该如何做。举个例子来看，非典之后，分餐制开始被消费者接受、很多餐厅也有了公筷、私筷的区分。这次新冠病毒或许将会帮助我们提升和完善服务细节，包括餐饮卫生、商场洗手间消毒设备的便利性，舒适性等方面。

赢商网：从商业地产整体来看，疫情会带来行业的哪些改变？

甄士奇：说到商业地产，我们不能单纯只看零售商业，还要关注一下写字楼、酒店等物业。其实办公楼和商场是一个相辅相成的关系。现在大家在家远程办公，如果工作效率没有降低的话，会不会从而改变办公市场的格局呢？我认为，随着5G技术的应用以及办公软件的简约化、系统化，可能会彻底颠覆“需要一个办公位，一个办公室，一个会议室才能把工作做出来”的模式，从而去影响整个公司的运营和行政管理机制。这样的发展以后可能对整个企业的成本结构、管理结构包括办公环境需求都会有比较大的调整。

而办公模式的调整，也会影响实体商业。假设整个CBD地区现在日均的办公人群大概有40万人，但由于这个结构的改变可能突然减少一半，那些为此提供商业配套的购物中心该怎么办，可以同时容纳几百人就餐的餐厅或者可以容纳二十人开party的房间该怎么办？这些问题都将会纳入到未来的思考当中，办公和商业，商务和商业都是相辅相成的。

赢商网：您觉得社区商业未来会不会有比较大的发展潜力或者机会？

甄士奇：其实，社区商业这四个字会给人比较强的刻板印象。我个人更想把社区商业称之为非核心商业，非核心商业是什么意思？比如说有些商业不在城市中心区，但是其周边也聚集了大量人群，同时这个商业本身的条件也很好，那我觉得是有机会的。未来随着职住一体化的推进，非核心商业，如果它的硬件条件有优势，商场本身设计有长远性考虑的，它的确可以在未来承接一些外溢的消费和一些外溢的商户。但与此同时，其交通的便利性、周边社群的属性与整合营销、“最后一公里”的打通都会成为其重要元素。

赢商网：此次疫情对今年的开业率会有影响吗？

甄士奇：新项目的开业肯定会拖延。由于疫情现状，商户开店计划以及项目工程进展会受到不同程度影响，项目开业肯定会拖延。这是整体性的问题，不是单一项目出现了问题。

赢商网：经过这次疫情之后，商业地产的一些趋势可能会有哪些改变吗？

甄士奇：自我升级的趋势可能会更多一些，商业体将专注于内功的自我修炼。包括前面提到的几个方面，一是线上线下的相互依存；二是个人卫生和公共卫生的管理挑战和升级；第三是除了商业以外，其他房地产兄弟行业的一个互相关联。总结来看，我们需要对商业有一个特别开放的心态，商场是可以体现城市活力的场所。其次，品牌商户、商场硬件软件设备需要做一定的升级调整。另外还需要行业上下游一起联起手来，去制定或者去向政府推动一些新的政策。

赢商网：这次疫情的突发危机，对商业地产有何警示？在风险预防的机制方面该如何做？

甄士奇：如果再碰见类似的群发性病症，要宁可视其大，不要视其小。比如说阶段性的流感，商场其实也可以提供一些消毒和体温检测设备等，消费者是理解的，而且会让大家消费的更放心，停留的时间更长。这个层面上商场作为一个整合能力比较强的平台，没有必要回避，应该更正面的去面对这个危机，并做出一个姿态，去引领商户的革新及消费者需求。

赢商网：您觉得后期对于购物中心在引流方面做一些营销推广活动，有何建议和看法？

甄士奇：实体商业在北京或是一线城市想做个活动是非常难的，需要公关、城管等一系列部门的审批，而且大概率是审批不下来的，但是商业又需要这些营销活动去带动活力。

疫情过去以后，可能复苏比较快的应该是步行街、开放性的商业街等，在这个过程中更需要有一些情怀的东西在里面，比如说一些短时间的表演、小型活动、或者类似国外街头艺人的形式。但是就目前国内的政策情况，这些东西做起来有一定难度。希望政府能在这方面给一些政策的支持，可能会对迅速恢复商业信心、恢复消费能力会起到很大的帮助。