战疫对话|高力国际仲睿旖：疫情或致实体店洗牌 加速存量商业改造计划

编者按：每一次重大疫情，都不仅关乎人类健康与医学，而是对社会经济、社会管理的全盘考验。

2020年2月，新型冠状病毒感染肺炎疫情仍处于防控关键期，中国实体经济去向待明。疫情总会找到自己的解药，危机也将在我们不断自身优化中，变成转机。

在这个探索转机的关键节点，赢商网特别策划《战疫对话》系列访谈，对话那些亲历过“非典”之下商业风云的行业大咖，回溯当年，解读当下，探索疫情过后的商业新出路。

谁都没有料到，这场疫情会影响如此之大：全国多个购物中心响应政府号召暂停经营或缩短营业时间，影院、KTV等娱乐业态直接闭店，餐饮业或闭店或选择外卖自救，民生必需品的超市则纷纷推出无接触配送......

在高力国际华东区零售房地产服务董事仲睿旖看来，相较2003年春天的“非典”，此次新型冠状病毒无论是从地域影响还是对商业的冲击都更大，这一特殊时期，于商业地产行业而言，尽管不少开发商出台了租金减免举措，但其同时也是遭受损失的一方，“对于租户和业主方而言，更重要的是如何产生业绩”。

除了客流与销售影响外，此次疫情还将对购物中心产生怎样的影响？“品牌租户在此次疫情中受到的影响将会传递到购物中心品牌调整的层面，会出现实体店铺洗牌，甚至还有可能借此加速各种商业存量改造的计划”。

尽管局势好转尚未有明确的时间点，但仲睿旖预计疫情结束后，会有快闪店、促销特卖的需求，“商业运营商可以提前准备”。

赢商网：疫情之下，购物中心除了减免租金、调整营业时间，还可以联合租户做哪些应急措施？

仲睿旖：减免租金只是在非常时期为了降低商户损失的短期方法，业主方在这次疫情中也同样遭受损失，对于租户和业主方而言更重要的是在特殊时期如何产生业绩。

现阶段，首先是做好消毒防疫工作，保证商家及消费者的安全，体现商场运营管理的专业性，增强对商场的信心；餐饮业主要以外卖为主，商场可配合复工，为写字楼办公人群提供午餐无接触外送等措施；积极打通线上渠道，与零售商户合作进行线上销售；适当的推广，吸收新会员，维护老会员......

总结来说就是“立人设，打配合，勤吸粉”。

此外，预计疫情结束后，会有快闪店、促销特卖的需求，商业运营商可以提前准备。

赢商网：新型冠状病毒感染肺炎疫情对实体商业带来怎样的影响？与“非典”时期有何不同？

仲睿旖：2003年，从外部环境看，中国刚加入WTO，整体经济势头强劲，外部条件和民众信心呈现都比较良性；内部看，而第三产业尚未完全形成经济主导地位，相对来讲，对整体经济的影响比较局限。尽管商业也受到重创，但因为整体经济动力没有严重衰减，故复苏的速度也相对较快。

而这次新冠病毒，有全球性的经济寒冬、香港局势、中美贸易摩擦的影响，经济动力下降，另外，第三产业已成为国家经济主力，商业的困局对整体经济的打击也更大。2003年“非典”后迅速复苏状态是否重现尚无法确定，但目前来看市场呈现出的悲观情绪较“非典”要多。

从目前的市场反馈来看，新冠病毒的影响与“非典”时期相比，无论是地域影响范围，还是对商业的冲击都更大，经济损失也更大，主要体现在以下几个方面：

从时间维度来看，“非典”最严重时间是4月到6月，本次新冠从1月下旬开始，直接影响商业旺季春节的销售，包括即将到来的情人节，根据统计数据2019年春节期间，全国零售和餐饮企业实现销售额超过1万亿元，而今年春节消费大幅下降。

相比2003年国内商业仍以传统百货、商业街为主的构成不同，它的业主大部分为实力雄厚国企或连锁企业，与商户又是扣点联营形式合作，还有部分会员卡消费，商家和业主的压力相对较小；本次新冠病毒发生在商业已经转型到购物中心时代，业态也更为丰富，受影响的商家业态更广，损失部分包含了房租、人工、成本等各方面；另一方面，“非典”时，商家销售渠道单一，“非典”后线上购物才开始兴起，而本次新冠疫情期间，很多商家通过线上销售、外卖等方式挽回部分损失。

2003年，除了重点城市商业停业外，大部分城市的商业都还正常运营，但此次新冠病毒，全国将近有一半商场关门，开业商场也基本都缩短了营业时间；本次新冠病毒爆发后，很多商业业主都出台了相关的租金减免政策和运营措施，扶持商户，这也是与“非典”时期的差别。

赢商网：除了客流与销售额，您认为疫情对购物中心还会产生哪些长远影响？

仲睿旖：推动购物中心的转型，加快线上平台的打造；加强购物中心日常卫生消毒，开发更多营销模式，比如打造KOL、直播等；在商户选择上，一些刚需业态，比如生鲜超市，将会受到重视。

租户受到的影响会很快传递到购物中心品牌调整的层面，会出现实体店铺洗牌，甚至还有可能借此加速各种商业存量改造的计划。

赢商网：您预测此次疫情对商业的影响会持续到什么时候？

仲睿旖：如果2月疫情能得到有效控制，可能4、5月市场会好转，但整体呈现商业复苏局面可能要到第三、四季度，也取决于“十一”长假之前政府、商场及品牌各自的作为。

赢商网：此次疫情后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？

仲睿旖：疫情影响相对还是短期的，但是可以看到，此次疫情中相较核心商圈的商业，社区商业的客流、销售额下降幅度都相对较小，且因为定位更精准、体量规模相对小，管理和运营难度相对大型购物中心更低，将受到更多关注。

赢商网：针对此次疫情的影响，您认为政府出台什么政策比较有效？

仲睿旖：目前中央及各地方政府已经出台了一系列相关政策，包括税收减免、租金减免、社保减免和延期支付、发放贷款等扶持政策来帮助受到疫情影响的企业。

希望在疫情控制后，政府可以根据受影响情况，对不同行业进行政策细化，真正落实到企业中；对于在此次疫情中同样也遭受损失的商业项目业主方，它也需要减轻负担，此外，鼓励商业项目及商家发展线上、商圈的智能化发展等，这些也会帮助市场回复正常。

另外，保持资本市场对实体商业的兴趣和活力，适当可以放低准入，但必须有效监控。

赢商网：这次突发危机给商业地产行业的警示是什么？平时应该如何增强抗风险能力？

仲睿旖：其实本次疫情属于突发小概率事件，商业目前的困局主要是由于消费者避免传染减少外出导致，所以很难去和警示及增加抗风险能力联系。

但从这次疫情对商业地产行业的影响中，我们也可以有一些总结，如：

很长一段时间，商业地产更关注大体量，全业态的综合性购物中心，更重视项目的投资回报，收益提升，此次疫情，让行业可以有时间回归初心，发现产品的打磨、项目的日常运营管理、线上线下的互动、与商户及消费者关系的维护也十分重要；

部分商业地产开发商已经开始成立专项基金，应对突发事件；

本次疫情，受影响更大的是娱乐、体验、健身、培训教育、餐饮行业，而目前很多商场这些业态总和达到一半以上，未来在做业态配比和招商时也需要考虑如何更为合理的规划；

整个春节期间，超市业态的销售逆势上涨，也让一部分原来只在线上购买日常生活用品、食品的年轻客群回归线下，如果传统超市能够借机做好线上线下的联结，可能会是一个转型的契机。