战疫对话 |环球港前总经理范唯鸣：商业地产人应常怀敬畏之心

编者按：每一次重大疫情，都不仅关乎人类健康与医学，而是对社会经济、社会管理的全盘考验。

2020年2月，新型冠状病毒感染肺炎疫情仍处于防控关键期，中国实体经济去向待明。疫情总会找到自己的解药，危机也将在我们不断自身优化中，变成转机。

在这个探索转机的关键节点，赢商网特别策划《战疫对话》系列访谈，对话那些亲历过“非典”之下商业风云的行业大咖，回溯当年，解读当下，探索疫情过后的商业新出路。

如同十七年前SARS对当时的商业造成的悲剧，今日，商业地产同样是这场看不见硝烟的“战疫”中的最大“受害者”之一。

面对疫情，如今的商场，特别是经营者，也采取了与当年类似的举措，如：对商场公共区域加强了消毒防疫、对租户实行减、免租金政策等，以期最大限度地降低租户受到的影响和减低对社会的冲击。。

不过，相较于十七年前，这次“新冠”疫情的波及面更广，影响程度更烈。如何自救、复苏，成了整个行业的头等大事和议事主题，对此，赢才商学院合作讲师、环球港前总经理范唯鸣以自身在非典时期的经历，提出了他的看法与建议。

同样的“灾难”，十倍增长的影响

“这次疫情对实体商业的影响要比非典时期大得多，可以说，影响程度是当年的十倍有余”，范唯鸣直言道。

之所以给出这样的结论，范唯鸣给出了三个方面的对比：

首先是对全国的影响程度。非典与此次“新冠”疫情，最先发现的地方分别为广东和武汉，后者受影响的人数明显高于前者，导致国家做出的反应程度和采取的防控措施，也远远高于当时。

其次，从对商业影响的层面来看，非典时期，严格意义上受直接影响的是餐饮，相对而言零售受影响的程度较小。今年的疫情，直接受打击的则是电影院、餐饮、教培等需要人群集聚且体验性很强的业态，加上商场的客流量急剧下降，波及到了商场内其他的业态，受影响面就更宽。

最后，与目前商业地产的发展趋势直接关联。如今的购物中心强调社交功能和体验，而此次疫情最大的限制便是人群不能聚集，与购物中心的平台属性产生冲突，导致购物中心丧失了大部分功能。

消毒、减免租金外，同甘共苦很重要

入口测量体温、公共区域消毒、减免商户租金……自疫情严重以来，全国各地的购物中心先后开展了一系列举措，保障场地内的安全和商户的利益。

范唯鸣告诉赢商网，非典时期，同样进行了公共区域消毒、减免商户租金这两件事情，略微不同的是，非典时期免租的对象主要是餐饮业态，这次免租的范围明显扩大了，还动用了减租和缓交等手段。

另外，非典发生的时期的平均气温比这次疫情来的时候高，逐渐开始使用冷空调，所以空调系统的消毒使之不能成为病毒传播的途径，也是当时强调的一个重点。“现在的体验业态强调商场氛围，通过空调系统制造香氛，但似乎忘记了除尘，忘记了在长时间使用后的消毒，这是值得警惕的”。

此次疫情，无论是对商业地产运营商，还是品牌商家而言，最直接的影响莫过于现金流的冲击，西贝发信称现金流撑不过3个月、老乡鸡内部估计损失5亿等，无疑加剧了行业的恐慌。但同时，对租户实行减免租金政策的购物中心经营方，同样面临巨大的财务压力。

对此，范唯鸣强调品牌商家应该和商业地产运营方相互体谅、同心协力度过难关，过分强调某一个侧面都是不对的。

具体而言，在疫情爆发时，商家经营受到冲击，商业地产运营方经济实力更为雄厚，应该挺身而出，这是担当一份社会责任，如果持续时间很长，后期可以采取租金缓交的方式。待到疫情结束，商业迎来复苏或者爆发性增长，品牌商家再进行补交，体现同甘共苦的精神。

双线发展、服务人性化将成趋势

疫情期间，门店关闭、人流骤减、消费低迷等成为常态，许多餐饮企业的员工留守家中待业，而盒马不仅“租借”了云海肴、青年餐厅的员工，还向全国开放3万个岗位，“共享员工”成为特殊时期的一个合作亮点

相较于线下实体商业受到的冲击，盒马鲜生的这种本来就是线上线下双线发展的模式，除了在平日经营上，可以起到相互补充的作用，特殊时期，反而带来相当的现金流，因而生存度明显高于单纯线下品牌。这或许给品牌商家启示，接下来的发展营销策略上，不会只发展线下。

当然，此次疫情之后，商业地产市场发生的变化远不止于此。

在范唯鸣看来，购物中心发展的趋势代表了主要消费人群的诉求，因此，疫情不会对其造成根本性的改变，但会有细微的变化。以餐饮为例，本身是带动客流的业态，此次大受打击后，会更加注重堂吃的卫生，同时半成品将更加丰富，持续供应的时间会更长，而不是以前仅限于春节前后。

同样值得重视的是购物中心本身的卫生环境。

范唯鸣坚信，这次经过这次疫情，商场的服务将更加人性化、高标准化，比如，商场的公共洗手间坐便器，增加卫洗丽功能，提高卫生标准和顾客的舒适度，毕竟说到底这是一次公共卫生事件，根源就在于卫生。只有将服务做到更加人性化，才会提高消费者的购物体验和商场的口碑。

警钟长鸣，常怀敬畏之心

覆巢之下，焉有完卵？

此次突发危机，不仅冲击了各行各业，还直接考验了企业的抗风险能力，进一步验证了危机意识的重要性。

危机意识同样是范唯鸣认为的首要警示，他认为，危机意识一直要有，除了公共疫情外，企业由于自身问题出现重大危机，同样是毁灭性的打击，例如，发展是重质量还是只是在数量的道上狂奔。因此，需要量入为出，达到一定的数量有一定的话语权之后，寻求质量的提高和现金流的健康才是正道。

于商业地产而言，目前购物中心的餐饮业态的配比在不断上升，而此次疫情之下，餐饮比例越高，受影响越大，因此购物中心的业态配比应保持在相对健康的状态，运营者要仔细研究业态配比的度。

不仅如此，商业地产经营者还应该在如何服务商家和顾客上花费更多的精力。对于顾客，服务应该是全方位的，不只是提供商品和氛围，空调系统、洗手间、电梯等公共区域的卫生问题，应该一直保持健康状态，而不是疫情结束，又不加重视。

“经营商场要常怀敬畏之心。市场经济下，敬畏市场，尊重市场的客观规律，知道如何适应消费者的消费需求和体验诉求；敬畏商家，了解品牌经营的客观规律和服务内涵，与商家共同发展；敬畏员工，知道任何时候尊重员工的首创精神和他们的工作贡献，为他们创造更大的舞台。”。