新鸿基2019中期成绩：香港零售重创，租金增长力放缓至3%

2月27日，新鸿基地产发布2019年度中期业绩报告。

先看综合情况：

· 物业销售额约216亿港元，同比增长47.9%；

· 可拨归公司股东溢利为154.9亿港元，同比下降24.32%；

· 总租金收入达127.13亿港元，按年上涨3%；

· 净租金收入为96.69亿港元，按年上涨2%；

· 内地投资物业租金收入达21.68亿元，按年上涨7%；

· 香港投资物业租金收入为99.41亿港元，收入升幅放缓至3%。

风暴中心香港，零售重创

不得不提，2019年下半年，一起因“修例风波”而起香港暴乱事件，搅乱了香港零售市场长达半年之久。香港零售管理协会主席谢邱安仪称之为：香港零售业正经历“超级寒冬期”。

新鸿基地产亦在公告中多次表示，香港社会事件、中美贸易摩擦等不确定因素影响下，租户零售额大跌，零售租金有下调压力，集团面临着租户续租及新租租金的短期压力。压力”、“挑战”等词汇在这份报告中便提及了5、6次。

虽说风暴之下，新鸿基地产在香港的投资物业租金仍然稳中有升，但同比增幅已有明显放缓走势。

“回顾期内，集团多元化物业投资组合整体出租率约93%，连同合作发展项目带来的收入，集团在香港总租金收入升幅放缓至3%至99.41亿港元。”

而租金上涨，主要得益于新开业的商业项目带来的租金收益。

· 位于港铁南昌站上盖的V Walk，2019年7月开业，项目楼面约30万平方呎，接近满租，主要服务于周边居民。

· 另一项目是位于港岛北角海璇珠海项目的商场部分北角汇正分阶段开业，其中主力店日式生活超级市场一田已开张迎客，深受消费者欢迎。

也正因风暴，新鸿基地产回溯过往40年经历风云：80年代前途信心危机、97年亚洲金融风暴、03年非典、08年环球金融海啸……“过往大大小小的考验，都能一一克服，并且在逆境中修炼自强。”

一如过往风暴中加持发展物业，亚洲金融风暴时期打造香港IFC二期；2000年科技泡沫爆破后，打造香港环球贸易广场ICC；非典期间又打造上海IFC……

暴乱风暴中的2019年，新鸿基地产亦在11月，拿下香港史上最贵地王。

公告中介绍，该项目位于香港高铁西九龙总站、西九发展计划的中心，总楼面面积达316万平方呎，计划打造国际级写字楼兼零售地标的大型商业综合体，未来会与环球贸易广场、两间五星级酒店以及正发展成为世界级文化中心的西九龙文化区，发挥协同效应，成为香港下一个重要的商业枢纽。

加上“地王”，新鸿基地产在香港土地储备已达5890万平方呎，其中约2580万平方呎为发展中物业，而约3310万平方呎已落成的物业中，绝大部分是作为长线投资。

内地租金收入稳步上涨

而拍下香港最贵地王的3个月前，即2019年8月，新鸿基还联合平安集团壕掷132.6亿，摘得位于杭州钱江新城中央商务区的“绝版巨无霸宝地”，总楼面合计约900万平方呎，新鸿基与平安各占一半，规划打造一座综合地标，囊括写字楼、商场、住宅和酒店。

截至12月31日，新鸿基在内地的土地储备合计6970万平方呎，其中约5510万平方呎为发展中物业，其中超过50%为可出售的住宅，余下1460万平方呎中大部分为已落成的物业投资项目。

这批已落成的投资物业，在2019下半年，为新鸿基地产带来了21.68亿元租金收益，按年上涨7%。

对于各个项目在过去半年的表现，新鸿基地产在公告中一笔带过：

· 上海国金中心商场租金稳健增长。

· 上海环贸IAPM将进一步加强引领潮流的商场形象，品牌组合更多样化，引进受欢迎的餐饮品牌。

· 北京NTP新城广场自2019年7月开业后，维持高出租率。

· 北京APM将进行外墙翻新工程，拔高定位。

· 在广州，天汇广场igc与天环有更多旗舰店开业，整体出租率提高。

至于未来将成为新鸿基内地增长力的上海ITC和南京国金中心，集团在公告中亦点明当前发展进度：

上海ITC综合项目总楼面面积达760万平方呎，其中第一期商场约34万平方呎，已于2019年12月试业，接近满租。

项目以时尚尊贵为定位，云集世界顶尖豪华品牌，大部分是首次进驻内地，商场设有餐厅美食和户外园艺空间，为蓬勃发展的徐汇区零售带来新面貌，也进一步提升了项目自带的写字楼的租务竞争力。

另外，ITC二期约4.3万平方呎零售楼面已全部租出，计划2020年开业。

余下期数中，220米高甲级写字楼计划2021年底前落成，370米摩天大楼、250万平方呎豪华商场，则计划于2023年底前建完。

位于南京河西中央商务区的南京国金中心，总楼面月340万平方呎，目前一期租户陆续迁入，二期计划2020年落成，正进行室内装修阶段。其中200万平方呎属于写字楼，吸引了知名跨国公司进驻；二期商场部分楼面超过100万平方呎，亦将打造为高端购物中心。