太古地产2019年租金收入仅增1.27% 零售冰火两重天

几天前，成都远洋太古里商场基本恢复营业，这对太古地产来说，是疫情肆虐以来为数不多的好消息之一。

依旧是3月中旬，太古地产的业绩会如期而至。只是今年因为新冠疫情，这场业绩会在线上举行，出席的管理层包括太古公司及太古地产主席施铭伦、太古公司财务董事刘美璇及太古地产行政总裁白德利。

3月12日中午，太古地产发布2019年度业绩报告。期内，太古地产实现营业收入142.22亿港元，同比减少3%，股东应占综合溢利为港币134.43亿元，同比减少53.1%。

撇除投资物业估值变动后，2019年太古地产的股东应占基本溢利241.3亿港元，同比增加138%；股东应占经常性基本溢利（不包括出售投资物业权益的溢利）76.33亿港元，同比增1%。

事实上，太古地产的股东基本溢利能够获得超一倍的增长，最大的原因是通过香港办公楼等资产出售产生了绝大部分溢利。此外，经常性基本溢利的增幅主要反映中国内地物业投资的基本溢利上升。

在介绍完太古业绩表现后，便进入管理层问答环节，而提问最先围绕着疫情的影响展开，市场还尤为关注这家英资老牌房企对未来发展商业地产的态度和计划。

“目前业务都已经开始复苏了，但这个复苏会有多快，现在还言之过早。”太古地产管理层在业绩会的提问环节中如是回应。

值得一提的是，过去的这一年，太古地产在内地的零售市场取得较好的成绩，管理层不止一次用“强劲增长”来形容。但另一方面，香港的情况却不甚乐观。

太古地产管理层首先坦诚，虽然办公楼业务有所增长，但疫情对香港的零售和酒店都受到重大打击。对中国内地则持谨慎乐观的态度，并预计近期会有好的恢复迹象。

“对香港我们稍微没有那么乐观，因为这个情形已经持续9个多月，非常黯淡。但长期来讲，我们对于香港和内地都是一样有信心的。”太古地产管理层表示。

零售冰火两重天

业绩报告显示，2019年，太古地产来自物业投资的经常性基本溢利增长3%，租金收入总额为122.71亿港元，同比仅增长1.27%。

其中，太古地产在香港零售物业的应占租金收入总额合共25.39亿港元，同比减少10.47%，而来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长8%至33.52亿港元。

若按季度的情况对比会明显发现，香港与内地零售物业销售额表现出冰火两重天，香港太古广场的销售额同比下滑最大至16.8%，而上海兴业太古汇的销售额同比增幅最高至72.6%，香港与内地发展之间逐渐形成差距。

太古地产在报告中称，香港零售物业租金收入出现下滑主要由于向受香港社会事件不利影响的租户提供租金支援。撇除租金支援，香港零售物业的租金收入总额较2018年下跌2%。

太古地产也表示，香港整体零售销售额下降反映市场经营困难。游客减少、本地消费者的花费亦转弱。为维持出租率及帮助租户，太古地产已按个别情况提供特定期限的租金支援。

今年是太古集团在港发展的150周年，也是进入内地发展的第19个年头，但对太古地产而言，这都是不可忘记的一年。

业绩会上，太古地产管理层并不否认今年还会继续出售非核心资产，“出售非核心资产是我们资金的主要来源，出售获取的资金会重新进行投资。但目前还没有立即的出售资产计划，2020年有足够的资金启动将要出台的项目。”

观点地产新媒体了解，2019年太古地产完成出售香港太古城的两座办公楼的全部权益以及香港英皇道办公楼的50%权益。

期内，太古地产在香港已落成的零售物业组合总楼面面积为316.28万平方呎，分别为太古广场、太古城和东荟城。除了持有20%权益的东荟城外，其余物业均由太古地产全资持有。

在内地方面，太古地产已落成的零售物业组合总楼面面积为632.82万平方呎，其中应占权益为450万平方呎，包括持100%权益的北京三里屯太古里和广州汇坊、持97%权益的广州太古汇，及分别持50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里和上海兴业太古汇。

另外，管理层也表示，去年收购的上海前滩太古里项目预计在今年稍后落成，三里屯的扩建部分也会在今年第三季度启动出台。

住宅业务提速

除了做持有型的商业地产项目，去年在住宅项目上，太古地产没少下功夫。

据观点地产新媒体统计，2019年，太古地产先后收购雅加达住宅项目50%权益、香港柴湾地皮80%权益（预期发展住宅项目）以及香港黄竹坑住宅项目25%权益，总楼面面积达到247.2万平方呎。

此外，太古地产在新加坡的第一个住宅项目落成并可出售。业绩会上管理层还对越南多加赞赏，表示会掌握机会布局。但在中国内地，太古地产迟迟未有真正意义上的住宅项目落子。

据了解，太古地产在中国内地已落成的住宅物业组合包括广州太古汇文华东方酒店的24个服务式住宅单位、成都远洋太古里博舍的42个服务式住宅单位及上海兴业太古汇的102个镛舍服务式住宅单位，总楼面面积31.16万平方米呎。

被问及何时会在大湾区有项目时，太古地产管理层回答称，对大湾区的发展有“雄心”，目前在大湾区的广州和香港有业务，未来业务也会进一步发展到其他城市。

至于去年提及在深圳设立办公室和团队，目前太古地产正在寻找合适的机会和资产进行投资，希望可以在大湾区做更多业务的布局。

事实上，这几年想要在大湾区分得一杯羹的房企不在少数。除了本地及头部房企外，港资新鸿基、新世界中国、嘉里置业等都已在“抢滩”深圳市场，这对太古地产来说既是考验，也是一场机会与时间的博弈。

同时对于香港住宅市场的展望，太古地产表示会有小的调整，但中长期来看，对香港的住宅市场还是比较乐观。

管理层分析道，香港住宅市场的需求紧张，供应有限。同时从中长远的眼光看，太古在香港的土地储备正在逐步增强，会紧紧立足于香港的住宅市场。