川系房企领地集团赴港上市 净资产负债率高达140%

IPO早知道 苍穹
摘要:川系房企领地集团赴港上市,建银国际担任独家保荐人。2019年,领地集团的净资产负债比率高达1.4倍,相较来两年前的0.6倍足足翻倍。

在“房住不炒”、稳字当头的大背景下,各家房企都在探寻谨慎的“活下去”,融资渠道更广无疑具备更多筹码。继金辉控股、上坤地产递交招股书之后,又一家房企向港交所发起冲刺。

IPO早知道获悉,领地控股集团有限公司(简称“领地集团”)已于4月9日向港交所递交招股说明书,建银国际担任独家保荐人。

鉴于房企赴港IPO并不总是一帆风顺,如奥山控股、海伦堡已两次折戟,万创国际则四次申请均告失败。企业资质决定上市成败,那么领地集团是否具备冲击资本市场的实力?

全国化有待商榷

领地集团于1999年从四川起步,现已成为一家全国性综合房地产开发商,主要为改善居住环境的客户提供优质住宅物业,也发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及营运酒店。目前,领地集团开发出兰台系、天字系、颐居文旅系、凯旋系、观字系及中心系六大产品系列。

历经20年的发展,领地集团已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局,项目分布于全国20多个城市。截至2020年2月29日,领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目,其中74个项目由附属公司负责,16个项目由合营企业及联营企业负责;涉及总土地储备为1331.45万平方米,包括未售可售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发总建筑面积555.78万平方米。

领地集团附属公司项目(资料来源:招股书)

根据中国房地产TOP10研究组资料,按综合实力计,领地集团自2017年连续四年获选为[中国房地产百强企业],并于2020年排名第72位;按品牌价值计,其自2017年连续三年入选[中国西部房地产公司品牌价值TOP10],于2017年、2018年及2019年分别排名第四、第二及第二。

尽管领地集团自2006年即开启全国化的征程,这一年其将业务拓展至广东省。现时来看,领地集团的全国化布局并不彻底,区域偏向依旧很明显。

从项目分布来看,领地集团位于成渝经济带及四川省的项目数为58个,占总项目数的64%,其中四川省独占57个项目,京津冀、华中、粤港澳等核心区域项目数均在个位数,分别为4个、9个及8个;从土储分布来看,成渝经济带及四川省开发中建筑面积549.6万平方米,日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米,两项合计占总土储的比例逾70%。

项目主要位于四川省,意味着领地集团的业务及前景高度依赖该地房地产市场的表现,这将面临很高的集中风险。正如领地集团在招股书所披露,一旦当地经济严重下滑、政策更为苛刻,公司的业务、经营业绩及财务状况将受到重大不利影响。

财务指标多处预警

再来看领地集团的经营情况,貌似也不是那么稳健,多个指标向着不利方向发展。

过往三年领地集团收益从2017年的53.39亿元增加至2019年的75.68亿元,复合年化增长率达到19%,领先于全国商品房销售增长。但需看到,2018年有个小插曲,该年领地集团仅录得收入45.14亿元,较上年降低18%。营收的不稳定也反映在利润上,2017-2019年领地集团取得的利润金额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

进一步观察可发现,2019年逾三分之二的收益增长却只带来0.23亿元的利润增长,中间的原因就在于领地集团的净利润率在逐年下降。据悉,领地集团的净利率已由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%,2019年再度下滑至8.9%。领地集团对此得解释是,由于开发中物业大幅增加,但大部分物业尚未完成故未向客户交付。

领地集团主要财务比率(资料来源:招股书)

而根据亿翰智库的研究,2019年房企平均净利润率为16.39%,较2018年的16.73%下滑0.44个百分点。以此比较,领地集团盈利能力一直跑输行业平均,2019年的净利润率甚至只有行业的54%。

规模和杠杆,历来是房地产不可调和的矛盾,领地地产选择了后者。因为不断地借贷拓展,2019年领地集团的净资产负债比率高达1.4倍,相较来两年前的0.6倍足足翻倍。而在2019年,全国百强房企资产负债率均值为78.7%,领地集团风险明显偏高。

领地集团现金流情况(资料来源:招股书)

更为不利的是,杠杆率还有进一步上升的趋势,从经营现金流量中可见一斑。通常,经营现金流量为正,企业能够通过自身运营回血,并不需要过多的借贷。但领地集团已连续三年录得经营现金流净额为负,其中2019年现金净流出31.12亿元。

综合来看,领地集团业务过于集中,且经营业绩不并完善,冲刺港股或存在一定考验。但于领地而言,上市确是疏解其当前困境一条不错的途径。

阅读全文
原标题:川系房企领地集团赴港上市 净资产负债率高达140%
返回首页
×