越秀房托林德良:商场客流与销售额已恢复80%以上

赢商网 黎韦韦
摘要:恰逢国内公募REITs正在启航,通过走近越秀房托,我们来看看REITs“前辈”的疫后防御力,对于普通商业地产公司,又有哪些参考和借鉴。

  不可重启的商业大环境,却可以追梦的力量将它重构。第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列,聚焦商业追梦人,探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。

6月22日,见到林德良的时候,他西装笔挺,身处广州33℃烈日下,为“秀潮·再生,致敬2020”高端定制服装秀站台。这是国际著名服装设计师计文波与越秀旗下区块链营销平台——悦享会的“6大管家”跨界合作内容之一,颇受林德良的重视。

采访当日,他工作行程满满,我们见缝插针“抢了”一小时。而在长达一天的追踪里,我们也得以窥探越秀当下的工作着力点。

历经疫情难关,以租金收入为底层资产回报的越秀房托突然顿悟,“我们不能单单做一个简单的物理空间出租,未来租金收入占比可能会越来越少,当占比从现在的90%多下降到70%,我们就很成功了,另外30%要通过平台创造。”

疫情后,寻找新的增长点,是每个渴望实现长远发展企业的当务之急。这需要一点灵感、一点契机,和一份前瞻的目光。而目前,林德良把通关未来的新钥匙,关注在悦享会,一个打通写字楼服务、酒店预订和商场电商、专注于服务写字楼CBD人群的类OTA小程序上。

潜在的新增长点,并未能纾解眼前的郁结。越秀房托今年股价有所下降,作为上市房产信托基金的掌舵人,林德良的担子并不轻松。

“(REITs)又不是我们跌,大家跌、全球都跌。”但面对我们一个个刁钻问题,他显得气定神闲,尤其在面对现金流压力的疑问上,一句“我们钱很多的”略带土豪式回应,更是让人对这支全球首个投资中国内地物业的REITs基金愈加好奇。

淡定幽默,是林德良多次穿越经济周期的坦然,也是越秀房托作为房地产信托上市企业,独特底层资产给予的底气。

恰逢国内公募REITs正在启航,通过走近越秀房托,我们来看看REITs“前辈”的疫后防御力,对于普通商业地产公司,又有哪些参考和借鉴。

01

商务型物业的私域流量圈和抗风险力

“你有亲自上场带货吗?”

直播带货火了,总裁带货更具话题。林德良笑着回应,年初已把家里的房间改造成直播间。

“这是要抢直播网红饭碗的节奏?”

“不不,我是直播开免费课程,做公益。”对比当下火热的直播电商,林德良的个人直播秀更多是开设线上资产管理课程,而对于购物中心电商模式,他有别样的思考。

“大家说的带货,更多是在客和货之间,但人、货、场还需要精准定位。”林德良判断,购物中心未来将是趋向区块链营销模式即瞄准私域流量,这对于专注服务写字楼客群的越秀房托来说,尤为适合。

目前,越秀房托资产包涵盖8座物业,除了白马大厦是专业市场,其他均是商务型物业(写字楼、写字楼配套商场、酒店公寓等),3大零售商场国金天地、VT101维多利广场、武汉星汇维港购物中心均是体量不超5万㎡的商务型商场,换言之,写字楼客群是越秀房托旗下购物中心消费的主要“金主”,这是相当精准的私域流量。

“基于上班一族的基础消费习惯,我们的租户、商户给他们提供更精准的服务内容,这就是很好的区块链营销体系。”

写字楼客群稳定,需求精准,与其漫天撒网,不如深耕CBD商圈的私域流量更有效率,这也为越秀商业疫后重点发力私域共享平台埋下伏笔。“我们很懂得写字楼的人要什么,我们擅长做这些”,林德良总结。

受到疫情影响,全球REITs股价均遭遇下跌风暴,越秀房托也不例外。林德良表示,疫情是暂时性和一次性的,关键是要看成长性和看未来。

“REITs产品最基本是要看基础资产,即基础资产的资产在哪里?林德良强调,“写字楼是容易穿越经济周期的产品,越秀房托基础资产几乎都是地铁上盖的地标物业,所以抗风险能力很好。”

02

一笔算得过来的业绩交代

优质的写字楼资产,为越秀房托筑起了两道护城河。

一是旗下商场的经营恢复。

作为商务型商场,随着写字楼复工,客群自然回归,目前越秀房托购物中心整体客流和销售额均恢复至80%以上。“之前商户喊着要减租,现在生意回来了,他们都不好意思喊了”,林德良笑言。

二是更能吸纳实力雄厚的大租户,沉淀大量现金流。

疫情凸显了现金流的可贵,不少项目和品牌均出现了现金流拮据难题,而林德良口中的越秀房托暂时没有这方面烦恼。

林德良表情轻松:“我们钱很多的,仅写字楼就有5亿押金在手,不会有现金流压力”。这个数字与去年越秀房托5.6亿元的物业经营总开支相当。同时,大租户经营韧性更好,签约期长、交租力强,写字楼收入和空置率均相对稳定。

为零售商场输血、自身收入稳定,这是越秀房托青睐以写字楼为C位,组合资产的原因,也是林德良强调越秀房托是“防御型产品”的根本。

但充裕的现金流,仍未能消去我们对越秀房托今年业绩交代的疑问,毕竟疫情期间,越秀房托免租金额达9000万元,数目不小。

林德良逐步拆解数字,“对于基金而言,租金减免并不单一纳入今年的报表中,而是按照剩余合同期摊销,有所递延”。同时,政府税收优惠(广州市减免一季度房产税、武汉减免上半年房产税),也抵消了部分免租额度。

另外,为了应对疫情冲击,全球央行集体“放水”,降息成主旋律,反映港元借贷成本的Hibor(香港银行同业间拆借利率)跌至近年低位。

“减息对REITs产品特别好”,林德良举例,“利率下降10个基点,我们就省了580万,下降100个基点,就省了5800万。”

如林德良所言,去年越秀房托总银行借贷及票据金额为142.5亿元,付息成本率约为3.82%,若利率下降10%,能直接省掉5000多万利息,这部分金额若用于分派,将为分派率值带来3%左右的数值增加(直接相加,非增幅)。

分派率是反映REITs分红能力的重要指标,香港上市REITs的平均分派收益率在6.5%-7.5%之间,去年越秀房托的分派收益率为5.14%,综合收益率超10%。

疫情以来,越秀房托的分派率反而上升了,“目前我们的分派率在7%以上”,林德良补充,“因为股价下跌了”,所以评价REITs的投资表现时,一般是结合分派率与股价变动考核综合收益。

面对今年下跌的股价,他亦未乱阵脚:“受到疫情冲击,包括香港的整个股票市场影响也较大,越秀房托属于防御性产品,购买者都是比较大的社保基金和保险基金,加上减息利好,相信股价很快会升回来。”在税收优惠和利率环境下降的利好下,林德良相信,越秀房托今年还是能有一个较好的业绩交代。

掌舵者的信心是企业的精神支柱,但仰望星空,仍需脚踏实地。全球经济进入下行区间,加上国内疫情尚未结束,林德良也承认,今年企业的经营基本面确实会受到一定影响,“我经常跟同事开玩笑,为什么现在6月了,还给我看3月的经营报表?”

“大家都差。”

“但我们要做得更好。”

03

“岁月静好”背后的掌舵能力

为了“做得更好”,越秀今年动作频频。

线上区块链营销平台“悦享会”是越秀今年的重头戏之一,其主要是为进驻写字楼提供政务、金融、环保等6大企业定制服务,并同时包含了“置业租赁、行家臻选”2大平台功能。林德良称,这是全新的区块链营销模式,通过去中介化、以大数据为CBD客群提供精准服务。

“疫情后我们最大的变化是不止出租物理空间,还同时出租悦享会平台”,林德良寄望,未来越秀30%收入贡献自悦享会。在采访现场,我们也看到他卖力“带货”的痕迹,“相对于其他OTA平台20多个扣点,悦享会只收3%的平台费”。

找寻新的业绩增长点外,越秀房托的资产包优化计划也在进行当中。

作为基金公司,林德良表示,越秀房托在运营项目时更关注如何实现资产价值最大化。越秀房托每年均会拿出大约3500万资金用于资产改造升级,今年的改造重点集中于写字楼资产,涵盖硬件翻新和软件、服务增值,白马大厦、国金中心和上海越秀大厦等均在改造议程上。

同时,林德良还透露,越秀房托一直寻找一些新的项目收购,今年也不例外,“按照基金策略,我们将继续重点关注一线城市,以写字楼为主。“

作为掌舵人,既要决策船航行的方向,也要有绣花的功夫。除了把关企业融资、资产收购、研判业务趋势,林德良对旗下各个项目今年的运营策略、空置情况,甚至对商场空铺面积亦了如指掌。

租约是REITs实现物业投资回报的承载,今年维多利广场、白马大厦和武汉写字楼物业,均将有超30%租约到期。在林德良口中,越秀房托正循序渐进化解招商与续约压力:

“白马大厦租约年底才到期,目前压力不大;VT101维多利广场正在重组租约,一个大租约1化为3,现已招商2个,只剩500多㎡面积待租;武汉写字楼年初已成功招商一个在线教育品牌,加上另外一个国企进驻,消化了约1.5万㎡办公面积,剩余20%租约也在积极对接在线教育品牌中。”

而对于旗下购物中心今年的经营,林德良亦认为无须过分紧张,因为商场收入只占整体收入的8%,“今年占比或许会有所上升,因为酒店业务萎缩了。”而且,商场有近半商户以基本租金方式缴纳租金,商场收入有基础保障,这也是越秀房托在设计租金结构时,强调稳定性的体现。

国金天地和VT101维多利广场,今年的运营策略将以促销为主,提振销售额。林德良亦没有回避,武汉星汇维港购物中心目前正处于爬坡期,商场有一定的空置率。但其实,越秀房托2017年从越秀地产手中收购武汉项目时,还拿到了一份业绩保障协议:根据约定,越秀地产承诺保障武汉项目2020年的利润为11000万元,若实际未达,越秀地产将进行差额补足。

目前,酒店业务还在缓慢复苏中,但对于越秀房托来说,今年最难的关,已然过去了,随着线上平台的火力全开和新项目收购的推进,或许未来还会诞生新的惊喜。

- 结语 -

采访临近尾声,工作人员提醒林德良稍后还要拍摄宣传视频。

“今年1、2月份不是在家很长时间吗,我被‘骗’了,买了一万多块的线上教育课程。”林德良一边起身一边开启诙谐模式,“现在哪有时间看嘛。”

话未说完,林德良又精神奕奕地坐在镜头前。忙,是好事,意味着企业经营步入正轨。

2020上半年已收官,半年报季也即将到来,越秀房托的疫后首张成绩单也将亮相,一切是否如林德良说的“岁月静好”?不妨共同静待答案。

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