禹洲集团上半年销售大涨50.5% 积极推进物业分拆上市

8月24日下午，禹洲集团发布公告披露，上半年，公司录得收入140.07亿元，同比增加20.36%；期内溢利（不包括投资物业公允值收益，扣除递延税项）为15.44亿元，同比增加4.97%。

于期内，禹洲核心利润为15.3亿元，同比增长9.56%，归母净利至10.19亿元，归母核心利润率10.93%，毛利率约为23%，剔除非现金调整后，毛利率为27%。

中报显示，上半年，禹洲非控股权益应占利润由去年同期2.68亿元增加至5.31亿元。

一位熟悉禹洲的投资者透露，目前禹洲全口径已售未结接近1000亿元，权益比约为60%，45%能够并表。换言之，1000亿元的已售未结中约450亿元能够结转为收入，余下则会在联合营公司层面分摊盈利。

目前，禹洲已将提高权益占比和并表比例提上日程。管理层表示，已对经营团队提出要求，今年以自己投资为主，原则上不多家合作，权益比今年会达到60%以上，力争未来权益比达到70%-80%。

千亿信心

若从销售的维度，禹洲上半年交出了一份喜人的成绩单。

于期内，禹洲实现销售额428.5亿元，同比增长50.5%；销售面积260.95万平米，同比增长40.8%；完成全年千亿销售目标的42.85%。

在受疫情影响的上半年，能实现这份成绩实属不易。

国信证券一份研报中指出，下半年禹洲可售货值1158亿元，超过89%位于一二线及准二线城市。照此看，禹洲下半年去化约50%即可达成千亿目标，而管理层也不止一次在投资者会上表示实现目标的信心。

分区域看，区域深耕依然是禹洲的发展策略。在六大核心都市圈中，上半年合约销售中，长三角区域销售额达267.67亿元，贡献度高达62.47%；海西经济区销售额为81.29亿元，占比18.97%；环渤海都市圈销售金额为48.37亿元，占比11.29%；华中区域销售额为17.02亿元，占比3.97%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

目前，西南区域和大湾区仍是禹洲较为薄弱的区域。但值得关注到的是，于上半年，禹洲正式启动“上海-深圳双总部”。

“大湾区是经济新一轮增长的强引擎。公司想要做大做强就必须融入到这个区域，业务必须在大湾区开花结果。”禹洲董事局主席林龙安曾表示，禹洲将加大在粤港澳大湾区的布局力度，大湾区在五年内至少要贡献公司业务总量的20%-30%。

有投资者告诉观点地产新媒体，联席执行总裁萧睿于于今日业绩分析师会上表示，禹洲已基本完成大湾区布局架构调整，并在湾区主要城市如珠海、中山、深圳、惠州、东莞布置了一些旧改和收并购的一些项目，同时在进行一些产业勾地。

土地获取方面，收并购、产城合作、城市更新已逐渐成为禹洲获取优质土地的重要方式。

公告显示，上半年，禹洲共斩获11幅优质地块，而截止8月份，已拿下位于一二线核心城市的15宗地块，新增土储总货值达700亿元。

至业绩发布日，禹洲集团总土储规划建筑面积约2144万平米，总货值约4143亿元，一、二线占比超过九成。

据介绍，在今年新增土储中，将近一半是通过收并购的方式获取，如上半年收购的成都项目，预计能为禹洲毛利率和净利率带来不小贡献。

“禹洲拿地的准则是以利润为导向，会加大收并购及产业拿地，确保利润率的实现。”同样林龙安也于投资者会上表示，接下来会立足于长三角、大湾区和西南板块，包括一二线城市的核心区域拿地，坚决不拿三四五线城市地块。

物业分拆

在上半年实现的140.07亿元收入中，物业销售、物业管理收入收入贡献分别为97.19%和2.07%。

随着一家家企业分拆物业上市，禹洲也将此提上日程。

有投资者告诉观点地产新媒体，今日投资者会上管理层表示，禹洲正在整合优化物管和商管业务，积极推进分拆上市，目前已向联交所提交了物管分拆建议书。物业拆分或送股，并希望2021年实现10亿元收入，利润达到1亿元-1.5亿元。

“如进展顺利，准备年内向香港联交所递表。从业态来看，将涉及多个领域的物业服务，不仅有住宅、商业、办公楼，还会拓展政府和公建配套类的物业服务项目。”

中报显示，于期内，禹洲录得物业管理收入2.89亿元，同比增长62.2%。截至上半年末，总在管建面1300万平米，合同管理面积2200万平米。

按照禹洲的思路，将通过分拆使物管公司从集团独立出来，使其成为一家独立自主运营的平台。分拆过后，禹洲物管公司将继续外拓及收并购，力争在未来3年物管管理面积达到1亿平米。

上述投资者透露，最近禹洲推进浙江一个物业项目的并购，并购完成后，预计可贡献250多万平米的物业管理面积。

“我们不是为了并购而并购，不是为了做规模而做规模，寻找标的首先要有一定的利润。”会上禹洲执行总裁许珂如是表述，收并购也不意味着100%收购，而是希望一起合作，注入资源和优势，共同把“蛋糕”做大做强。

另外，投资物业方面，截至上半年，禹洲商业已进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，共持有37个项目，包括已开业项目26个与筹备期项目11个。

项目覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态，城市综合体项目超200万平米，全国合作品牌超1000个，战略联盟品牌约1600个。

酒店业务方面，截至上半年，禹州旗下位于厦门的禹洲嘉美伦酒店公寓及禹洲温德姆至尊豪廷大酒店已投入运营。期内，该业务板块录得收入605万元。