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越秀房托林德良:资产价值最大化 关键是资产、资本管理及人货场重塑

————第15届商业地产节现场报道

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摘要:今年资产管理的元年,所谓资产管理,并非简单的租赁或运营管理,而是从开发、运营到退出,要做到每个环节价值最大化。

从2019年到2020年,我们经历了疫情的洗礼,秩序在更新、模式在进化、逻辑被重塑,商业地产行业在复苏中乘风破浪。回顾市场发展历程,有收获也有痛点。

2020年8月25日-28日,由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态·新秩序·新未来”为大主题,吸引数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂,共话商业创新与未来发展。

8月27日,在“商业推动地产论坛第15届年会”上,越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良,带来《以价值为驱动,关注数字化及后疫情下的资产价值最大化》主题演讲。

林德良表示,今年资产管理的元年,所谓资产管理,并非简单的租赁或运营管理,而是从开发、运营到金融化,要做到每个环节价值最大化。

何谓“价值最大化”?首先要了解商业地产公司的盈利模式。

第一种是商业物业开发出售。这种一般是以住宅为主的地产公司的盈利模式,开发-出售-实现现金流回笼,但它的缺点是——无法实现物业价值最大化。

第二种是商住并举,也包括开发、出售环节,但更重视通过运营、租金收入等方式回笼资金,以弥补开发的现金流缺口,这属于重资产模式。香港资本市场对这种类房股的要求是——实现快周转。

第三种是“开、运、金”模式,即开发后通过运营,把建筑物变成“股票”(把房地产变成金融产品),最后完成“退出”,这种模式下,净资产收益率是最高的,资产价值也最大化。

要实现资产价值最大化,资产管理营运很重要,资本管理亦然。

资产管理是前端,如何进行主动管理?林德良以武汉越秀财富中心举例,该项目处在疫情风暴中心武汉,在未复工复产的状态下,写字楼出租率不降反涨,涨幅达19%。

为了达到这个成绩,林德良分享了背后做的一些“努力”:即对城市产业动能和消费动能进行分析,“因为消费动能会影响商场”,将两者进行分析后,就大概知道疫情后,市场对写字楼的驱动需求了。

谈及资本管理,林德良以广州IFC香港上市为例,“我们曾经考虑房产证是每一层拿,还是分单元拿。当时我建议必须分层分单元,才可以有分拆出售议价;此外,分摊面积还得分摊到价值最高的物业上。”

而经历疫情,林德良对于资产价值的提升,也有了全新的认知:我们不再是简单出租物理空间,而是全面升级裂变式营销的“悦享会”平台,重新连接人、货、场。

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