仲量联行年度回顾：疫情加速零售商转变开店与选址策略

2020年初，新冠疫情的爆发无疑给深圳零售市场按下了暂停键。然而，随着疫情得到有效控制，在政府促进消费增长等一系列措施下，深圳消费市场逐步回暖并持续向好，展现出较强韧性，大部分购物中心因此迎来客流及销售额的稳步恢复。1-10月，深圳社会消费品零售总额同比下降7.5%，增速从今年的最低位反弹15.4个百分点。

消费的稳步恢复有效提振零售商信心。据仲量联行2020年度深圳房地产报告披露，全市整体租赁需求于二季度进入复苏阶段，全年净吸纳量则达到29万平方米。

“值得注意的是，新冠疫情的全球蔓延促使高端消费需求回流，不少国际美妆及奢侈品品牌选择加码深圳零售市场，呈现扩张趋势。与此同时，新能源汽车与潮玩业态也在消费升级的大背景下一定程度支撑起整体租赁需求的恢复。”仲量联行深圳零售地产部高级经理吴家宁指出，“我们还观察到疫情加速了许多服饰零售商在开店与选址策略上的转变。密集布点而产生的规模效应不再，如今零售商更加看重单店收益，且搭建线上平台已成趋势，以期形成流量循环、增强客户黏性。”

另一方面，根据今年租赁成交记录显示，部分中高端购物中心为了提高整体销售平效，会适度增加零售业态的比例，通过引进品牌首店、旗舰店等方式迎合年轻一代的消费需求。例如，万象天地成功推出一系列美妆精品店以及多个人气品牌首店，给消费者提供更好的购物体验。此外，许多设计元素突出的中高档女装服饰品牌利用这类项目调整升级的机会，纷纷进场抢占先机。 与此相对的，受项目定位和地理位置等因素限制，一些经营状况欠佳的区域型项目开设更多餐饮与体验类门店以提高项目的入驻率。

据赢商网数据统计，前11个月，深圳36个代表性存量商业项目共计新开品牌数量达到767个，其中时尚零售品牌新开376个， 将近一半，餐饮品牌新开了296个，超过三分之一。尤其下半年，品牌拓店速度逐渐回温。

仲量联行报告显示，今年深圳迎来4个优质零售项目（集中式物业）入市，包括汇港二期、福田cocopark二期，宝能环球汇和宝安万达广场，新增供应共计33万平方米。得益于整体市场氛围有所好转，这些项目均取得90%以上的开业率，入驻表现理想。因此，新增供应并未对全市空置率造成明显上行压力。截至第四季度末，全市空置率同比上升0.5个百分点至2.8%。

在租金影响方面，上半年众多商场进行了减租，预计会对全年的租金收入造成影响。不少购物中心的租金跌幅自三季度出现收窄。购物中心的租金表现仍存在分化，具体而言，业态组合欠佳、硬件设施陈旧的项目急需调整租赁策略加快提升出租率，不得不采取下调租金的方式吸引零售商入驻，以此缓解经营困境。反观核心商圈的优质零售项目，凭借着较快的销售额恢复速度，得以在相对复杂的市场环境中维持整体租金稳定。

市场展望

预计短期内整体租赁需求仍将处于恢复状态。仲量联行华南区研究部总监曾丽曾丽表示：“年轻化的人口结构以及在疫情过后展现的消费能力使深圳成为更多国内外知名品牌拓展华南市场的首选之地，因此在国家坚定实施扩大内需的背景下，‘首店经济’将助深圳零售市场再发力。但是不少中端服饰品牌由于经营压力依旧存在，对近期扩张保持谨慎，加上传统零售商积极打通全渠道零售，并不断调整实体店的经营策略，可以预见市场仍面临一段时间的结构性调整。”

供应方面，预计2021年大量项目将扎堆入市，全市新增供应面积或将突破100万平方米，创下历史最高位。基于新增供应将主要集中在市郊，除少数位于成熟住宅区或未来具有发展潜力地区的项目有望取得较好的开业率外，大多均面临较大的招商压力，因此整体空置率或将攀升至近5年高位。

至于租金，考虑到短期内市场供大于求，全市购物中心的租赁情况将继续出现分化。市区核心商圈的项目对于优质零售商而言，吸引力持续上升，这将驱动市区租金小幅上升，而市郊不少业主仍将采取降低租金以求快速去化的策略。