瑞安房地产张斌：存量资产中每个人都是服务方

2020年，即使一路艰难险阻，我们一起乘风破浪。

12月22日，由赢商网主办的主题为“Together”的2020赢商网大会将在上海外滩W酒店举行。

4场主题演讲、2场高端对话、1场颁奖晚宴、1场老友记闭门会，汇聚一众行业大咖及业内人士，共商新机制，同赴新赛道，谋划新消费。见证商业人、品牌、购物中心Together，共生共荣。

在2020赢商网大会第一场高端对话环节，瑞安房地产与中国新天地执行董事张斌围绕“城市更新浪潮之下，存量商业何去何从？”这一对话主题，分享了关于“破局存量商业市场，资本与开发商各自承担着怎样的角色？”、“城市更新热潮下，如何衡量存量商业的价值及提升空间？”、“盘活存量资产，需要适应哪些生存法则？”的看法。

瑞安的成绩

瑞安从香港到内地发展的第一个项目就是城市更新项目，过去20多年中也一直在城市更新的话题当中。到目前位置，在国内的五个城市中，管理的资产共计估值在一千亿，在上海占比接近一半，另外是武汉、重庆和佛山，以及南京等等，其中新天地是我们主打的一个产品。

城市更新先行者，四大维度解决存量难题

瑞安从90年代开始做第一个国内城市更新项目，就是今年的新天地。我们也剖析了自己在城市更新中扮演的角色。我们也有一些特色，形成了自己对市场的判断，一般做大体量100万方以上的项目。

早在10年前，我们就认为用地产商的角色去做城市的更新和区域存量资产的盘活十分不合适，所以我们给自己的定位是城区发展的解决方案提供者。

在这个角色里面我们也慢慢分了四个部分。第一个部分关于活力空间打造，第二个是关于综合社区深度的运营，第三个是关于活力经济生态系统的一个培育，第四个是新商业的投资。

我们有很庞大公司创新的团队、孵化器，以及创新基金。这四个角色会不断在不同项目里面进行配置，我们也认为进行区域运作只是做地产行业不够的，我们一定要从城市、从产业、从人角度，带来综合解决方案。

每个人都是服务方，存量资产需长期运营

对于存量资产目前发展状态，我们非常担心一个事情就是用开发思路做城市更新。城市更新是不一样的频道，随着话题越来越多，很多开发商都转入到了这个频道，越来越多的所谓网红更新项目出现，我们非常担心出现第二波的存量资产，就是增量变成了存量，这个是行业最大的损失。我们拿再多绿色认证都没有用，一个建筑只有十几年寿命，没有比这个更可惜，包括对环境和资源的浪费。

我们不认为地产解决方案是存量资产解决的方案，一定要把自己变成城市服务的角色，无论是新建项目，还是存量改进项目，最终服务的还是城市、产业和人。今天看到很多项目的背后其实找不到支撑点，这个项目是游离在城市系统之外，没有明确产业或、内容，或者是目标客户不清晰，没有能够带来场景、内容和好的效应。

目前我们坚持在做几件事，第一个是存量资产一定是长期运营的现金流游戏，不是开发游戏，需要去用心，像酿酒一样，一点一点调，而不是仅仅只是开发，建成才是真正的运营开始。

第二个坚持持有物业，存量项目不太适合高频交易，我们也比较怕被资本推动往另外一个方向跑，所以需要持有。

第三个还是要回到服务的城市和人的部分，每一个项目都会在三个维度找到答案才去做，否则我们不会浪费任何一个空间，哪怕它是一个老旧的存量，这都是我们目前在坚持的做法。