仲量联行:广州零售物业市场延续稳定 整体租赁需求位一线之首

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摘要:今年广州消费市场持续稳步复苏的态势,全市整体租赁需求稳步回升,全年净吸纳量超过46万平方米,位于一线城市之首。

12月24日,仲量联行发布了《2020年广州房地产市场回顾及2021年展望》。

其中在零售市场方面,仲量联行华南区董事总经理吴仲豪总结表示,广州消费市场持续稳步复苏的态势,全市整体租赁需求稳步回升,全年净吸纳量超过46万平方米,位于一线城市之首。奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹,吸引不少国际奢侈品服饰及一线美妆品牌进驻广州,但服饰零售受疫情影响显著,线下扩张仍较为谨慎。

广州零售物业市场显韧性 奢侈品销售业绩强劲反弹

今年新冠疫情的爆发给广州消费市场带来严峻挑战,但随着疫情得到有效防控,以及一系列促进消费复苏的政策措施出台,广州居民消费信心逐渐恢复,消费市场人气明显回升。

数据显示,今年1-10月,广州社会消费品零售总额同比下降5.5%,在一线城市中降幅仅高于上海,该降幅的持续收窄显示出广州消费市场在经受疫情考验后的较强韧性。

自二季度消费迈入复苏阶段以来,头部连锁餐饮行业较早恢复,其他行业商家拓展分店信心也逐步增强,全市整体租赁需求稳步回升,全年净吸纳量超过46万平方米,位于一线城市之首。

值得关注的是,由于境外疫情尚存在诸多不确定因素,奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹,吸引不少国际奢侈品服饰及一线美妆品牌进驻广州。与此同时,由本地孵化的国产美妆品牌也迅速成长,凭借着产品的高性价比以及精准的社交网络营销在疫情后逆势扩张。此外,在促进汽车消费政策的带动下,汽车市场销售在下半年呈现回暖趋势,资本助推下的多个新能源汽车品牌纷纷布局进入购物中心。

但另一方面,服饰零售受疫情影响显著,相关消费需求低迷。据广州统计局数据显示,1-10月服装鞋帽类商品零售额同比下降幅度超过两位数。尽管服饰行业在下半年呈现复苏态势,但不少商家更倾向于发力线上来挖掘销售新潜力以及引流量到线下,而对线下扩张态度仍较谨慎,门店选址方面尤为慎重,几乎只考虑进驻客流及销售额有保证的商场。

据仲量联行表示,各大购物中心在疫情后的回暖程度存在较大差异。定位中高端的商场迎来了更快的客流及销售额复苏,对于一些具有设计感并期望提升自身品牌形象的服饰零售商具有较强吸引力。而运营欠佳的商场至今仍面临不少压力,在不少服饰类商家退租后转而引入更多餐饮与体验类门店提高项目入驻率。

今年广州共迎来4个优质零售项目入市,新增供应共计55万平方米。虽然零售需求逐步恢复,但疫情给新项目带来的招商压力短时间内难以完全消退。其中两个新项目因体量较大或周边商业氛围不成熟,至今仍有不少空置面积待租,对全市空置率造成一定压力。再加上部分成熟项目在下半年开始大面积调改,截至四季度末,全市空置率同比上升2.1个百分点至5.6%。

租金方面,尽管疫情对零售市场的负面影响逐渐减弱,但不少零售商的租赁需求及承租能力尚未完全恢复至疫情前水平。虽然市区核心商圈的部分优质购物中心的租金已经企稳,但除此以外的大多数商场仍延续租金下跌趋势,只是跌幅有所收窄。

未来消费持续恢复 预计明年广州新增约60万㎡供应

基于现阶段生产生活回归正常,再加上近来广州加大人才引进力度带来消费人群的稳定流入,据仲量联行预测,未来的消费将延续复苏态势。

截至2020年11月底,广州城镇新增就业25.75万,提前完成市年度任务(20万人)的128.75%,就业形势总体改善带动收入增加并促进消费增长。在以国内大循环为主体的“双循环”经济模式下,国家坚持实施扩大内需战略,将进一步巩固消费市场稳步复苏、持续回升的良好势头。

受益于消费复苏,仲量联行广州零售地产部高级经理宋超预计短期内零售租赁需求也将迎来持续恢复。在整个餐饮业面临同质化问题的情况下,着力实行差异化运营、塑造独特品牌文化的餐饮商家有望从中突围,此类商家租赁需求预计将会比较活跃。同时,随着“千禧一代”逐渐转变成为零售消费市场的主力军,更多零售商将努力探索并力求满足其不断变化的消费需求,例如以盲盒为主流的潮玩经济将有望为消费市场打开更多想象空间。

但与此同时,消费仍须回归商业逻辑,即“产品”仍是关键所在。化妆品、饮品等热销业态也将进入市场调整洗牌时期。虽然不少品牌的营销能力助力其在极短的时间内实现业务高速扩张,但事实上产品本身的研发、创新才是品牌长久稳定发展的关键。

在后疫情时代,宋超建议,购物中心不只瞄准眼前短期的复苏,更关注品牌组合、空间场景的未来商业价值以及长远的消费者粘性。预计不少商场方将抓住机会优化定位、调整品牌组合、构建多维度商业触点。

供应方面,预计2021年广州全市新增供应面积约为60万平方米,其中大半位于市郊。赢商网了解到,明年广州将有包括越秀的星寰国际商业中心,增城的永旺梦乐城广州新塘、凯达尔印象城,黄埔的合景悠方、天石汇,天河的美林天地二期,以及番禺的广州敏捷广场等新购物中心开业亮相。

但宋超也指出,由于需求尚需时日才能完全恢复,不少新项目和尚未成熟项目的去化存在一定压力,尤其是远郊的几个项目,预计将采取降低租金策略以实现快速去化。但市区核心商圈的优质项目将维持其对零售商的较强吸引力,市区租金预计大体保持平稳。

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